Stare fizica in continua degradare, izolare proasta, costuri de intretinere mari si pret mult prea ridicat fata de posibilitatile clientelei careia i se adreseaza. Este vorba despre apartamentul de bloc (panelaki, cum este numit in Europa de Est), care ramane insa cel mai raspandit tip de locuinta urbana din Bucuresti si se va mentine in topul solicitarilor inca multi ani de acum inainte.

Piata secundara imobiliara (locuinte vechi) ramane incapatanata si refuza sa se ieftineasca, ba chiar dimpotriva. In ultimele 12 luni, pe raza orasului Bucuresti au fost incepute proiecte noi de cladiri izolate sau ansambluri de blocuri care insumeaza circa 15.000 de unitati locative.

Desi analistii estimau ca diversificarea ofertei va duce la o scadere a preturilor pe piata secundara, un recent studiu realizat de catre compania RUN Data Solutions a aratat ca aceste asteptari erau nejustificate. Piata are propriul ei ritm, iar pronosticurile optimiste ale operatorilor imobiliari referitoare la ieftinirile viitoare arata, mai degraba, ca o expresie a unor iluzii decat ca observatii si analize pertinente.

Astfel, potrivit studiului RUN, preturile apartamentelor cu trei camere din principalele cartiere bucurestene au crescut, în primul semestru al anului in curs, cu 3 pana la 22% fata de nivelul consemnat la finele anului trecut. Cele mai mari cresteri de preturi s-au produs, in egala masura, atat in zonele cu oferta de locuinte mediu si spre lux (Unirii, Decebal-Muncii, Titulescu), cat si in cartierele-dormitor. In privinta acestora din urma, cele mai mari cresteri s-au semnalat în Berceni (22%, crestere de la 46.000 euro la 56.000 euro), Dristor (18%), Drumul Taberei, Militari si Colentina (17%), Crângasi (15%), Vatra Luminoasa (15%), Titan (12%) si Pantelimon (8%). Cele mai mici cresteri au fost înregistrate în zonele Obor si Gara de Nord, de la 55.000 la 57.000 euro (4%).

In zona Unirii, cresterea preturilor a fost de 22% (de la 110.000 euro la 135.000 euro), in Tineretului de 10% (de la 68.000 la 75.000 euro), iar in zona Muncii-Decebal - de 9% (de la 115.000 la 125.000 euro).
Singurele zone în care preturile la apartamentele cu trei camere au scazut, dar nesemnificativ, au fost Piata Universitatii si Stefan cel Mare (-3%).

Cele mai mari cresteri de pret din Europa

Cresterile de preturi la apartamentele de bloc au fost, in ultimii doi ani, de peste 250% in Bucuresti si de 150%-200% in majoritatea municipiilor din tara. In ultimii 15 ani, un boom al preturilor intr-un interval atat de scurt precum cel din Romania nu s-a produs nicaieri in Europa. In Capitala, la mijlocul anului 2001, pretul mediu al unui apartament cu doua camere era de 143 euro/mp, in septembrie 2004 ajunsese la 655 euro/mp, iar in august 2006 - la 950 euro/mp. In Bucuresti, preturile apartamentelor depasesc cu aproape 50% preturile din Sofia si se apropie de cele din Budapesta si Praga, unde veniturile pe cap de locuitor sunt aproape duble fata de situatia din tara noastra.

De remarcat ca, in ceea ce priveste piata secundara, aceasta a fost dominata in totalitate de participanti particulari, vanzatori sau cumparatori. Asa cum pentru majoritatea oamenilor de rand cumpararea unei locuinte este cea mai importanta achizitie a vietii, pentru vanzatorul particular este cea mai importanta vanzare. De aceea si unii, si altii incearca sa obtina cel mai bun pret posibil. Asta explica lipsa de fluctuanta a preturilor pe piata secundara. Practic, piata nu este marcata de scaderi si cresteri ale preturilor, ci doar de stagnari si cresteri.

Intoarcerea developerilor ratacitori

Companiile private, care ar fi putut influenta cotatiile de pe piata secundara din Capitala, construind lo-cuinte pe cea primara, au fost ocupate dezvoltand cartiere de vile la periferia orasului. Acum, dupa o perioada in care acestea au cautat oportunitati de afaceri in afara orasului, asistam la intoarcerea investitorilor imobiliari in Bucuresti.

Potrivit estimarilor din piata, in anii 2006-2007, valoarea noilor proiecte de apartamente depaseste usor 1,5 miliarde euro, iar numarul de locuinte propuse - 15.000 de apartamente, adica aproximativ jumatate din cat se construieste anual la nivelul tarii.

Citeste si:

Intoarcerea „marilor investitori“ rezidentiali in Capitala permite abordarea unor proiecte mult mai dificile decat banalale cartiere de vile din afara orasului. Astfel, pentru conditiile Bucurestiului, unii developeri redescopera conceptul de locuire pe verticala, in asa-zisele blocuri-turn.
O alta tendinta manifestata de catre firme este mutarea sferei de interes de la segmentul apartamentelor de lux, cu preturi de vanzare de peste 1.800-2.000 de euro/mp, spre cel al locuintelor din clasa mediu plus spre lux, cu preturi de 1.000-1.400 euro/mp.

Daca vom face un scurt istoric al activitatii de construire a locuintelor in Capitala, vom observa cum, din cauza pretului ridicat al terenurilor din Bucuresti, activitatea s-a mutat in afara orasului. In perioada cat developerii erau „plecati din oras“ cu afacerile, preturile terenurilor n-au stat pe loc. Dezvoltarea necontrolata a Capitalei, cu toate problemele generate de acest fapt (trafic, subdezvoltarea infrastructurii edilitare, comerciale si de servicii), a obligat o parte din developeri sa se intoarca in oras, inchizand astfel un cerc vicios. La periferie, terenul e mai ieftin, dar lipsesc utilitatile. In oras, utilitatile exista, dar pamantul este mult prea scump. Pentru spargerea acestui cerc, unii developeri au decis sa construiasca pe verticala - blocuri foarte inalte -, astfel incat terenul sa fie exploatat la maximum.

Intoarcerea developerilor in oras pare a fi o veste buna pentru ca, incepand cu acest an, ponderea vanzatorilor particulari de locuinte incepe sa scada in favoarea firmelor specia-lizate. Desi acestea activeaza pe piata primara, oferta lor vizeaza acelasi client, iar utilizarea unor modalitati de afaceri relativ noi pe piata locuintelor - oferte promotionale si discounturi - ar putea trage in jos preturile.

Noile proiecte, prea scumpe

Totusi, cu cateva exceptii, preturile noilor proiecte sunt cu mult peste cotele afisate la apartamentele „clasice”, de cartier, pentru care cererea continua sa fie ridicata. Pe baza anunturilor facute de catre firmele active pe piata dezvoltarilor rezidentiale, in Bucuresti vor fi livrate anual circa 5.000-7.000 de apartamente cu preturi de vanzare plecand de la 1.000 euro/mp.

Totodata, simpla anuntare a unor mari proiecte de noi santiere nu este suficienta pentru ca proprietarii particulari sa reduca preturile, iar proiectele de noi cartiere de blocuri nu au generat ieftinirea mult asteptata. Ba mai mult, exista semnale din piata privind scumpirea cu aproximativ 10% a unor oferte de apartamente noi. Se pare ca piata poate fi usor manipulata in sensul cresterii artificiale a preturilor, dar, cand vine vorba de strategii pentru a o influenta in sens opus, lucrurile se complica. Nici macar restrictiile repetate impuse de BNR si zvonurile privind o noua inasprire a conditiilor de acordare a creditului ipotecar nu au avut efect asupra preturilor apartamentelor.

Cererea ramane la fel de mare, iar oferta, desi diversificata, inca nu atinge plaja preturilor tintite de catre „consumatorul” de apartamente de bloc. Dupa toate probabilitatile, vom asista si in 2007 la cresterea pretului apartamentelor de pe piata secundara pana la nivelul de 1.000 euro/mp, pret care, in prezent, reprezinta cota minima aplicata in cazul proectelor noi.

Timpul va toci preturile

Majoritatea specialistilor imobiliari apreciaza ca, intr-o perspectiva de cinci ani, preturile la apartamentele din cartierele construite inainte de 1989 vor intra pe un fagas descrescator. Blocurile ridicate înainte de revolutie, construite cu materiale si tehnologii vechi de 30-40 de ani, nu asigura o protectie termica si fonica adecvata, arhitectura interioara si suprafetele sunt nefunctionale si ineficiente si, prin urmare, nu au cum sa satisfaca gusturile si nivelul de confort actuale. Primul „pluton“ de apartamente care urmeaza sa declanseze miscarea in jos a preturilor vor fi cele din blocurile construite in primele sapte decenii ale secolului trecut. Le vor urma si celelalte, blocuri construite dupa marele cutremur din 1977, dar care prezinta semne vadite de oboseala fizica.

Locuintele noi, realizate de firmele private, costa mai mult, dar elimina incoveniente generate de uzura fizica a cladirilor. Ideea ca apartamentele construite înainte de 1990 sunt exagerat de scumpe si vor înregistra o scadere din punctul de vedere al preturilor este imbratisata de multi agenti imobiliari, dar nu si de proprietarii care incearca sa le vanda.