Ca orice lucru care se respecta intr-o societate aflata in tranzitie, pe piata imobiliara romaneasca rezista cine poate. Si asta pentru ca legislatia care sa reglementeze acest domeniu lipseste. Opt din zece agentii imobiliare ofera servicii de slaba calitate, in timp ce un sfert din clienti „uita“ sa dea comision agentului.

Oricine doreste poate sa infiinteze o agentie imobiliara si sa intermedieze tranzactii pentru ca nu exista nici un act normativ care sa reglementeze functionarea acestei activitati. Si, poate nu intamplator, este un domeniu in care se vantura foarte multi bani. Este suficient sa ai o firma inregistrata la Registrul Comertului care sa aiba printre obiectele de activitate si „imobiliarul“.

Mai mult, si persoanele fizice autorizate pot sa presteze aceasta munca. In aceste conditii, nimeni nu stie cu exactitate numarul firmelor sau al agentilor care activeaza pe aceasta piata. „Multi oameni declara ca se ocupa de intermedieri imobiliare, insa poate nu realizeaza niciodata aceasta activitate. Numai in Bucuresti sunt inscrise, la Registrul Comertului, peste 4.000 de asemenea firme“, spune Liviu Ureche, analist imobiliar, patronul firmei Universal Fortis Imobiliar.

Lipsesc statisticile

Asociatiile de profil au propriile estimari, care insa variaza destul de mult. Dupa unele opinii, exista 1.500 de agentii imobiliare active in toata tara, dupa altele - 5.000. Totodata, in aceste firme lucreaza peste 15.000 de oameni, spune Emil Giurgiu, presedintele Camerei de Comert Imobiliar din Romania. „Sunt peste 15.000 de oameni care mananca o paine din imobiliar si aici ma refer nu doar la agentii propriu-zisi, ci si la salariatii care lucreaza in domeniile conexe: publicitate, baze de date, activitati cadastrale“, explica Giurgiu.

Oameni fara pregatire

Lipsa unor reguli clare conduce la servicii de o calitate indoielnica, iar vanzatorii si cumparatorii se confrunta cu numeroase „neclaritati“ pana la realizarea tranzactiei. De vina sunt agentiile ocazionale, care se inmultesc precum ciupercile dupa ploaie odata cu dezvoltarea acestei piete. E adevarat, exista si firme serioase, care activeaza de mai multi ani pe piata si care se aduna in asociatii profesionale pentru ca eventualii clienti sa le poata distinge de celelalte.

„Agentiile care asigura servicii de calitate nu depasesc 15%“, opineaza Liviu Ureche. El spune ca agentul imobiliar ar trebui sa consilieze clientul, sa-i ofere un studiu de piata, un fel de radiografie a zonei unde acesta doreste sa vanda sau sa cumpere, sa-l puna la punct cu restul ofertei care mai exista acolo, sa-i prezinte la fata locului mai multe va-
riante, ca sa aiba de unde alege. Este grav ca meseria de agent imobiliar este practicata de oameni fara nici o pregatire speciala, aflati de multe ori in tranzit de la un loc de munca la altul. Un studiu efectuat de Uniunea Nationala a Agentilor Imobiliari (UNAI) arata ca 57% din cei care lucreaza intr-o agentie au studii superioare, 19% sunt studenti, 20% au liceul, in timp ce 2% au doar studii elementare. Toti s-au calificat la locul de munca.

Conflictul de interese

O alta problema este ca in Romania o agentie imobiliara reprezinta atat cumparatorul, cat si vanzatorul si din aceasta cauza se afla intr-un evident conflict de interese, spune Liviu Ureche. El adauga si faptul ca este incorect ca ambele parti sa fie reprezentate de acelasi agent deoarece acesta nu mai are cum sa negocieze un pret corect. „Daca un client vrea sa cumpere o proprietate pe care agentul o are in baza de date, atunci el ar trebui sa informeze in scris atat cumparatorul, cat si vanzatorul ca nu le poate reprezenta interesele in negociere, ci doar poate sa-i puna in contact, sa le prezinte proprietatea, insa nu se poate implica in stabilirea pretului“, explica Liviu Ureche.

Este limpede ca acum un agent imobiliar nu are nici un interes sa negocieze un pret mic atata timp cat el incaseaza un comision de 6% din valoarea tranzactiei. La fel se intampla si la inchirieri. In alte tari, cumparatorul are un agent, iar vanzatorul alt agent. Ei se intalnesc si negociaza la sange pretul, ca intre profesionisti. „Niciodata un client nu poate negocia la fel de bine ca un profesionist, chiar daca este de meserie, deoarece pune suflet“, precizeaza Ureche.

Citeste si:

Comision la nivel mondial

Daca serviciile nu sunt la standarde europene, comisioanele se incadreaza in limitele care exista pe plan european. „Majoritatea agentiilor din Romania practica un comision de 6% din valoarea tranzactiei pe care-l percep jumatate de la proprietar, jumatate de la vanzator. Chiar si acest procent este negociabil deoarece nu exista nici o reglementare care sa impuna o limita inferioara sau superioara“, spune Emil Giurgiu.

Spre comparatie, in Italia comisionul variaza intre 5 si 7%, jumatate de la fiecare parte, iar in Franta el oscileaza intre 8 si 10%. „In Franta exista atat agent exclusiv, cat si agent mediator, dual. In primul caz, comisionul este 8%, platit de partea care l-a angajat, respectiv vanzatorul sau cumparatorul. Exista si varianta agentului dual, caz in care fiecare parte plateste 5% din suma tranzactionata“, spune presedintele Camerei de Comert Imobiliar din Romania.
In Marea Britanie si in SUA nu exista decat agenti imobiliari exclusivi, iar comisioanele variaza intre 1 si 3%, respectiv intre 3 si 5%.

Si agentii iau tepe

Lipsa regulilor creeaza probleme nu doar clientilor, ci si agentiilor imobiliare serioase. „Aproape un sfert din clienti nu-si mai achita comisionul dupa ce beneficiaza de serviciile agentului“, se arata intr-un studiu al Uniunii Nationale a Agentilor Imobiliari (UNAI). Ca sa compenseze pierderile, firmele se vad nevoite sa practice comisioane mai mari sau sa lucreze la negru. Pe de alta parte, romanii sunt pretentiosi atunci cand dau bani, asa ca numarul mediu de proprietati vizionate pana la o achizitie este de 54, iar timpul de 75 de zile, spun statisticile din agentiile imobiliare. Organizarea unor baze de date, publicitatea, telefoanele, plata chiriilor atarna greu in bugetul companiilor imobiliare.

Ploua cu proiecte

Debandada din piata se resimte si la nivelul asociatiilor de profil. Cele cateva sute de firme serioase care doresc sa faca parte dintr-o asociatie profesionala sunt divizate si macinate de orgolii. Exista patru asociatii profesionale sau patronale ce se bat pe cele 200-300 de firme care vor sa-si faca un nume pe piata. Fiecare dintre aceste institutii - Asociatia Romana a Agentiilor Imobiliare (ARAI), Uniunea Nationala a Agentiilor Imobiliare (UNIM), Camera de Comert Imobiliar, Uniunea Nationala a Agentilor Imobiliari (UNAI) - au propriile proiecte de lege, care urmaresc, in linii mari, acelasi lucru: sa faca ordine pe piata.

Exista in acest moment cel putin trei proiecte care-si propun sa reglementeze activitatea din zona imobiliara. Camera de Comert Imobiliar a inaintat Guvernului un astfel de proiect menit sa defineasca raporturile dintre jucatorii de pe piata. Un alt proiect de lege este depus la Parlament de catre deputatul liberal Gabriel Zamfir, presedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare (UNAI). Si Asociatia Romana a Agentiilor Imobiliare (ARAI) lucreaza la un standard profesional pentru agentul imobiliar.

UE ne cere reguli

Reprezentantii Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI) sustin ca o lege a imobiliarului va fi bine-venita abia dupa reglementarea situatiei agentului imobiliar si dupa armonizarea completa a intregului sistem legislativ romanesc cu cerintele UE. „Lucram la un standard pentru agentul imobiliar, care va fi gata in maximum un an. Acesta ne-a fost cerut de Confederatia Europeana Imobiliara (CEI), la care ARAI e membru cu drepturi depline. CEI a semnat o conventie cu Comisia Europeana de Standardizare (CEN) ca in fiecare tara sa fie realizate standarde clare, care sa reglementeze activitatea agentului imobiliar.

Acestea se vor depune la CEN pentru a se face un standard comun, cu reguli valabile in tot spatiul european si care sa tina cont de standardele din fiecare stat membru“, a declarat Liviu Ureche. El a adaugat ca, pana vom intra in UE, standardul va deveni, probabil, obligatoriu si pentru agentii din Romania. Daca acest lucru se va intampla, din 2007 nimeni nu va mai putea sa faca pe agentul imobiliar daca nu este certificat, iar pentru asta va trebui sa urmeze cursuri de pregatire in centre speciale ce urmeaza sa fie infiintate.