După mai multe runde de dezbateri și de negocieri, au mai apărut câteva schimbări. Ultima decizie în acest sens a apărut la mijlocul lunii februarie a acestui an, când primarul general al Capitalei, Nicușor Dan, anunțase că Tribunalul București suspendase PUZ-urile sectoarelor 2, 4 şi 5.

Bucureștiul nu a fost însă unicul oraș în care s-a luat o astfel de măsură în 2021. Dacă la București PUZ-urile sectoriale fuseseră suspendate inițial încă din luna februarie a anului trecut, în iarnă, mai exact în luna decembrie, primarul orașului Timișoara, Dominic Fritz, anunța suspendarea pentru cel mult șase luni a avizării documentațiilor de urbanism pentru zona de nord a orașului, întrucât își propusese să elaboreze Strategia de dezvoltare teritorială urbană - Timișoara Nord.

În zona de nord a orașului de pe Bega se regăsește și proiectul XCity Towers, dezvoltat de Wallberg România. Proiectul presupune construcția a 9 blocuri. Trei dintre ele de 16 etaje și șase de 11 etaje. În total, peste 1.000 de apartamente și o investiție estimată la 100 de milioane de euro, potrivit CEO-ului companiei, Valentin Morar, care a discutat cu wall-street.ro despre impactul pe care deciziile autorităților îl are în activitatea de dezvoltare la nivel de piață.

XCity Towers Timișoara(Sursa foto: Wallberg)

Din cele 9 clădiri, dezvoltatorul a obținut autorizațiile de construcție doar pentru două, la care a început construcțiile. Construcția celei de-a treia clădiri din proiect ar fi trebui demarată în decembrie, dar Wallberg nu a primit autorizația pentru construire, prin urmare nu a putut demara lucrările.

Compania a întâmpinat întârzieri la emiterea autorizațiilor destul de lungi și la Brașov, pentru a 4-a clădire a proiectului Sunnyville, pentru care așteaptă emiterea autorizației de construire.

În Timișoara am început construcția la două clădiri, dar pentru a treia nu am putut începe pentru că nu am obținut autorizația de construire. Termenul era să o primim în decembrie anul trecut, dar nu am primit autorizația nici până astăzi. Încă suntem în curs de autorizare și vom vedea ce se întâmplă, pentru că această întârziere ne generează pierderi semnificative”, ne-a declarat Valentin Morar.

Potrivit antreprenorului, astfel de întârzieri nu sunt doar în detrimentul dezvoltatorilor, ci și în detrimentul autorităților locale, care pierd bani care ar putea fi direcționați către bugetele locale.

„Ideea este că ne plângem că nu avem bani la Primărie pentru căldură sau pentru nu știu ce, dar nu facem nimic pentru a avea bani. Adică, noi, dacă începeam construcția în decembrie, așa cum era planul, pe lângă faptul că securizam niște prețuri mult mai bune pentru materialele de construcție, am fi ajuns să fi investit deja în oraș undeva la 1,5 milioane de euro, bani care nu sunt investiți”, ne-a mai spus dezvoltatorul.

Potrivit acestuia, dacă lucrările ar fi fost demarate, la dimensiunile proiectului pe care-l dezvoltă, Primăria ar fi putut încasa alte câteva zeci de mii de euro doar din impozitele pe clădire.

„Gândiți-vă și la faptul că am fi plătit impozit pentru clădirea respectivă cu câteva luni mai devreme. O clădire de genul acesta generează impozite semnificative pentru direcția fiscală, pentru bugetul local. O clădire ca asta poate genera impozite de până la 50-60.000 de euro”, ne-a mai spus antreprenorul.

Valentin Morar: Am fi vândut dublu, dacă am fi primit autorizațiile

Potrivit CEO-ul de la Wallberg, rezultatele din 2021 ale dezvoltatorului ar fi putut fi mult mai bune dacă ar fi obținut autorizațiile la timp, spunând că dacă ar fi avut mai multe unități disponibile ar fi vândut și mai mult decât a făcut-o anul trecut.

„Am vândut 123 de apartamente anul trecut, iar cifra de afaceri a fost undeva la 67 milioane de lei. Ideea e că puteam vinde mult mai mult, dacă reușeam să obținem autorizațiile pentru clădirea 3 din Timișoara și clădirea 4 din proiectul din Brașov. Și la blocul 3 din Timișoara am avut întârzieri. Autorizarea a avut o întârziere de un an și jumătate. O perioadă în care am avut pierderi imense.

Și nu vă gândiți că avem probleme cu documentațiile. Cum am predat dosarele, așa le-am primit înapoi. La momentul ăsta mă gândesc că, dacă aveam autorizațiile, puteam vinde dublu decât am făcut sau măcar ajungeam la 200 de apartamente”, a mai spus Valentin Morar.

Care ar fi soluția propusă de dezvoltator

Potrivit acestuia, soluția stă în implementarea unui sistem care să nu mai lase loc de interpretări ale legislației, una care poate veni cu ajutorul tehnologiei.

O soluție ar putea fi să implicăm cât mai puțin factorul uman. Sunt de acord să fie aceleași reguli pentru toți, pentru că asta înseamnă predictibilitate, doar că fiecare arhitect șef interpretează regulile într-un anumit fel. Altfel decât ceilalți. În acest caz, soluția pe care o văd este digitalizarea operațiunilor de emitere a certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire. Trăim în secolul XXI și ar trebui implementat un asemenea sistem.

Cum ai aprobat planul de urbanism zonal l-ai urcat în sistem, orice cerere de certificat de urbanism merge acolo și ți-o emite aplicația. La fel și cu autorizația de construire. Se poate face un asemenea sistem și trebuie implementat. Repet, sunt de acord să fie aceleași reguli pentru toată lumea, ca ele să fie respectate de toți, dar să le știm de dinainte, ca să putem avea predictibilitate. Trebuie să eliminăm subiectivismul factorului uman”, a punctat Valentin Morar.

Cu alte cuvinte, antreprenorul sugerează că un set de reguli implementat digital nu va putea fi interpretat în niciun fel, iar cei care au nevoie de certificate de urbanism și autorizații de construire vor trebui să întrunească anumite criterii bine stabilite și care nu pot fi modificate pe fondul unor interpretări ale legislației. Un fel de șablon pe care să fie emise toate documentele de care dezvoltatorii au nevoie pentru a-și demara proiectele.

Au existat „dezvoltări haiducești”, dar piața s-a schimbat

Valentin Moraru este conștient că unele măsuri luate de autorități vin ca urmare a modului în care s-a construit în trecut, când au existat „multe dezvoltări haiducești”, pentru că în momentul respectiv se cumpăra orice, dar crede că piața s-a schimbat, susținând totodată că Wallberg respectă principiile unei dezvoltări sănătoase.

„Tot timpul trebuie conștientizat că faci ceva care rămâne după tine, care va marca viața orașului. Clădirea aia va rămâne 100 - 150 de ani sau cine știe cât va rezista. Dar unii au înțeles treaba asta în ultimul timp și cred că se vede în piață că nu se mai dezvoltă fără o strategie”, este de părere Valentin Morar.

Deocamdată, problema întocmirii unor planuri urbanistice zonale pare să fie una stringentă în mai multe orașe importante din țară, începând cu Capitala, unde, Nicușor Dan spunea în toamna anului trecut că „urbanismul din București a fost o golănie”. Când se vor rezolva aceste probleme care încurcă inclusiv autoritățile, având în București exemplul Cartierului Justiției, este greu de pronunțat. În mod cert, legislația din România suferă, iar multă vreme fiecare a construit cum a putut și unde a obținut autorizații.

Dezvoltatorii și analiștii avertizează, însă, că aceste probleme încetinesc ritmul de dezvoltare, iar pe fondul scăderii ofertei prețurile pentru locuințe ar putea să crească și mai mult în perioada următoare.

Sursa foto: Wallberg