Piata spatiilor de birouri din Romania cunoaste un ritm alert de crestere si experimenteaza un proces de maturizare, spune Horatiu Floreascu, CEO al companiei de consultanta imobiliara Knight Frank. Cu toate acestea, exista si cateva provocari, care nu sunt neaparat specifice anului 2018, ci a unei piete emergente. Astfel, in opinia sa, industria de profil are o nevoie acuta de aliniere la un nivel mult mai calitativ, in ceea ce priveste serviciile de consultanta imobiliara, odata ce apetitul investitorilor a intrat pe un trend ascendent si plasamentele au atins recordul ultimilor sapte ani.

Wall-Street.ro: Cum ati descrie evolutia pietei de spatii de birouri si apetitul investitorilor de profil in 2017 ? Ce asteptari aveti pentru 2018, referitor la cele doua aspecte de mai sus?

Horatiu Florescu: Avand in vedere ca anul trecut am experimentat livrari record pe piata, ne-am asteptat ca anul acesta sa avem mai putine, respectiv in 2018 sa creasca din nou. Este un ritm firesc al unei piete in dezvoltare, dar care a parcurs si o criza economica. Avem aproximativ 130.000 metri patrati livrati anul acesta, iar cererea doar in primele noua luni ale anului 2017 a fost de peste 230.000 metri patrati, cifra foarte apropiata de aceeasi perioada a anului trecut. Totusi, vedem o crestere fata de anul trecut a tranzactiei medii, de la 1.600 mp, la 1,900 mp in Q1-Q3 2017.

In ceea ce priveste activitatea investitorilor, am observat ca apetitul acestora revine, chiar daca analizeaza piata mai prudent fata de anii dinaintea crizei. Avem peste 600 milioane de euro pe piata investitionala si preconizam sa ajunga la 700 milioane de euro, pana la final de an, fiind cea mai mare cifra din ultimii 7 ani. Investitorii straini sunt din ce in ce mai prezenti, dar este in crestere si numarul investitorilor autohtoni, care au devenit jucatori importanti in piata, atat in capitala, cat si in alte regiuni ale tarii.

Wall-Street.ro: Care vor fi principalele provocari si amenintari pentru piata de spatii de birouri in 2018 si de ce anume?

Citeste si:
Cladirile de birouri din centrul Capitalei, noi "povesti de succes"?
Horatiu Florescu, Knight...

Horatiu Florescu: Piata este intr-un ritm alert de crestere, experimentam maturizarea industriei, ceea ce nu poate decat sa ne bucure, dar bineinteles exista si cateva provocari, care nu sunt neaparat specifice anului 2018, ci a unei piete in dezvoltare. Provocarile pot sa se extinda si in urmatorii ani, depinde doar de noi ca industrie, respectiv de mediul economic si social, cum vom crea din amenintari oportunitati.

Poate si datorita acestui ritm de crestere alert, noi simtim acut nevoia alinierii industriei la un nivel calitativ superior, in ceea ce priveste consultanta imobiliara. Nu ne dorim sa vedem decizii strategice gresite, mai ales a unor clienti mai putin experimentati pe aceasta piata sau in industrie, in general.

De asemenea, avem o lipsa de personal care conduce, printre altele, la cresterea costurilor in domeniul constructiilor si care ar putea deveni o amenintare pentru dezvoltatori pe termen mediu si scurt.

Wall-Street.ro: In 2016, Knight Frank a intermediat cea mai mare tranzactie din piata spatiilor de birouri: semnarea contractului de pre-inchiriere intre BCR si proprietarii proiectului The Bridge pentru o suprafata de aproximativ 20.000 mp. Care au fost cele mai importante tranzactii intermediate de Knight Frank in 2017 ?

Citeste si:
Florescu: Centrele de operatiuni, motorul hub-urilor de birouri
Horatiu Florescu, Knight...

Horatiu Florescu: Asa este, o tranzactie la care s-a lucrat si de care suntem mandri, chiar a castigat recent si tranzactia anului. Ceea ce este si mai important, este ca vom vedea din ce in ce mai multe tranzactii la acest nivel si ne apropiem incet, incet de maturitatea pietelor de la Budapesta, Praga si mai departe, Varsovia.

Unul dintre rezultatele notabile din 2017 este faptul ca am fost agentul exclusiv al singurului parc de birouri din CBD, The Landmark, care in prezent este inchiriat in procent de peste 85%, in conditiile in care procesul a inceput in primul trimestru al anului. Exista negocieri avansate pentru ocuparea intregului proiect si ne asteptam sa se intample in scurt timp.

Estimam un total de 100,000 metri patrati de spatii de birouri intermediati de biroul nostru pana la finalul acestui an.

Anul trecut Knight Frank Romania a inregistrat cea mai mare cifra de afaceri de la infiintarea companiei si s-a situat pe locul doi in topul firmelor de consultanta imobiliara. Este o performanta notabila, tinand cont de faptul ca cifra noastra de afaceri provine exclusiv din servicii de intermediere si consultanta imobiliara, fara vreun aport din incasari de property management sau alte divizii similare. Notam aici si cel mai mare profit pentru anul 2016, dintre toate agentiile de consultanta imobiliara.

Citeste si:
Cotroceni-Basarab, cea mai activa zona din Bucuresti pe imobiliare
Cotroceni-podul Basarab va fi...

Wall-Street.ro: La finele anului 2016 ati declarat ca « In urmatorii trei ani, in zona de Centru-Vest se vor afla 500.000 mp de birouri in dezvoltare. Tonul a fost dat de AFI Europe, dar si de proiectul SemaPark. Ma astept ca zona de Centru-Vest sa ajunga in 5-6 ani la jumatate din cat reprezinta in prezent zona de Nord si cat a reusit aceasta sa atinga in 15 ani ». Va mentineti opinia ? Cum vedeti dezvoltarea viitoare a zonei de Centru-Vest din Capitala ?

Horatiu Florescu: Noi urmarim cifrele, tendintele si discutam zilnic cu proprietarii si chiriasii, asadar putem sa avem o vedere de ansamblu si uneori sa preconizam dezvoltarea anumitor zone. Cifrele vorbesc, iar mai jos sunt stocurile pe zonele din Bucuresti ale cladirilor de birouri de clasa A si B :

Avem un stoc de birouri de aproximativ 430,000 mp in Calea Floreasca/Barbu Vacarescu si aproximativ 270,000 mp in Centru-Vest, iar anul viitor ne asteptam la aproximativ 170,000 mp care vor fi livrati in Centru-Vest, plus ca sunt deja anuntate proiecte in zona si pentru urmatorii ani. Dimitrie Pompeiu, Baneasa si Pipera au aproximativ 740,000 mp in total. In aceste zone de nord se vor livra aproximativ 75,000 mp anul viitor. Restul este matematica, dar da, in continuare cred ca pana in 2022/2023 vom vedea aceasta dezvoltare.

Wall-Street.ro: O alta zona care a starnit mult interes in randul dezvoltatorilor este cea din zona Expozitiei. Va fi aceasta sau nu un poll de business in urmatorii ani?

Horatiu Florescu: Zona Expozitiei se dezvolta si prezinta interes pentru multi chiriasi, preconizam ca va deveni noul hub de birouri al Capitalei, ceea ce reprezinta o oportunitate si in ceea ce priveste decongestionarea traficului din oras, alaturi de alte zone in dezvoltare, precum Orhideea sau Piata Unirii, vor modifica nevoile de infrastructura din Bucuresti.

Wall-Street.ro: Centrele regionale de operatiuni domina cererea de spatii de birouri din Capitala de cativa ani, fapt care a stimulat si dezvoltarea hub-urilor de birouri pe care le vedem astazi. Dar, este aceasta cerere una sustenabila, in conditiile in care desi aceste servicii intra pe segmentul IT, constituie de fapt facturari si call-centers, aflate in goana dupa forta de munca ieftina ?

Horatiu Florescu: Cererea este mai mult decat sustenabila, ea se dezvolta de la an la an si isi mentine pozitia de top. Intr-adevar, nu exista o diferentiere clara si exacta intre software development si suport in categoria pe care noi o denumim IT, dar asta nu inseamna ca la noi nu exista partea de software development. Romania are o forta de munca de inalta calitate, care vorbeste limbi straine, eficienta si performanta, iar aceste centre operationale vin spre noi chiar daca nu mai este neaparat cea mai ieftina din regiune.

Suport nu inseamna doar facturare sau call-centers, avand in vedere ca Romania gazduieste centre operationale pentru multinationale puternice si de aici sustin departamentele lor economice si de HR.

Avem numeroase exemple de succes, care s-au extins pe parcursul anilor, atat multinationale, cat si companii romanesti care sunt furnizori la nivel mondial, inclusiv in domeniul roboticii, cu impact puternic la nivel global.

Wall-Street.ro: In prezent, yield-urile cladirilor de spatii de birouri din Capitala sunt mai ridicate decat in celelalte state din ECE, ceea ce constituie o atractivitate sporita pentru investitorii de profil. Cum estimati evolutia acestor yield-uri in urmatorii ani si ce factori ar putea influenta mai mult sau mai putin nivelul lor?

Horatiu Florescu: Nu preconizam o schimbare foarte mare a yield-urilor, este un teren fertil pentru investitori si o perioada oportuna. Desi exista incertitudini politice, fiscale si economice, yield-urile nu au fost afectate, insa daca acestea persista pe o perioada lunga, va scadea si numarul investitorilor, ceea ce automat va diminua volumul tranzactiilor, asadar lichiditatea pietii nu ar creste semnificativ.


Te-ar putea interesa si:


Mai multe articole din sectiunea Imobiliare si constructii »




Ascultă primul podcast de FinTech și digital banking din piață.

Citeste si
Florescu, Knight Frank: BPO si SSC vor migra catre orasele regionale