"Simtim o revenire a pietei"
Dezvoltatorul imobiliar de proiecte de retail Oasis Development, controlat de sibienii Kurt Wagner (foto stanga) si Klaus Reisenauer (foto dreapta), are in acest an un buget de 80 de milioane de euro pentru investitiile in proiecte de retail, cea mai mare parte a investitiilor fiind atrase de orasul Oradea, pentru care Oasis a alocat 50 de milioane de euro. “Motorul” noilor dezvoltari il reprezinta cererea chiriasilor de tip discount, care vor sa se extinda si au o oferta limitata. Un semnal similar observau in toamna anului trecut si consultantii companiei Colliers, care spuneau ca pentru prima data in ultimele 18 luni retailerii incep sa se intrebe unde se vor extinde in 2011. In plus, pentru acest an oferta de spatii comerciale este alcatuita din opt proiecte cu suprafata totala inchiriabila de 250.000 mp, potrivit celui mai recent studiu al consultantului imobiliar Jones Lang LaSalle.
“Pentru anul acesta avem 80 de milioane de euro de investit, 50 de milioane de euro pentru Prima Shopping, in Oradea, si restul pentru proiecte mai mici, de tip retail park. Simtim o revenire a pietei. Operatorii de supermarketuri, si mai ales hipermarketuri, isi reiau expansiunea si vedem o crestere a cererii din partea chiriasilor de tip discount, care vor sa isi continue expansiunea”, afirma Klaus Reisenauer.
Pe langa proiectul din Oradea, cei doi sibieni vor dezvolta cinci parcuri de retail in orasele Alexandria, Adjud, Aiud, Satu Mare si Sebes, care vor fi ancorate de un hipermarket cu politica de discount Kaufland.
Centrul comercial Prima Shopping Center va fi construit pe amplasamentul fostei fabrici Infratirea si este inchiriat in proportie de 50%, printre chiriasi numarandu-se C&A, care a inchiriat 1.500 mp, Kaufland si Lidl, care vor ocupa impreuna circa 7.000 mp si DM Drogherie.
Citeste si Retailerii ies din hibernare: In 2011 se da startul marilor extinderi.
Chiriile vor creste cu 10%
Pe langa proiectele dezvoltate independent, sibienii de la Oasis au anuntat anul trecut ca vor construi, impreuna cu austriecii de la Real 4 You, trei galerii comerciale ancorate de magazinele Kaufland in orasele Botosani, Giurgiu si Ramnicu Valcea, denumite generic Family Center. Acest tip de proiecte necesita o investitie mai mica, spre exemplu, pentru galeria din Giurgiu fiind alocate sapte milioane de euro, si ofera costuri de intretinere reduse si chirii sustenabile.“In aceste vremuri, chiriasii prefera costuri de intretinere cat mai mici. In urmatorii doi ani insa, ne asteptam la o crestere a chiriilor cu circa 10%, depinzand de caracteristicile si de amplasamentul fiecarui proiect”, mai spune asociatul Oasis.
Klaus Reisenauer, care isi petrece o buna parte din timp in Germania, unde compania Oasis dezvolta mai multe proiecte, spune ca nivelul chiriilor din Romania este asemanator cu cel practicat de nemti, ceea ce nu este insa anormal, in contextul in care si vanzarile retailerilor din cele doua tari sunt similare.
“Este ceva firesc, piata de retail din Germania este saturata si un chirias trebuie sa lupte mai mult pentru a ajunge la o anumita cifra. Sa luam exemplul Botosaniului: cei care au deschis magazine in proiectul nostru de acolo o duc destul de bine. Desi puterea de cumparare este redusa, nu ca nu este concurenta si vanzarile retailererilor arata bine”, explica el.
Pe de alta parte, Romania are terenuri mai scumpe decat Germania si chiar daca preturile au scazut, nivelul actual este inca ridicat, cel putin in Bucuresti.
“In Capitala si in zona de vest a tarii preturile terenurilor raman destul de ridicate, desi au scazut, preturile sunt inca ridicate. Cred ca in Bucuresti o scadere de 10-20% a preturilor ar face bine pietei”, afirma Kurt Wagner.
Oasis a cumparat anul trecut doua terenuri, in orasele Alexandria si Aiud, unde va dezvolta proiecte de mici dimensiuni, ancorate de Kaufland.
"Administratorul unui mall este ca un primar in orasul sau"
Oasis este activ pe piata din Romania din anul 2002. Pana in prezent, suma terenurilor dezvoltate este de 1,5 milioane de mp, in timp ce suma investitiilor, impreuna cu partenerii companiei, este estimata la 800 de milioane de euro. Toate proiectele companiei sunt administrate in house, cei doi asociati considerand ca managementul unui centru comercial este vital pentru succesul proiectului respectiv. Pe piata locala, acest tip de business este inca unul nou.
“In Germania, administrarea unui mall se numeste center management, la fel si functia celui care desfasoara aceasta activitate, fiind facultati specializate in acest domeniu. In Romania, mall-ul in sine este un produs nou de aceea este greu sa gasesti persoane experimentate. Un center management trebuie sa fie ca un primar in orasul lui, totul sa se desfasoare sunt indrumarea lui”, spune Klaus Reisenauer (foto).
Astfel, administratorul centrului comercial trebuie sa aiba grija ca toti chiriasii sa deschida si sa inchida la aceeasi ora, mall-ul sa fie curatat si pazit si, cel mi important lucru, sa aiba un mix de chiriasi bun.
In ceea ce priveste greselile facute de jucatorii locali si lectiile pe care care astia ar trebui sa le invete, asociatul Oasis spune dezvoltatorii ar trebui sa inteleaga ca profiturile mari nu se fac in perioade scurte de timp, aceasta fiind doar speculatie de moment. El considera ca durata de amortizare a unui proiect de retail este de 15 ani, iar un profit de 20-30% este deja enorm de mare.
Pentru acest an, Oasis nu ia in calcul vanzarea proiectelor, desi anul trecut a primit mai multe oferte. “Nu credem ca anul acesta va fi piata pentru a vinde. Am avut cereri de cumparare din partea unor investitori care aveau asteptari prea mari sau exagerate de yielduri, de 10-12%. Daca un proiect este dezvoltat pe termen lung pe baza chiriilor reale, pentru dezvoltator este imposibil sa vanda la un yield de 12%”, a incheiat Klaus Reisenauer.
In proiectele dezvoltate pana in prezent de Oasis, chiria medie se situeaza sub pragul de 10 euro/mp/luna, potrivit oficialilor companiei. In prezent, portofoliul de spatii comerciale detinut de Oasis este de 24.000 mp, cu un grad de ocupare de 100%.
