La ora actuala nordul Capitalei este cea mai scumpa si, cu toate acestea, cea mai cautata zona rezidentiala. Pe langa cartierele traditionale de locuinte, Dorobanti, Primaverii, Floreasca, Kiseleff sau Soseaua Nordului, a crescut foarte mult interesul pentru zone precum Baneasa, Pipera si chiar Otopeni, Corbeanca si Balotesti.

Printre cele mai importante criterii de diferentiere a ansamblurilor de lux se numara amplasamentul. Apropierea de un parc, lac sau padure este din ce in ce mai dorita de clienti. Este adevarat insa ca o locatie centrala, exclusivista sau de renume continua sa se situeze in topul preturilor pe metru patrat, datorita epuizarii terenurilor construibile, astfel ca preturile au urcat in zonele de lux pana la 6.000 euro pe metrul patrat, indiferent de finisaje sau facilitati. Totusi in unele zone de lux ca Soseaua Nordului sau Scoala Herastrau se resimte aglomerarea de cladiri, ceea ce insa nu determina o scadere a preturilor, ci un nivel de pret mai ridicat pentru apartamentele cu orientare catre o priveliste deosebita.

Cel mai mare pret pe metru patrat pe piata rezidentiala il inregistreaza apartamentele dintr-o cladire in constructie pe strada Gogol, 8.617 euro/mp + TVA, cladire care beneficiaza de majoritatea atuurilor: locatie de renume intr-un cartier select si linistit, priveliste, imprejurimi cu verdeata, suprafete mari, finisaje si dotari de un rafinament deosebit.

Preturile ridicate se datoreaza in primul rand preturilor terenului care au atins un nivel extrem de ridicat, fiind comparabil cu cele la care se tranzactioneaza teren in vestul Europei. Un caz elocvent este zona Pipera-Tunari unde, in 10 ani, pretul terenului s-a marit de pana la 200 de ori, crescand de la 5 dolari/mp la 1.000 euro/mp. De asemenea, in anumite zone din cartierul Primaverii, pretul unui metru patrat de teren poate atinge chiar si 5.000 euro/mp.

Cu toate acestea, foarte multe proiecte rezidentiale noi se dezvolta in nord, cumparatorii fiind inca dispusi sa plateasca un pret mai mare pentru a locui intr-o locatie superioara. Pentru a micsora totusi pretul unui metru patrat construit, dezvoltatorii prefera sa construiasca pe verticala, la o densitate ceva mai ridicata.

Desi zonele de est si vest ale Capitalei castiga teren, dezvoltarile rezidentiale in nordul Bucurestiului raman numeroase, tendinta fiind insa de mutare si mai spre nord, in zone relativ noi, precum Sisesti, Odai, Jandarmeriei sau Petricani.

Ca o caracteristica generala a proiectelor rezidentiale noi din zona de nord, suprafetele de teren utilizate sunt foarte mari, avand o marime minima 10 hectare, putand ajunge insa si pana la 221 de hectare, cum este cazul proiectului Baneasa dezvoltat de grupul Altrom.

De mentionat sunt si problemele care incep sa apara datorita dezvoltarii fara un plan de urbanism concret, in nordul Bucurestiului cel mai important aspect fiind infrastructura inadecvata. Aceasta poate duce in urmatorii ani la aparitia unor esecuri in ceea ce priveste investitiile imobiliare. Pentru a evita aceasta situatie, multi dezvoltatori asteapta imbunatatirea situatiei inainte de a demara un proiect.

Se asteapta totusi ca aceste probleme sa fie rezolvate in urmatorii ani, crescand si mai mult gradul de atractivitate al zonei de nord. Au inceput deja lucrarile de imbunatatire pe DN1, atat pentru largirea sa, cat si pentru fluidizarea traficului venind dinspre Pipera, prin pasarele si un sens giratoriu. De asemenea, datorita dezvoltarii puternice a zonei Pipera, autoritatile locale au inceput proiectarea unui drum care sa mearga prin spatele comunei, plecand din soseaua Petricani, precum si largirea la 4 benzi si asfaltarea celor doua rute cu trafic intens: Sos. Piper-Tunari si str. Erou Iancu Nicolae. Un alt aspect pozitiv este faptul ca PUZ-ul pentru multe din zonele mentionate mai sus se afla in dezvoltare.

Pe langa toate acestea, cea mai importanta masura pentru dezvoltarea infrastructurii este proiectul de finantare de catre stat a unei linii de metrou care va lega Gara de Nord de Aeroportul Henri Coanda. Strabaterea acestei linii de la un capat la altul va dura doar 25 de minute si va imbunatati considerabil traficul pe aceasta portiune de drum.

Se estimeaza ca in zone rezidentiale cu vile sau ansambluri exclusiviste, cu un numar relativ mic de locuitori, noua linie de metrou nu va influenta semnificativ cresterea valorii imobilelor. Acest lucru se explica prin faptul ca locuitorii acestor zone folosesc foarte rar mijloacele de transport in comun, majoritatea avand masini personale. Spre deosebire de aceasta, in zonele cu densitate locativa ridicata, noua linie de metrou poate creste puternic valoarea imobilelor din apropiere.

Pana in prezent piata rezidentiala de lux din Bucuresti nu a atins nivelul de satisfacere a cererii, iar segmentul acesta continua sa fie foarte activ.

Citeste si:

Cererea foarte mare pentru aceasta zona se justifica, printre altele, prin cresterea numarului de cladiri de birouri, tendinta fiind de a cauta o locuinta in apropierea serviciului. In aceste conditii, oferta disponibila momentan nu este suficienta pentru a satisface intreaga cerere. De asemenea, nu este nici suficient de variata, zona de nord oferind pana acum doar solutii locative scumpe, cu valori mai reduse pe metru patrat doar in zona de periferie nord.

In principal, clientii pentru aceste locuinte sunt fie cetateni romani cu varste cuprinse intre 30-35 de ani, care doresc sa-si achizitioneze o locuinta sau sa investeasca in una printr-o inchiriere ulterioara, fie cetateni straini care intentioneaza sa locuiasca in Romania o perioada mai indelungata. Fondurile de investitii care detin portofolii de imobile pe care le inchiriaza reprezinta un alt segment al clientilor proprietatilor de lux din Bucuresti. Tendinta companiilor de a se reloca in spatii deschise aflate in cladiri moderne, care sa le asigure intimitate si securitate, asigura vanzarea a 5-10% din locuintele de lux ca spatii de birouri, in zone cu trafic intens.

Se estimeaza ca 70% din romanii care cumpara locuinte de lux le inchiriaza, datorita faptului ca isi recupereaza rapid banii.

In zona de nord apartamentele cu 1-3 dormitoare au preturi de inchiriere cuprinse intre 2.000 - 4.000 euro pe luna, in functie de zona, suprafete, anul constructiei, finisaje si dotari, loc de parcare inclus, in timp ce in zona centrala chiria se situeaza intre 600 si 2.800 euro pe luna, iar in zona Unirii se ajunge la 400 - 2.000 euro pe luna.

Penthouse-urile si apartamentele spatioase au continuat sa se bucure de interesul chiriasilor, oferind suprafete medii de aproximativ 250 mp, terase deosebit de generoase si vedere panoramica. Acestea se inchiriaza cu sume cuprinse intre 5.000 - 10.000 euro pe luna.

Zona Soseaua Nordului/Herastrau a cunoscut o dezvoltare puternica incepand cu anul 2001. In prezent, clientul isi poate alege de la un studio de 61 mp, la un pret de vanzare de 179.500 euro pana la apartamente de 4 camere, care pot ajunge la 900.000 euro in Scoala Herastrau.

Zona Primaverii / Aviatorilor / Kiseleff
este considerata ca fiind cea mai scumpa zona din capitala. Terenurile disponibile sunt foarte putine, astfel, un numar foarte redus de complexe rezidentiale noi se construiesc in zona, iar acestea sunt de dimensiuni mici, cu un regim scazut de inaltime. Din acestea, unele sunt destinate doar inchirierii.

Pana in prezent, zona Floreasca / Dorobanti nu a cunoscut o dezvoltare de complexe rezidentiale noi. Majoritatea proiectelor au un numar mic de unitati, pe strazi adiacente caii Dorobanti, in spatele blocurilor, neavand astfel un amplasament foarte bun. Doar in Floreasca se dezvolta un proiect de o anvergura mai mare: North Area Lake View. Din aceste motive, chiar si in blocurile vechi si foarte vechi pretul de vanzare pe metru patrat este intre 3.000 si 3.500 euro, insa spatiile sunt mici.

Zona Baneasa / Pipera este zona cu cel mai mare boom in dezvoltarea imobiliara pe toate sectoarele: atat spatii de birouri (exista importante proiecte de cladiri de birouri noi mai ales in zona Petricani), cat si retail (Jolie Ville, Baneasa, etc.) si rezidential. In zona Baneasa se dezvolta cel mai mare proiect imobiliar pana in acest moment – complexul Baneasa. In zona Pipera predomina cartierele de vile, insa majoritatea dezvoltatorilor au inceput sa se orienteze si spre proiecte de apartamente in blocuri.

In afara de proiectul Baneasa, mai sunt dezvoltate si alte proiecte rezidentiale de dimensiuni mai mari, precum Belvedere Residence, Ibiza Sol, Greenfield precum si alte proiecte mai mici: Liziera Residence, My Dream Residence, Natura Residence, Pipera City Lights, Cortina Residence.

Zona Sisesti – Straulesti – Jandarmeriei – Odai
a inceput sa se dezvolte datorita amplasamentului aproape de noile cladiri de birouri, de aeroport si de viitoarele centre comerciale. Cele mai importante proiecte lansate sunt Green Lake si Felicity Residentials.

Green Lake va aduce pe piata un total de 621 de unitati, fiind dezvoltat in 2 faze. Prima faza va livra 118 apartamente si 39 de vile spre sfarsitul anului 2008. Proiectul s-a bucurat de un succes deoasebit datorita conceptului – cladiri cu regim scazut de inaltime – si locatiei – pe malul lacului Grivita.

Felicity Residentials este situat in zona Odaii, langa padurea Baneasa si va crea o noua comunitate de 1200 de apartamente. Proiectul ofera de la 2 la 4 camere in cladiri cu un regim de inaltime de P + 2. Interesul pentru acest proiect a fost foarte mare, apartamentele din primele 2 faze fiind epuizate.