Joint venture cu Carrefour Property
La fel ca si in 2009, sud-africanii de la New Europe Property Investment (NEPI) au incheiat anul trecut cea mai mare tranzactie din piata imobiliara locala: au platit peste 100 de milioane de euro pentru cladirea Floreasca Business Park, amplasata in zona Aurel Vlaicu. Pe langa aceasta tranzactie, NEPI a achizitionat si un mic spatiu logistic in apropiere de aeroportul Henri Coanda, denumit Otopeni Warehouse, valoarea tranzactiei fiind de cinci milioane de euro.Cu toate acestea, Martin Slabbert (foto), managing director al NEPI, spune ca activitatea fondului de investitii se va concentra in continuare pe retail, iar un pas in aceasta directie il reprezinta un parteneriat pe cale de a fi incheiat cu Carrefour Property, divizia de dezvoltare imobiliara si de administrare a centrelor comerciale in care Carrefour isi desfasoara activitatea. “Ei au o locatie foarte buna in Ploiesti si suntem aproape de a incheia un joint-venture pentru a dezvolta spatii comerciale. Nu va fi o dezvoltare de la zero, pe acel teren existand deja o unitate Carrefour”, a explicat Slabbert. Noul proiect va avea o suprafata de circa 50.000 mp.
El da exemplu de dezvoltari similare la Braila, unde NEPI a extins European Park, preluat pentru 63 de milioane de euro in vara anului 2009. Tot o dezvoltare similara s-a desfasurat si la Brasov, unde sud-africanii au renovat o cladire de birouri din portofoliu.
In ceea ce priveste viitoarele achizitii, Martin Slabbert spune ca NEPI nu are in prezent nicio tranzactie in desfasurare. “Businessul nostru nu este sa facem tranzactii, ci sa administram proprietati, iar achizitiile sunt ceva ocazional, cand vedem oportunitati in piata”, afirma el.
"Nu ne intereseaza sa fim nr. 1, ci sa facem profit"
In ultimii doi ani, sud-africanii de la NEPI au dat tonul tranzactiilor pe piata imobiliara locala, achizitia Floreasca Business Park fiind privita de jucatorii din industrie ca un semn de revenire a increderii in segmentul de birouri. Insa, chiar daca si-a castigat titlurile de cel mai activ si cel mai rapid investitor, seful NEPI spune ca a fi numarul unu nu este unul din obiectivele companiei, ci este chiar ceva lipsit de insemnatate in businessul in care activeaza fondul de investitii.“Nu ne pasa daca suntem cei mai activi investitori. Singurul lucru de care ne pasa e perfomanta companiei. Daca cineva ne denumeste cei mai activi investitori, acest lucru nu ne aduce bani in cont. Nici noua, nici investitorilor nostri”, precizeaza Martin Slabbert.
El adauga ca volumul crescut de tranzactii s-a datorat increderii pe care investitorii fondului au acordat-o companiei, ce s-a reflectat in lichiditatile mari de care NEPI a dispus pentru a incheia tranzactii. “Avem bani de achizitii pentru ca suntem performanti. Daca vom continua in ritmul acesta, vom avea investitori care ne vor sustine. O perfomanta slaba nu este o optiune posibila. Pur si simplu nu avem alta optiune decat profitul investitorilor care au pariat pe noi”, afirma el.
La finalul anului trecut, activele detinute de NEPI valorau 360 de milioane de euro, mai mult decat dublu fata de valoarea de 167 de milioane de euro de la finele lui 2009. Valoarea dividendelor acordate pentru fiecare actiune detinuta in cadrul NEPI a crescut cu 11,7% in 2010, dupa ce in 2009 cresterea a fost de 7,1% din 2009, conform raportului financiar al fondului de investitii.
Listarea la bursa va facilita accesul investitorilor la portofoliu
In luna martie, fondul de investitii NEPI se va lista la Bursa de Valori Bucuresti, Slabbert motivand ca aceasta decizie a fost luata pentru a facilita accesul investitorilor romani la portofoliul NEPI.“Majoritatea companiilor care se listeaza la burse o fac in tarile unde au proprietati, iar noi avem 95% din portofoliu in Romania. Listarea la BVB va face mai accesibila participarea investitorilor romani la actiunile NEPI”, spune Martin Slabbert.
NEPI va lista la bursa din Bucuresti 100% din capitalul social al companiei, insa Slabbert evita estimarile cu privire la capitalul care va fi generat din listare. “Pentru noi, este o piata netestata si destul de mica, asa ca nu ne asteptam la volume mari de bani. Investitorii trebuie sa stie despre tine si sa-ti urmareasca mult timp activitatea pentru a-ti pune banii in companie. Asa ca trebuie sa incepem acum”, afirma el.
Pe termen mediu, NEPI nu ia in calcul listarea pe alte burse si spune ca Romania va ramane principalul pol pentru activitatile companiei. In prezent, echipa locala a fondului de investitii are 40 de angajati, motiv pentru care compania isi va muta la sfarsitul acestei luni sediul intr-o noua cladire amplasata tot in zona Nicolae Caramfil.
“Oamenii cu care lucrezi sunt esentiali, mai ales cand vorbim de investitii. Cred ca mintile stralucite sunt importante si este bine sa ai un mix de experienta cat mai bun, din diferite domenii. In real estate, cred ca succesul nu sta in ce cumperi, ci in cum administrezi ceea ce cumperi”, a adaugat seful NEPI.
Citeste si Prima listare pe bursa a unui fond de investitii imobiliare.
Filosofia de business
Dupa ce la inceputul anului trecut, seful NEPI spunea ca Bucuresti si piata de birouri nu sunt o optiune pentru fondul de investitii, tranzactia Floreasca Business Park a fost o schimbare totala de strategie, cel putin in aparenta.“Am vazut ca toti investitorii fug de piata de birouri din Bucuresti, ca dezvoltaorii au oprit constructiile, chiriile s-au stabilizat, iar preturile pentru «cladirile prime» (n.r: cladiri de clasa A, amplasate central) din Bucuresti sunt mai mici in comparatie cu alte capitale din regiune. Analizand toti acesti factori, am considerat ca este o oportunitate sa cumparam una din cele mai bune cladiri de birouri din Buucresti”, explica Martin Slabbert motivele care au dus la cea mai mare tranzactie imobiliara din 2010.
Desi consultantii imobiliari au spus ca preluarea datoriilor a fost cel mai important factor in aceasta tranzactie, Slabbert afirma ca succesul unei tranzactii tine de alte elemente. “Ne uitam la lucruri esentiale: cum sunt chiriile comparativ cu ceea ce estimam pe viitor, care este rata de parcare pentru ca influenteaza chiriile pe viitor, care este distanta pana la mijloacele de transport si ce specificatii tehnice are cladirea. Daca toate acestea fac sens, atunci ne gandim la achizitie, iar preluarea datoriilor este un bonus”, afirma el.
Seful NEPI adauga ca nu au fost excluse nici achizitiile de birouri in orase secundare din tara, insa un impediment pentru acest lucru il reprezinta fondurile de pensii, care se numara printre investitorii NEPI si care prefera sa detina cladiri in capitale de tara. “Nu avem limita de buget, putem cumpara orice, insa intotdeauna filozofia noastra este sa nu cumparam un proiect secundar, intr-o zona mai putin buna sau de o calitate indoielnica”, precizeaza Slabbert.
Legat de titlu de “cel mai rapid investitor”, Slabbert recunoaste ca actioneaza rapid, intrucat nu exista o birocratie cum se intampla in alte companii. “Suntem doar niste oameni cu abilitati in real estate, ne place sa lucram cu cladiri si obiectivul final este sa aducem profit pe actiune celor care investesc in noi. Pentru ca suntem asa concentrati, facem repede tot ce are sens economic. Nu vad de ce ai nevoie de perioade lungi de gandire”, conchide managerul NEPI.
