Prețurile locuințelor din România au crescut mult în ultimii ani, românii interesați să-și cumpere o locuință fiind de acord că au devenit scumpe. De cealaltă parte, dezvoltatorii se plâng de faptul că au crescut costurile de construcție, ceea ce le afectează marjele de profit.
Totuși, în condițiile în care oferta de locuințe noi este mică, în special în orașele mari, cum sunt Bucureștiul sau Clujul, iar cererea a rămas relativ mare, coroborat și cu scumpirea construcțiilor, dezvoltatorii au găsit toate motivele de a crește prețurile și de a încerca să țină de ele.
Principala motivație de a menține prețurile ridicate este, evident, dorința de a obține o marjă de profit cât mai mare. Niciun dezvoltator imobiliar nu construiește locuințe pe care să le vândă doar de dragul de a construi case, ci cu scopul de a face un business profitabil.
Ca să ajungem să vorbim despre marjele de profit ale dezvoltatorilor din prezent, trebuie să înțelegem contextul actual din piață.
Am stat de vorbă cu Cătălin Chimir, Managing Director al Senaria, companie de proiectare și management imobiliar, care consideră că dezvoltatorii trebuie să acționeze în această perioadă și să nu mai aștepte demararea proiectelor.
Citeste si:
„Ne-am uitat la piața imobiliară și am decis că aceasta este cea mai bună perioadă în care să începi să construiești în România, ținând cont de ce s-a întâmplat în ultimii ani și de perspectivele pieței construcțiilor”, ne-a spus Cătălin Chimir.
Potrivit lui, contrar așteptărilor, costurile de construcție nu vor scădea în următorii ani, deoarece infuzia de fonduri europene prin PNRR va da startul multor proiecte de construcție, ceea ce va atrage în zona de proiecte publice companiile de construcții, cu tot cu echipele de muncitori, dar va duce și la o creștere a cererii pentru materialele de construcții.
Totodată, o altă problemă este dată de dependența României de materialele de construcție provenite din Turcia. Turcii au propriile lor probleme economice, iar în condițiile în care încearcă să reconstruiască multe dintre imobilele și elementele de infrastructură care au fost demolate de cutremurul de la începutul acestui an, o mare parte din producția de materiale de construcții va fi redirecționată către piața turcă.
Citeste si:
Astfel, pariul lui Cătălin Chimir este că materialele de construcții și mâna de lucru nu se vor ieftini în următorii ani în România, așa că piața imobiliară se află într-o „fereastră de oportunitate” pe care s-ar putea să nu o aibă în următorii ani.
Cum nu crede că vor scădea costurile de construcție în anii următori, omul de afaceri consideră că dezvoltatorii care construiesc acum s-ar putea bucura de o marjă de profit mai mare, decât dacă se apucă să construiască în următorii ani.
Cu cât au crescut costurile de construcție în ultimii trei ani
Pariul lui Cătălin Chimir este ușor de înțeles când ne gândim la scumpirea costului de construcție din ultimii 3 ani. Din ce ne povestește specialistul, chiar dacă vor fi ieftiniri în perioada următoare în ceea ce privește costul construcțiilor, acestea vor fi mici.
Citeste si:
În niciun caz nu vor fi pe măsura scumpirilor din ultimii ani, astfel încât să compenseze și să readucă piața la nivelul anului 2019.
Prin urmare, este mai riscant să aștepți să construiești mai târziu, sperând la o scădere a costurilor de construcție care pare mai degrabă improbabilă.
„Dacă ne referim doar la segmentul de locuințe care este dictat de consumatorii de credite, creșterea costurilor de construcție a fost undeva între 30% și 50%, raportat cu perioada de dinainte de 2020. Dacă acum construim blocuri decente la un cost mediu de 750 euro pe mp, poate chiar spre 800 de euro, în 2019 costurile erau undeva la 550 euro/mp”, ne-a mai spus Cătălin Chimir.
Potrivit acestuia, prețurile de construcție, la început de an, erau undeva între 650 și 700 de euro/mp, în cazul blocurilor dedicate segmentului mediu, iar pentru case costul mediu de construcție se ridica la peste 800 euro/mp, bazându-se pe experiența unui proiect în care Senaria a fost implicată recent.
Citeste si:
„La blocuri, adică la proiectele cu multiple unități locative, sunt multe costuri care se împart pe toate locuințele din proiect, cum ar fi costurile pentru acoperiș, fundație, parcări și alte facilități de uz comun. În cazul caselor individuale, multe dintre aceste costuri nu sunt împărțite cu celelalte locuințe din proiect, prin urmare, pentru locuințele individuale, din start, ai un cost de construcție mai mare”, ne-a mai explicat Cătălin Chimir.
Evident, pentru segmentele premium și de lux, costurile de construcție pot crește semnificativ.
„Când vorbim de case de lux, unde sunt incluse tot felul de facilități pe care nu le găsești în cazul proiectelor de tip mass-market, prețurile pot crește la un nivel greu de imaginat. De curând, am participat la un proiect în care, de exemplu, o casă de 320 mp ajungea la un cost de construcție de 870.000 de euro, înainte de a se intra și în etapa de finisare (circa 2.700 euro/mp construcție la roșu - n.r.). Asta înseamnă că, la final, costul de construcție pentru o locuință la cheie ajunge la peste 3.000 euro/mp”, ne-a mai explicat el.
Citeste si:
Aici intră, potrivit lui Cătălin Chimir, locuințe cu dotări scumpe, echipări pe care nu le găsești într-o locuință normală, cum ar fi sisteme de răcire în plafoane, sisteme de automatizare, jacuzzi, tot felul de amenajări care au ca scop mărirea nivelului de confort pentru cei care sunt dispuși să plătească aceste sume pentru o astfel de locuință.
„În cazul casei la care costul de construcție era de 817 euro/mp, prețul final de construcție ajungea la 1.220 – 1.230 de euro/mp. În acest preț erau incluse și costurile pentru branșamente, scurgeri, suprafețe carosabile, împrejmuire, partea de peisagistică și așa mai departe”, ne-a mai dezvăluit Cătălin Chimir.
Marja din preț vs marja din suprafață
Ajungând la prețul de vânzare pe metrul pătrat, trebuie menționat faptul că acesta poate varia în funcție de suprafața locuinței scoase la vânzare.
Citeste si:
Cu mici excepții, practica din piață ne arată că, în cazul unei locuințe cu o suprafață mai mare, prețul de vânzare pe metrul pătrat poate fi mai mic decât în cazul unei locuințe cu o suprafață mai mică. Această diferență apare pentru că marja de profit a dezvoltatorului este asigurată de numărul mai mare de metri pătrați vânduți.
Excepțiile apar, de obicei, în cartierele foarte scumpe din marile orașe.
Prin urmare, în cazul locuințelor mai mici, marja de profit este dată în special de diferența dintre costul de construcție și prețul de vânzare. Adică, este mai ușor să pui un preț mai mare pe metrul pătrat în cazul unui apartament de 50 mp, decât în cazul unei locuințe de câteva sute de metri pătrați.
Din ce ne povestește antreprenorul, la casa de 817 euro/mp la roșu și care ajungea la 1.220 euro/mp la cheie, prețul de vânzare era la 1.700 euro/mp. Așadar, vorbim de o marjă de profit de circa 30%, dacă e să comparăm prețul final de construcție cu cel de vânzare.
(Cătălin Chimir - Sursa foto: Senaria)
Este posibil ca marja de profit să fie chiar mai mică decât era înainte, când randamentul investițional era între 30% și 50%.
Cătălin Chimir - Managing Director Senaria.
De menționat că acesta este randamentul pe un ciclu investițional de 3 ani.
De cealaltă parte, înțelegem că estimările acestuia sunt rezervate, deoarece practica din anii anteriori ne-a arătat că dezvoltatorii au țintit o marjă minimă de 50%. Sunt și cazuri în care unii dezvoltatori au scos și 100% din vânzarea unei locuințe, dar aici vorbim de excepții.
Ce soluții au dezvoltatorii pentru a-și menține marjele de profit
Cătălin Chimir ne spune că randamentul unei investiții scade dacă dezvoltatorul nu vrea să vândă la un preț mai mic și așteaptă momentul oportun de a vinde la prețul dorit.
Omul de afaceri ne spune că, în momentul acesta, dezvoltatorii imobiliari nu-și permit să mute creșterea costurilor de construcție în spatele cumpărătorului de locuințe, deoarece consumatorul final nu mai are acces la creditare la fel de facil, așa că vor trebui să-și sacrifice marjele de profit, dacă vor să vândă cât mai repede.
„Trebuie să găsească formule creative pentru a vinde. Fie prin rate la dezvoltator, ori cu mici discount-uri, ori cu o mobilare mai săracă a bucătăriei. Trebuie să găsească tot felul de soluții prin care să nu crească prețul locuinței. Pot să amâne și momentul de vânzare, dar asta înseamnă să întinzi randamentul pe un exercițiu investițional mai mare”, ne-a mai spus managing directorul Senaria.
Potrivit lui, va exista și o bătălie pe cumpărători, care se va duce prin construcția de proiecte imobiliare de calitate, atrăgătoare, care să-i determine pe cumpărători să facă achiziții pe fond emoțional.
De asemenea, cei care vor reuși să vândă bine în această perioadă, una în care tranzacțiile au scăzut drastic, vor fi cei care au proiecte în zone foarte bune, locația fiind, de departe, cel mai important criteriu în piața imobiliară.
Ca mulți alți dezvoltatori cu care am vorbit de-a lungul timpului, și Cătălin Chimir subliniază faptul că proprietățile de valoare și cele care au o locație foarte bună în orașele în care sunt construite se vor vinde oricând, indiferent de preț, ori de contextul economic.
Vrei să afli mai multe despre piața imobiliară, despre cum se vor rezolva problemele urbanistice ale Bucureștiului, cum vor evolua prețurile apartamentelor și dobânzile la creditele ipotecare? Urmărește reConstruct Forum 2023, care va avea loc pe 13-14 iunie, unde reprezentanți ai dezvoltatorilor, constructorilor și autorităților publice vor discuta despre cele mai importante subiecte ale momentului.
Sursa foto: Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
