Randamentele garantate de cladirile de birouri inca ii mai conving pe marii investitori, dar asta nu va mai dura mult timp, sustin analis tii pietei. Acest segment, care ani de-a rindul a luat caimacul investitiilor imobiliare, isi traieste la maximum ultimele zile de glorie, traduse printr-o rentabilitate de peste 8%. Cum tinta sigura a acestor schimbari este Bucures tiul, investitorii precaut i au si inceput sa se reorienteze. Si au ales provincia.

Piata bucuresteana va fi marcata, in 2007, de un sir lung de livrari de noi cladiri de birouri. Chiar si acum oferta este destul de bogata, lucru evident, de altfel, daca ne uitam la randamentele si tarifele de inchiriere in scadere. Asa se face ca noile vedete ale acestui segment de piata, obisnuit sa ia crema investit iilor de profil, se anunta a fi orasele puternic dezvoltate din punct de vedere economic. Timi- soara, Brasov si Cluj au intrat deja in vizorul investitorilor, dat fiind imensul lor potential. In cazul acestora, cererea de spatii de calitate vine mai ales din partea institutiilor financiar-bancare care se afla in continua expansiune. Pe locul secund, se afla companiile IT care cunosc un ritm accelerat de crestere.

CHIRII MAI SCUMPE IN BRASOV

In orasul de la poalele Timpei, stocul de birouri este destul de sarac: aproximativ 10.000 mp, din care majoritatea reprezinta spatii renovate si amenajate in apartamente si vile. Ca raspuns la cererea in crestere, noile proiecte nu s-au lasat asteptate prea mult. Astfel, zona Centrul Nou - Piata Consiliului Europei a devenit cartierul general al noilor cladiri de birouri, unde s-au dezvoltat proiecte precum Roland si Business Palace, amindoua avind peste 10 niveluri fiecare. Pentru anul in curs a fost programata finalizarea a inca doua noi cladiri, ambele situate in zona Centrului Civic.

De departe insa, cel mai insemnat proiect este Brasov Business Park, care va fi finalizat in totalitate anul viitor. Acest centru de afaceri va fi format din patru cladiri de birouri de clasa A, cu o suprafata desfasurata de 35.000 mp si o investitie necesara estimata la 25 milioane de euro. Pe linga zona de afaceri, proiectul va dispune si de o zona comerciala si un hotel. In ceea ce priveste chiriile de pe piata brasoveana de profil, analistii Eurisko previzioneaza o scumpire semnificativa a acestora, determinata de calitatea superioara cu care defileaza noile proiecte. Anul trecut, tarifele de inchiriere au fost de 10 - 15 euro/mp/luna, iar cresterea anuntata va fi, in medie, de 10%.

CLUJUL DUCE LIPSA DE SPATII DE CLASA A

Cum era de asteptat, nici orasul pe de Somes nu a fost ocolit de investitii noi, insa acestea au vizat, in special, cererea pentru birouri de calitate medie. Anul trecut, spre exemplu, s-au livrat cladiri cu suprafete de 1.000 - 2.000 mp, astfel incit stocul de spatii de clasa B a ajuns sa totalizeze aproximativ 50.000 mp. In ultima perioada, chiriile au inregistrat o usoara crestere, astfel incit spatiile cu dotari si finisaje moderne, clasificate cu un standard B+, au ajuns sa se inchirieze cu 12 pina la 15 euro/mp/luna.

Anul 2006, se anunta a fi unul de bun augur pentru segmentul de profil. Pina la iarna, se vor livra trei cladiri de clasa A, situate in centrul orasului, si care vor imbogati oferta clujeana cu circa 20.000 mp. Maestro Business Center va avea o suprafata construita de 10.000 mp, City Business Center va dispune de 5.000 mp, iar Olimpiei Business Center ii revin circa 6.800 mp. Asemenea investitii sint mai mult decit promitatoare, dat fiind ca, in total stoc, spatiile de clasa A au o pondere de numai 21%, potrivit unei analize Eurisko.

IASIUL TINE LA LUX

Citeste si:

Unul dintre putinele orase de provincie care se pot lauda ca dispun de un stoc insemnat de spatii de birouri de lux este Iasiul. In ultimii doi ani, s-au ridicat cladiri moderne, ultrafinisate, precum World Trade Center (3.000 mp, situat pe Strada Anastasie Panu), Granit Business Center (amplasat pe Strada Socola si livrat pe piata in 2004) ori Tehnopolis (livrat in 2005). Birourile Tehnopolis fac parte din Parcul Stiintific si Tehnologic Tehnopolis care, pe linga spatiile de birouri, dispun si de suprafete insemnate de spatii industriale moderne. Insa nici stocul de birouri de clasa B nu a batut pasul pe loc: anul trecut, s-au livrat peste 5.000 mp de asemenea spatii, cladirile date in folosinta fiind Sfintul Lazar BC, Barboi BC si Gama BC.

In Iasi, rata de ocupare este destul de ridicata, respectiv 80 - 90%, cele mai cautate spatii fiind cele din zona centrala. In zonele secundare sau in cazul cladirilor de nivel B, chiriile pornesc de la 7 euro/mp/luna, ajungind, in zonele ultracentrale la 15 euro/mp/luna, tariful fiind valabil pentru spatiile de lux. Investitiile in cladiri de birouri par o alegere potrivita, mai ales ca, urmind exemplul capitalei, asemenea afaceri se pot vinde pe bani frumosi. In prezent, in Iasi, pretul de vinzare al spatiilor de birouri este cuprins intre 400 600 euro/mp.

VIITORUL SUNA BINE PENTRU TIMISOARA

Indiscutabil, orasul care nu a iesit niciodata de pe harta de interes a investitorilor este Timisoara. Numai anul trecut, in orasul de pe malul Begai, s-au livrat circa 12.000 mp spatii de birouri moderne, cu facilitati si dotari superioare. Cererea ridicata se vede inclusiv in nivelul chiriilor, apropiate de cele practicate pe piata bucuresteana. Astfel, birourile de clasa B + se inchiriaza cu 10 - 12 euro/mp/luna, in vreme ce tarifele pentru spatiile de lux ajung la 15 euro/mp/luna.

In comparatie, 2006 pare mai modest, dar numai la prima vedere, deoarece anul in curs marcheaza debutul unor proiecterecord pentru acest oras. Este cazul proiectului City Business Centre, un complex situat in centrul istoric si format din cinci cladiri de birouri de clasa A, a caror suprafata totala insumata este de 35.000 mp. Prima cladire, cu o suprafata construita de 10.000 mp, va fi finalizata anul viitor, in urma unei investitii de 8 milioane de euro. Valoarea intregului proiect se ridica la 50 milioane de euro.

OFERTA SUB CERERE

Intre pietele puternic afectate de sara- cia ofertei in raport cu cererea se numara cele din Ploiesti si Pites ti. Desi exista cerere pentru spatii de lux, in nici unul dintre aceste orase nu exista inca nici o cladire de birouri de clasa A. In Ploiesti, chiar si in condi- tiile in care investitorii au incercat sa valorifice imobilele vechi, rata de ocupare a spatiilor de birouri este de peste 90%. In ceea ce priveste chiriile, acestea ating 12 euro/mp/luna pentru birourile moderne din zona ultracentrala, tariful fiind cu 30% mai mare ca in 2004.

Pentru a veni in intimpinarea cererii de spatii de birouri moderne, urmatorii ani vor aduce pe piata din Ploiesti mai multe cladiri de clasa B si prima cladire de clasa A. Este vorba de un imobil cu 12 niveluri si o suprafata totala de 13.000 mp. Proiectul este derulat de o societate de investitii locala in parteneriat cu o companie britanica si urmeaza sa fie finalizat pina in 2008. La fel si in Pitesti, rata de ocupare a depasit nivelul de 95%. Acest lucru a condus la cresterea nivelului chiriilor in 2005 comparativ cu anul precedent, in special pentru spatiile de calitate, a caror valoare maxima a tarifelor percepute a ajuns la 13 Euro/mp/luna. Spre deosebire de Ploiesti, pentru anul 2006 nu s-a anuntat demararea niciunui proiect major, de calitate.