[FOTO] Pe șantierul Timpuri Noi Square II, cel mai mare proiect de birouri din centrul Bucureștiului. Clădirea care se va încălzi fără gaze și care vrea să reducă factura de utilități cu 30%

Noua etapă a Timpuri Noi Square este construită pe fosta platformă industrială Timpuri Noi, pe Splaiul Unirii, în apropierea stației de metrou cu același nume și la aproximativ 1 km de Piața Unirii. Faza a doua va cuprinde două clădiri, TN04 și TN05, și este cel mai mare proiect de birouri aflat în prezent în construcție în București.

Citiți și Vastint deschide The Venue Timpuri Noi, un spațiu de evenimente ”desenat” de un studio londonez de arhitectură

Antoniu Panait: Eliminarea gazelor poate reduce cu aproximativ 30% factura de utilități

Una dintre principalele diferențe față de o clădire convențională de birouri este renunțarea completă la gazele naturale pentru încălzire. Vastint mizează în schimb pe mai multe soluții bazate pe electricitate și surse regenerabile.

Vedem recent o serie de scumpiri ale gazelor și electricității. Faptul că noua clădire este proiectată astfel încât să fie eliminată complet folosirea gazelor pentru încălzire, precum și faptul că o parte din energie va fi furnizată de panouri fotovoltaice, va genera o economie de aproximativ 30% la factura de utilități pentru chiriași.

- Antoniu Panait, Managing Director, Vastint România -

 

Proiectul va include 1.700 mp de panouri fotovoltaice și două sisteme de pompe de căldură. Unele echipamente vor fi de tip aer-apă și vor fi montate pe terase, iar sistemul sol-apă va utiliza 200 de puțuri geotermale.

Fațadele au fost concepute pentru eficiență energetică, iar echipamentele tehnice vor avea redundanță completă. Vastint susține că eliminarea totală a gazelor naturale reprezintă o premieră pentru piața locală.

Faza a doua este executată conform celor mai recente standarde pentru clădiri cu consum de energie aproape zero (nZEB) și Leadership in Energy and Environmental Design (LEED).

O clădire eficientă energetic costă cu 10-15% mai mult

Renunțarea la gaz și investițiile în eficiență energetică vin însă cu un cost suplimentar. Antoniu Panait estimează că realizarea unei astfel de clădiri este cu 10-15% mai scumpă decât dezvoltarea unui proiect office convențional.

„Construirea unei astfel de clădiri eficiente energetic și conform celor mai recente standarde nZEB și LEED presupune, desigur, costuri mai mari decât construirea unei clădiri office convenționale. Estimez un plus de 10-15%, însă diferența costurilor de construcție s-a redus semnificativ în ultimii ani, pe măsură ce tehnologia folosită tinde să devină tot mai mainstream”, a explicat Antoniu Panait.

Managerul Vastint România nu a precizat la cât a ajuns investiția totală în faza a doua a proiectului Timpuri Noi Square, însă estimările din piață indică un cost semnificativ peste 100 mil. euro.

O parte importantă a presiunii asupra bugetului a venit din volatilitatea prețurilor materialelor și lucrărilor de construcție, după pandemie și după izbucnirea războiului din Ucraina.

Din punct de vedere al costurilor, a fost o provocare extraordinară. Am luat autorizația, iar în 2023 am început licitația pentru construcție. Apoi au deraiat prețurile, a fost acea volatilitate provocată de războiul din Ucraina, după cea din pandemie, și a trebuit să ne adaptăm. Am anulat licitația și am reluat-o un an mai târziu, iar lucrările le-am «spart» în mai multe părți. Am făcut asta pentru a ține costurile sub control

- Antoniu Panait -

Schimbările din piața construcțiilor au modificat și modul în care dezvoltatorul își construiește bugetele pe termen lung.

„Cu o clădire de această magnitudine, să ții bugetul sub control este o provocare extraordinară. Dacă acum câțiva ani ne puneam în buget pe termen lung un posibil plus de 2-3% cauzat de inflație, acum suntem mult mai prudenți, pentru că volatilitatea aceasta, care așteptam să se liniștească, ne afectează”, a precizat el.

Potrivit lui Panait, compania a reușit să țină costurile sub control, însă bugetul rămâne mai ridicat decât în cazul altor proiecte similare, inclusiv din cauza investițiilor suplimentare în fațadă, structură, izolații termice și hidroizolație.

„Ne-am adaptat, am făcut economii foarte mari, am ținut prețurile sub control și am ieșit într-un buget corect. Deloc ieftin, dar corect. Este o valoare foarte mare și credem că vom avea o recuperare bună a investiției. A fost un buget mai mare decât la alte proiecte similare, pentru că investim mai mult în fațadă, în structură, în izolări termice și hidroizolație”, a afirmat Antoniu Panait.

Timpuri Noi Square II are deja primul chiriaș pentru 3.200 mp

Vastint a început deja procesul de preînchiriere pentru noua etapă. Primul contract a fost semnat cu SCOR, companie din industria reasigurărilor, pentru o suprafață de 3.200 mp.

„La ora actuală avem semnat contractul cu SCOR, unul dintre cei mai mari reasigurători din lume, pentru 3.200 de metri pătrați. Este doar prima suprafață și avem discuții în diferite etape cu alte companii”, a spus Panait.

În opinia managerului Vastint România, procesele de închiriere au devenit însă mai lungi, pe măsură ce companiile își analizează mai atent nevoia reală de spațiu.

„Procesele de închiriere sunt mai lungi. Chiriașii fac o analiză mult mai atentă a necesarului, din cauza greșelilor făcute de anumiți consultanți care s-au grăbit să anunțe închiderea sau desființarea clădirilor de birouri. Acum este o nouă etapă de maturitate, în care chiriașii sunt mai atenți la suprafețele de care au nevoie”, a explicat Panait.

Cum avansează lucrările la Timpuri Noi Square II

Lucrările pentru faza a doua au început în 2024, iar construcția se află într-un stadiu avansat. Structura este finalizată în proporție de 100%, lucrările de arhitectură sunt realizate în proporție de 45%, instalațiile mecanice, electrice și sanitare (MEP) au ajuns la 75%, iar fațada este finalizată în proporție de 65%.

Cele două clădiri, TN04 și TN05, vor adăuga în total 60.000 mp de suprafață închiriabilă brută și 690 de locuri de parcare.

Timpuri Noi Square II urmează să fie finalizat în trimestrul al patrulea al anului 2026 și să devină complet operațional în 2027.

De la fabrica Timpuri Noi la un proiect de birouri și servicii

Timpuri Noi Square a fost conceput de la început ca o dezvoltare cu funcțiuni mixte, cu birouri, retail și servicii, iar în planurile mai ample ale proiectului este inclusă și componenta rezidențială.

Terenul este cel al fostei fabrici Timpuri Noi, una dintre vechile platforme industriale ale Bucureștiului. În 2010, Vastint a cumpărat de la compania Timpuri Noi un teren de circa 5,4 hectare, tranzacția fiind evaluată la aproximativ 35 milioane de euro.

Proiectul, demarat în 2010, a fost planificat în trei faze. Prima etapă cuprinde trei clădiri de birouri clasa A, cu aproximativ 52.100 mp de suprafață închiriabilă brută.

Primele două clădiri au fost livrate în 2017, după care a fost finalizată și cea de-a treia. Potrivit Vastint, cele trei imobile sunt în prezent închiriate integral.

Printre companiile și operatorii care au avut sau au spații în prima fază a proiectului se numără Playtika, Ayvens, Bolt, Zitec, GoPro, Vola, Radio AG, care operează Kiss FM, Magic FM și Rock FM, și Fratelli.