Wall-Street.ro:Ce anume v-a determinat sa parasiti actionariatul si sa renuntati la managementul Bermo?
Valentin Morar: De la fondarea companiei in 2004, Bermo Group a fost proiectul in care am investit constant, cu rezultate excelente. Am fost practic primul dezvoltator de proiecte rezidentiale de pe piata din Arad, si compania care a „dat tonul” pe plan local din acest punct de vedere. Am construit cartierele de vile AXA si AXA 2, precum si ansamblurile rezidentiale Bermo Orizont, Bermo Residence si Bermo Ambient. Au urmat proiectele din Brasov si din Cluj Napoca – prin preluarea dezvoltatorului local Casa Real Estate. Aici Bermo a construit si a vandut locuinte cu succes inainte si chiar in timpul crizei care a afectat puternic piata rezidentiala din Romania. In acest context, alegerea de a parasi Bermo nu a fost usoara.

"In perioada imediat urmatoare Bermo Group va incepe constructia a 50 de apartamente in Brasov"

Cand am hotarat impreuna cu partenerul meu ( Alexandru Bercea-n.r.) sa fondam Bermo, la baza deciziei s-a aflat dorinta de a construi o afacere de succes in acest domeniu, bazata pe un interes comun. In ultimii ani insa, acest interes a disparut si a fost inlocuit de o maniera complet diferita de a mea de a face business. De aici a rezultat, dupa un timp, decizia de a o lua pe drumuri diferite. Renuntarea la managementul companiei a fost, in acest context, una fireasca.

WS:Cine a preluat actiunile pe care le aveati la Bermo?
VM: Sper ca in cel mai scurt timp sa ajung la o intelegere cu partenerul meu in ceea ce priveste iesirea din actionariat - fie prin cesionarea actiunilor, fie prin divizarea societatii.

Bermo a traversat cu succes perioada dificila a crizei din domeniul imobiliar, perioada in care pozitia companiei a fost consolidata si chiar dezvoltata. La finalul anului 2012 compania avea o valoare a activului net de 14 milioane de euro.

WS: Cu managementul companiei ce se intampla?
VM: In prezent, proiectele Bermo au management regional, in functie de zona in care sunt dezvoltate.

"Vreau sa incep un proiect ale carui prime doua faze de constructie necesita o investitie de 7.5 mil. euro"

WS: La finalul anului trecut ati anuntat noi investitii pentru Bermo in Brasov, au demarat?
VM:Bermo este o companie mare, iar proiectele in care este implicata necesita atentia nedivizata a actionarilor. Bermo isi va continua fara indoiala activitatea cu succes si dupa retragerea mea. Sunt cu totii profesionisti, fara de care Bermo ar fi fost cu siguranta mai putin decat ceea ce reprezinta in prezent – cel mai mare dezvoltator rezidential premium din vestul tarii.

Cu privire la investitiile Bermo din Brasov, acestea se afla pe drumul cel bun. In perioada imediat urmatoare va incepe dezvoltarea unei cladiri cu 50 de apartamente ce constituie ultima etapa a proiectului Alphaville.

WS:Ce planuri aveti pe cont propriu?

VM:Dupa ce am creat de la zero unul din cei mai importanti dezvoltatori rezidentiali din vestul tarii, dupa ce am construit aproape 100.000 de metri patrati in Arad, Cluj si Brasov, am expertiza necesara pentru a valorifica oportunitatile pe care piata le ofera in acest moment, in ciuda conditiilor dificile care au condus la stagnarea multor proiecte rezidentiale.

"In viitorul apropiat vom vedea o reorietare spre locuinte cu un standard mai ridicat"

WS: Imi puteti detalia investitiile pe care le aveti in plan?
VM: Cum spuneam, voi continua sa fiu prezent pe piata imobiliara si in mod special in sectorul rezidential, unde voi anunta in curand mai multe proiecte. Primul dintre ele implica constructia unui ansamblu rezidential ce va fi construit in patru etape.

WS: Ce buget aveti pentru acest proiect? Aveti finantare proprie sau credite bancare?

VM:Primele doua etape ale proiectului la care lucrez au o valoare a investitiei de 7,5 milioane euro, iar finantarea pentru o parte a acestuia este deja asigurata. In momentul in care toate detaliile vor fi puse la punct voi reveni cu informatii suplimentare pe acest subiect. ( Din motive de business, Valentin Morar nu a dorit sa faca public inca orasul in care va investi-n.r.)

WS: In prezent piata rezidentiala trece prin momente dificile, cum vedeti perspectivele de dezvoltare in viitorul apropiat?

VM: In Romania este nevoie de constructia a peste 600.000 de locuinte. Desigur, e important unde anume si in ce ritm se construiesc aceste locuinte, pentru ca piata sa le poata absorbi.

In prezent, piata este orientata spre constructia de locuinte low-cost dar in viitorul apropiat vom observa o reorientare spre locuinte cu un standard cat mai ridicat de calitate si confort, comercializate la un pret corect. Clientii sunt din ce in ce mai bine informati si mai pretentiosi, cautand tot timpul raportul optim pret calitate.

WS: Cum merg afacerile rezidentiale in orasele din provincie?
VM: Bucurestiul ramane in continuare cea mai dinamica si mai atractiva piata, dar care trebuie insa abordata si analizata pe zone cat mai mici, luand in calcul locatia potentialului proiect. Atat timp cat acesta este corect dimensionat din perspectiva raportului calitate / pret si este corelat cu activitatea imobiliara din zona vizata, va avea succes si va genera profit.

In ciuda crizei economice, exista cerere solvabila pentru astfel de proiecte rezidentiale. Daca luam ca exemplu proiectul Alphaville din Brasov, pe care l-am dezvoltat si vandut aproape in intregime intr-o perioada dificila, in care mai toti dezvoltatorii si-au pus afacerile on hold, vedem ca proiectele adaptate la nevoile pietei din perspectiva conceptului si a facilitatilor de finantare au succes.

Cu Alphaville am atins un ritm al vanzarilor de trei apartamente pe saptamana si o medie a veniturilor angajate de 375.000 de euro lunar, asta in plina criza economica si a sectorului rezidential.

Citeste si:

WS: Ati dezvoltat multe proiecte rezidentiale in orase mari din tara. Cate locuinte ati dezvoltat in total prin Bermo Group in decursul anului trecut? Cum au mers vanzarile?
VM:Vanzarile pentru cele 155 de apartamente din cadrul proiectului Alphaville din Brasov sunt aproape finalizate. Vanzarea lor a avut loc intr-o perioada de un an si jumatate. In prezent doar 9 din aceste apartamente mai sunt disponibile pe piata.

Doar cu proiectul Alphaville am generat vanzari de 4,5 milioane de euro in 2012 iar vanzarile pe grupul de firme Bermo au atins 6 milioane de euro.

WS: Cum ati reusit sa faceti fata perioadei grele din piata la Bermo?
VM:Piata a fost dificila pentru toti jucatorii, insa in mod special pentru cei care nu au inteles ca trebuie sa se adapteze rapid noilor conditii. Au existat, si exista inca, doua strategii de „supravietuire”, ca sa le numesc asa. Una dintre ele a fost trecerea in stand-by a proiectelor pana la revenirea pietei. Aceasta strategie a fost folosita de dezvoltatorii care nu au fost presati de termene scurte de vanzare si de returnare a finantarilor catre bancile care le-au acordat credite, sau de cei care pur si simplu nu au reusit sa acceseze finantarile necesare dezvoltarii.

"Antreprenoriatul este mai degraba o stare de spirit decat o reteta, de aceea functioneaza diferit pentru fiecare"

A doua strategie este adaptarea, redimensionarea si reevaluarea proiectelor, a costurilor, a ofertelor catre clienti. Este strategia pe care au adoptat-o companiile cu un management performant, care au dorit sa valorifice oportunitatile existente pe piata si sa convinga finantatorii de viabilitatea proiectelor pe care le prezinta. Numarul lor este foarte mic, dar printre ele a fost si Bermo, care a reusit in cursul anului 2010 sa obtina din partea Bancii Transilvania finantare pentru proiectele sale.

WS: Cum trebuie sa fie un manager/antreprenor din imobiliare in aceasta perioada? De la ce premize, cu ce stare de spirit porniti in noul drum?
VM:Antreprenoriatul este mai degraba o stare de spirit decat o reteta, de aceea functioneaza diferit pentru fiecare. La modul general, cred ca ideea de baza pentru perioadele dificile este pastrarea capului limpede, flexibilitatea, capacitatea de a repera si valorifica oportunitatile. Totul bazat pe o permanenta evaluare a situatei curente a companiei si pe buna cunoastere a pietei.

Din perspectiva starii de spirit – privesc cu optimism spre urmatoarea perioada iar premizele de la care pornesc nu sunt noi, ci doar valorificate mai bine intr-un context diferit.

WS: Ce sansa au noile dezvoltari rezidentiale, daca proiectele guvernamentale de sprijinire a achizitiilor (Prima Casa, eventual Noua Casa) sunt stopate?
VM: In cazul in care s-ar renunta la programul Prima Casa fara crearea unui program alternativ de stimulare a finantarilor pentru achizitia de locuinte, piata rezidentiala ar fi destul de grav afectata, tinand cont ca astazi, una dintre principalele cauze ale blocajului de pe piata imobiliara este accesul consumatorului la finantare. In ultima perioada observ insa o imbunatatire a increderii consumatorului in viitor si in siguranta venitului, indicatori foarte importanti cand vine vorba de investitii pe termen lung, cum este cumpararea unei locuinte noi.

WS: Multi dezvoltatori s-au confruntat cu probleme de lichiditati. Ati avut astfel de probleme la Bermo in decursul anilor?
VM: In cadrul Bermo nu am avut probleme de lichiditati. Compania a vandut foarte bine anul trecut, aproximativ 10 apartamente pe luna. Am reusit sa trecem cu bine peste situatia dificila din piata printr-un management performant si adaptandu-ne rapid la noile situatii. Un factor decisiv pentru relansarea companiei a fost demararea la sfarsitul anului 2010 a proiectului Alphaville de la Brasov.

WS: In opinia dumneavoastra, este mai sanatoasa piata rezidentiala din alte orase mari din Romania, decat cea din Bucuresti?
VM: Prin piata sanatoasa inteleg o piata unde cererea si oferta se auto-regleaza si unde nivelul preturilor este consecinta unei dinamici echilibrate intre cele doua. Din aceasta perspectiva, piata rezidentiala din Romania nu a fost una sanatoasa nici in perioada de boom, nici in prezent atat in Bucuresti, cat si in celelalte orase mari din tara.

In perioada de boom de dinainte de 2008 preturile au fost influentate de un nivel ridicat al cererii, artificial mentinut prin acces prea usor la finantare si prin investitii speculative ale jucatorilor din piata. In acel context, cererea nu a fost generata doar de nevoia de locuinte, cum ar fi fost normal.

"Piata rezidentiala din Romania nu a fost una sanatoasa nici in perioada de boom, nu este nici in prezent"

In prezent, piata functioneaza in regim de avarie, preturile sunt la un nivel minim, cauzat de cererea scazuta. Nivelul scazut al cererii este generat nu de lipsa nevoii de locuinte ci in principal de lipsa accesului la finantare si de un acut sentiment de incertitudine.

Momentul de fata poate fi unul de relansare pentru piata rezidentiala, cu conditia ca bancile sa-si schimbe abordarea generala fata de acest sector. Este nevoie de o abordare diferentiata si fara prejudecati a proiectelor, de o analiza atenta a fiecarui business-case in parte, si de renuntarea la prudentialitatea excesiva care nu aduce beneficii nimanui