Pentru cei mai multi dintre noi, romanii, achizitia unei locuinte pare a fi un obiectiv prioritar in viata si acceptam destul de multe sacrificii pentru a ne indeplini aceasta dorinta. Cel putin asa spun statisticile, ca 96% din unitatile rezidentiale din Romania sunt detinute de locatari. Se pune astfel intrebarea: ce este accesibil si ce nu este, atunci cand comparam preturile proprietatile rezidentiale din Romania cu ceea ce castiga romanii, iar raspunsul ar fi ca "accesibil" nu trebuie inteles neaparat ca ieftin, ci mai degraba ca suportabil.

La prima vedere, romanii au destui bani pentru a-si permite sa detina o casa, in loc sa inchirieze una. In tarile mai instarite, insa, multe persoane locuiesc cu chirie. De exemplu, aproape 50% dintre germani si aproape 40% dintre olandezi, potrivit Eurostat. Desi suntem o tara de proprietari, paradoxal, Romania are si cea mai mare rata de supraaglomerare; peste 60% din populatie traind in locuinte considerate neincapatoare, potrivit aceleiasi surse. De fapt, nu este neobisnuit ca doua sau trei generatii dintr-o familie sa traiasca sub acelasi acoperis pentru cea mai mare parte a vietii, potrivit unei analize a JLL Romania.

Inchirierea unei proprietati este considerata de multi dintre romani ca o solutie temporara pana cand reusesc sa-si cumpere propria lor casa. Intre 2004 si 2008, cand piata rezidentiala a crescut in mod accelerat, preturile locuintelor s-au majorat cu pana la 30% pe an, existand ingrijorarea ca acestea devin mult prea scumpe chiar si pentru persoanele cu venituri medii.

Apoi, in perioada crizei financiare internationale din 2008-2009, tendinta a fost inversata temporar, iar preturile au inceput sa scada spre nivelurile din 2005-2006. Insa, 2015 a fost primul an dupa criza in care s-a inregistrat o crestere a preturilor la locuinte din Romania. Preturile si-au continuat de atunci si pana acum trendul ascendent, desi intr-un ritm mult mai lent, de 5-10% pe an. Dar, inca o data, a revenit in discutie problema accesibilitatii locuintelor.

Nu putem spune ca o proprietate este prea scumpa doar uitandu-ne la pret, trebuie sa luam in considerare si puterea de cumparare a potentialilor cumparatori, se mai arata in analiza JLL Romania.

Cum masuram accesibilitatea unei locuinte

Desi nu exista nicio masura universal acceptata cu privire la ceea ce constituie o "locuinta la preturi accesibile", conform programului Natiunilor Unite UN Habitat, exista unele metodologii, care sunt asociate cu doua componente: costurile locuintei si veniturile familiei.

Prima se refera la raportul dintre pretul locuintei si venituri sau "multiplul median". Raportul este calculat prin impartirea pretului mediu al locuintei la venitul mediu al familiei. Aceasta arata practic numarul salariilor medii anuale necesare pentru a cumpara o casa.

A doua masura a accesibilitatii este evaluarea venitului rezidual. Concret, reprezinta procentul din veniturile familiei alocat pentru cheltuieli legate de locuinta si reflecta capacitatea familiei de a-si finanta achizitia si intretinerea locuintei fara a-si periclita alte cheltuieli necesare, care nu sunt legate de locuinta. Desi nu exista un procent universal convenit, locuintele sunt, in general, considerate accesibile atunci cand familiile care locuinesc in ele aloca pana la 30 la suta din venitul lor pentru cheltuieli legate de locuinta, cum ar fi rambursarea creditelor ipotecare (pentru locuintele detinute in proprietate), plati pentru chirii (pentru chiriasi), dar si cheltuielile de intretinere si functionare, cum ar fi impozite, asigurari si plata utilitatilor, conform aceleiasi surse.

Guvernele din intreaga lume folosesc propriile definitii cu privire la ceea ce constituie o locuinta accesibila. De exemplu, guvernul britanic considera ca o casa este accesibila la inchiriere daca nu costa mai mult de 80% din chiria medie din piata respectiva, potrivit JLL Romania.

In SUA, astfel cum este definita de Departamentul pentru Locuinte si Dezvoltare Urbana, o locuinta este accesibila daca proprietarul sau chiriasul nu plateste pentru ea mai mult de 30% din venitul brut al familiei, inclusiv utilitatile.

Un alt reper utilizat pentru a defini accesibilitatea locuintelor la nivel international este cel propus de sondajul realziat de Demographia - Demographia International Housing Affordability, folosind „multiplul median”. Acesta masoara accesibilitatea locuintelor prin impartirea pretului mediu al locuintei la veniturile medii anuale brute ale familiei, inainte de impozitare.

Daca rezultatul este de pana in 3,0 locuinta respectiva este considerata accesibila. Daca rezultatul este cuprins intre 3,1 si 4,0 este catalogata ca „moderat inaccesibila”, iar intre 4,1 si 5,0 este „considerabil inaccesibila”, iar la peste 5,1 devine „sever inaccesibila.

Accesibilitatea unei locuinte pentru romani

Aplicarea acestui "multiplu median" tinand cont de puterea de cumparare a romanilor ne ofera cateva cifre interesante. Avand in vedere ca in decembrie 2018, salariul mediu brut pe angajat in Romania a fost de 4.938 lei, potrivit Institutului National de Statistica, sau echivalentul a 1.061 euro, si considerand ca exista doua persoane angajate in fiecare gospodarie, atunci o casa accesibila in Romania ar trebui sa coste cel mult 76.392 euro. Peste 129.866 de euro, o unitate locativa devine „sever inaccesibilaa” pentru romanul de rand.

Pentru Bucuresti, cifra este semnificativ mai mare in comparatie cu media romaneasca. Avand in vedere ca venitul mediu brut pe angajat in capitala a fost de 6.505 Lei in decembrie 2018, sau echivalentul a 1.398 euro, raportand tot la doi angajati pe gospodarie, atunci o locuinta accesibila in Bucuresti ar trebui sa coste nu mai mult de 100.656 euro. Peste 171.115 euro o proprietate rezidentiala este „sever inaccesibila”.

Mai multe detalii gasiti in tabelul de mai jos:

Tabelul 1. Accesibilitatea locuintelor aplicand "multiplul median".

Accesibilitatea locuintelor din Romania si Bucuresti

Romania

Bucuresti

Venitul mediu brut pe angajat in decembrie 2018

1.061 euro

1.398 euro

Pretul locuintei accesibile

≤ 76.392 euro

≤ 100.656 euro

Pretul locuintei moderat inaccesibile

78.938 - 101.856 euro

104.011 - 134.208 euro

Pretul locuintei considerabil inaccesibile

104.402 - 127.320 euro

137.563 - 167.760 euro

Pretul locuintei sever inaccesibile

≥ 129.866 euro

≥ 171.115 euro

Sursa: JLL Research, cu metodologia folosita in sondajul Demographia International Housing Affordability.

Mai jos, vom aplica pentru Romania si evaluarea accesibilitatii locuintei raportat la veniturile reziduale, metoda utilizata si de Departamentul pentru Locuinte si Dezvoltare Urbana din SUA. Aceasta arata ca o casa accesibila nu trebuie sa coste mai mult de 30% din venitul brut al familiei. Pentru Romania, folosind aceleasi cifre de mai sus in ceea ce priveste veniturile familiei, o locuinta accesibila ar trebui sa coste nu mai mult de 637 de euro pe luna.

Aceasta cifra include atat plata ratei sau a chiriei, cat si toate celelalte cheltuieli asociate proprietatii, adica utilitati, impozitele si asigurarea. Pentru Bucuresti, rezulta un cost total de pana la 839 euro pe luna pentru o casa accesibila.

Tabelul 2. Accesibilitatea locuintelor aplicand metoda venitului rezidual.

Accesibilitatea locuintelor din Romania si Bucuresti

Romania

Bucuresti

Venitul mediu brut pe angajat in decembrie 2018

1.061 euro

1.398 euro

Costurile totale lunare pentru o locuinta accesibila*

637 euro

839 euro

*Include rata sau chirie, plus utilitati, taxe si asigurare.
Sursa: JLL Research, aplicand metodologia folosita de Departamentul pentru Locuinte si Dezvoltare Urbana din SUA.

Calculele privind accesibilitatea mentionate mai sus pot fi aplicate oricarei categorii de utilizatori, nu doar pentru populatia cu venituri reduse, dand astfel o masura generala a compatibilitatii dintre pretul locuintei si cumparatorul sau chiriasul vizat. Trebuie tinut cont ca cifrele vor varia semnificativ daca sunt calculate pentru localitati mai instarite sau localitati mai defavorizate sau daca in familia reper exista un singur angajat sau mai multi de doi. Subliniem inca o data ca o locuinta accesibila nu trebuie inteleasa ca o locuinta ieftina, ci ca o locuinta cu un cost suportabil pentru beneficiar.

In cele din urma, cel mai important lucru de care trebuie sa tina cont dezvoltatorii imobiliari rezidentiali sau proprietarii care vor sa isi vanda locuintele este sa isi raporteze pretul cerut la puterea de cumparare a potentialilor clienti, conchide JLL Romania.

Citeste si:
Cum ai putea sa investesti in cladiri de birouri cu doar 1.000 euro
Ce sunt REIT-urile si cum ar...

Sursa foto: Aleutie / Shutterstock

Te-ar putea interesa si:


Mai multe articole din sectiunea Money »



Citeste si
Unde se construiesc locuinte in Capitala pe langa cladirile de birouri