A doua piata de consum din Europa
Segmentul industrial al pietei imobiliare din Romania este considerat ca avand cel mai ridicat potential de crestere in urmatorii doi-trei ani, afirma Gabriel Sfetcu (foto), directorul departamentului industrial al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield.Unul din cele mai importante avantaje pe care le are tara noastra si care justifica potentialul de dezvoltare de spatii industriale este dat de faptul ca Romania reprezinta, ca marime, a doua piata de consum din Europa. “Acest fapt motiveaza volumele de marfa comercializate in tara si, implicit, volumele de depozitare necesare distributiei acestora”, explica Sfetcu.
O parere similara impartaseste si Irina Iliescu, consultant al departamentului industrial al King Sturge. ”Segmentul de retail are inca nevoie de expansiune, in special pentru acele companii noi intrate pe piata, care au ajuns la doar 20-30% din capacitate in Romania. Aceste companii vor continua sa isi extinda retelele de magazine si vor avea nevoie de spatii pentru logistica si distributie”, argumenteaza consultantul King Sturge.
Compania de consultanta imobiliara King Sturge se ocupa cu procesul de proiectare si constructie a noii cladiri dezvoltate de fondul australian de investitii Valad Property Group in cadrul parcului industrial A1 Business Park. Proiectul va avea o suprafata de 9.000 mp si necesita o investitie de 1,75 milioane de euro.
Preturile terenurilor si costul constructiei
Un argument important atunci cand un dezvoltator decide sa investeasca intr-un anumit segment al pietei imobiliare este dat de pretul terenurilor, la care se adauga costul constructiei.“Preturile terenurilor pentru dezvoltari industriale sunt foarte bune in acest moment, fiind cuprinse intre 25 si 40 euro/ mp. Exista si terenuri mai scumpe, cu o locatie foarte buna sau care ofera acces la utilitati. In 2008 insa, cel mai ieftin teren care se putea gasi pe piata varia intre 35-60 euri /mp. Si atunci existau exceptii, uneori preturile depasind 60 euro/mp”, a declarat, pentru Wall-Street, Viorel Opait (foto), managerul diviziei industriale in cadrul companiei Colliers International.
La pretul redus al terenurilor se adauga costul constructiei de depozite, care a scazut in comparatie cu ultimii doi ani, datorita scaderii preturilor materialelor de constructie, spune Irina Iliescu, de la King Sturge. ”Aceste doua aspecte se vor reflecta intr-un nivel mai scazut al chiriilor pentru spatiile logistice construite in acest an. Totusi, tendinta va fi de a se construi la cerere, ca urmare a fricii investitorilor de a mai risca si a construi speculativ”, explica Iliescu.
Consultanul King Sturge este de parere insa ca exista o anumita nisa de piata careia investitorii si dezvoltatorii se pot adresa, in ciuda existentei unei rate de neocupare de circa 12-14% a spatiilor logistice si industriale existente din Bucuresti.
Cererea de spatii logistice in locatii cheie
In prezent, stocul de spatii de logistica de clasa A din Romania nu depaseste pragul de un milion de mp, stoc de care, de exemplu, beneficiaza Budapesta, afirma Gabriel Sfetcu, de la Cushman & Wakefield.In plus, cererea de spatii logistice moderne in locatii cheie este in crestere, spune Irina Iliescu (foto), consultant al departamentului industrial al King Sturge. Astfel de locatii sunt:
* Turda, datorita finalizarii tronsonului autostrazii Transilvania;
* Viitoare porturi fluviale, ca urmare a necesitatii intensificarii transportului pe Dunare, ce va conduce la eficientizarea costurilor;
* Craiova, Pitesti si alte viitoare orase-cheie, datorita investitiilor Ford, Renault etc.;
* Portul maritim din Constanta, pentru noile relatii cu portul olandez din Rotterdam, a carui capacitate este depasita si necesita transfer catre cel al Constantei.
“Infrastructura precara la nivel national duce la necesitatea companiiilor de distributie de a dezvolta hub-uri in mai multe locatii ale tarii, in care sa opereze. Luam aici in considerare timpul pierdut pentru a tranzita Romania spre vestul Europei sau pentru a parcurge distante mari intre orasele de pe teritoriul tarii”, explica Iliescu.
Portul Constanta reprezinta un avantaj al Romaniei luat in calcul si de specialistul Cushman & Wakefield, intrucat tranzitarea marfurilor prin Romania catre Europa Centrala si de Vest este mai scurta fata de vechile rute cu aproximativ 4.000 km.
“Volumul de marfuri tranzitate este in crestere datorita faptului ca porturi precum Hamburg sau Rotterdam sunt saturate si nu prea se mai pot extinde pentru a putea procesa volumele crescute de marfuri”, precizeaza Gabriel Sfectu.
Costul fortei de munca
Din punctul de vedere al dezvoltarilor de spatii industriale destinate activitatilor de productie, Romania poate oferi in continuare forta de munca relativ ieftina, dar calificata, este de parere Gabriel Stefcu, de la Cushman & Wakefield.In plus, intoarcerea persoanelor calificate din tarile straine va contribui la calitatea constructiilor, disponibilitatea si competitivitatea acestora, ca urmare, preturile vor cobori odata cu cele ale materialelor de constructie, afirma si Irina Iliescu.
“Un alt motiv il reprezinta manufacturarea, intrucat Romania concureaza cu tarile vecine, daca ne gandim la companii mari din Asia sau America de Nord, care doresc sa investeasca in constructia unor noi fabrici pentru productie. Aceste companii se uita la regiuni si nu se focuseaza pe o anumita tara”, argumenteaza Iliescu.
In opinia sa, Romania inca are atuul unei forte de munca ieftina in comparatie cu tarile vecine si detine o pozitie strategica in Europa Centrala si de Est - din punct de vedere a accesului la Marea Neagra - si catre tari precum: Rusia, Turcia sau Ucraina.
Tendinta cererilor de spatii logistice mici
Un alt motiv invocat de consultantul King Sturge pentru care dezvoltatori sunt atrasi in prezent de investitiile in sectorul industrial este tendinta cererilor de spatii logistice mici, cu suprafete cuprinse intre intre 1.000 si 3.000 mp.“Aceasta tendinta a aparut datorita schimbarilor din piata odata cu aparitia recesiunii economice, intrucat multe companii de distributie si operatori logistici isi restrang activitatea”, spune Irina Iliescu, de la King Sturge.
Primul trimestru al anului a adus tranzactii cu spatii industriale de peste 30.000 mp, de trei ori mai mult fata de volumul tranzactiilor inregistrat in aceeasi perioada a anului, potrivit unei analize recente a companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis (CBRE). Cea mai mare pondere in piata tranzactiilor, 70%, au avut-o spatiile de distributie, in timp ce tranzactiile cu spatii de productie au avut o cota de 30%.
In ceea ce priveste chiriile spatiilor industriale din Bucuresti, in primul trimestru acestea au coborat pana la 4,15 euro/mp, in scadere cu 2,35% fata de trimestrul precedent si cu 11,70% fata de aceeasi perioada a anului trecut, se mai arata in analiza CBRE.
Printre principalele tranzactii anuntate in acest an se numara Golden Foods, care a preinchiriat 6.000 mp spatii de depozitare in Millenium Logistic Park, Saint-Gobain Construction Products - 3.260 mp in Bucharest West, Pet Centar - 1.065 mp in Mega Center si Schachermayer - 1.700 mp in Centrul de distributie Monsena.
