“Daca 2013 a fost anul intrarii in stabilitate, este evident ca anul 2014 a fost cel al confirmarii – confirmarea iesirii din criza si a intrarii pietei intr-un nou context, o noua realitate mult mai sigura si mai sustenabila”, spune Alina Necula, head of marketing si sales la Adama, unul din cei mai importanti dezvoltatori rezidentiali.

Potrivit specialistilor imobiliari, preturile au avut in ultimii ani o evolutie relativ stabila. “Preturile locuintelor si-au pastrat, in 2014, tendinta aratata in ultimii doi ani, inregistrandu-se oscilatii de plus/minus 1%-3% la nivelul Bucurestiului, un procent nesemnificativ daca este raportat la nivelul unui an intreg. Aceasta tendinta se va pastra si in viitorul apropiat, tinand cont de conditiile actuale de piata. In ceea ce priveste segmentarea intre locuinte vechi si noi, nu am sesizat o evolutie diferita care sa poata fi considerata notabila, ambele segmente inregistrand aceleasi involutii sau evolutii”, a spus Gabriel Voicu, director divizia New Homes in cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Alina Necula mentioneaza, insa, ca modificarile de pret cele mai accentuate au fost si in acest an, si probabil si in anii urmatori, pe segmentul second-hand. “Daca dezvoltatorii ramasi in piata sau cei nou-intrati au dus preturile locuintelor noi pana la un minim, prag sub care, financiar vorbind, este imposibil sa mai scada, preturile locuintelor vechi este stabilit, in principal de criterii emotionale si de timp – cat de urgent sau nu trebuie proprietarul sa vanda locuinta respectiva – si de aici si fluctuatiile mai accentuate”, a explicat Alina Necula.

Sunt premise de crestere a preturilor apartamentelor in 2015?

“Nu consider ca exista premise pentru cresteri de preturi la nivel general, la fel cum nu vom inregistra nici scaderi semnificative. Oferta de locuinte a fost semnificativ mai mare, dar cum preturile nu au inregistrat scaderi notabile – desi o buna parte din proiectele noi lansate au pus in piata locuinte la un pret mult mai redus decat cel al locuintelor din proiectele deja existente – rezulta ca si cererea a fost in crestere”, spune Gabriel Voicu, care mentioneaza ca in prezent raportul oferta-cerere este intr-un echilibru sanatos.

“Exista in continuare incertitudini privind evolutia economica si a nivelului de trai dar si conditiile de piata s-au imbunatatit si achizitionarea unui apartament este acum mult mai facila – si accesibila unui numar mai ridicat de persoane – comparativ cu acum cativa ani. Astfel, estimez ca preturile isi vor mentine si in 2015 tendinta inregistrata in ultimii ani”, a adaugat Voicu.

Randamentele anuale dintr-un apartament fiind si de aproape 2-2,5 ori mai mari decat dobanda bancara

Tendintele de creste vor fi moderate si in opinia Alinei Necula. “Pentru urmatorii ani, ne asteptam sa asistem la o stabilizare a pietei cu tendinte moderate de crestere. Nu vom mai asista in mod cert la cresterile din perioada de boom, dar pentru a avea o piata matura si solida, acest lucru este si de dorit – sa asistam la o crestere organica, realista. Orice piata rezidentiala sanatoasa are cicluri la care stocul de locuinte vechi este schimbat de unul nou – este etapa in care si piata locala se gaseste. De aceea, in conditiile in care segmentul locuintelor noi a ajuns la un pret corect, iar variantele de finantare din piata se diversifica si devin mai usor de accesat, ideal ar fi sa intrevedem pe termen mediu o scadere a preturilor la locuintele vechi si o stabilizare si chiar usoara apreciere in cazul locuintelor noi”, spune Alina Necula.

In ceea ce priveste locuintele care sunt mai predispuse la scumpiri usoare, Alina Necula spune ca “sunt premise si astfel de tendinte au inceput sa se observe inca de anul acesta. Este vorba, in special, de acele locuinte la un raport calitate-pret corect, adresate clasei medii si usor peste medie; in acest caz, stocul de locuinte este destul de limitat, iar cererea in piata in crestere pentru ca potentialii clienti au inceput sa inteleaga treptat importanta unei alegeri viabile pe termen lung atunci cand vine vorba de locuinte”.

Locuintele care intra in aceasta categorie sunt apartamentele nou-construite, la un standard de calitate ridicat cu finisaje bune, amplasate in ansambluri rezidentiale dedicate segmentului medium si upper-medium al pietei – in proiecte rezidentiale construite in oras, in cartiere de traditie, bine conectate la infrastructura rutiera si urbana. “In plus, exista o suita de factori care sustin o astfel de tendinta: clientii care inteleg importanta alegerii lor atunci cand vine vorba de viitoarea locuinta au reinceput sa iasa in piata pentru a tranzactiona, dupa ce in ultimii ani au analizat evolutia acestui segment. Raportul chirie – rata bancara lunara este favorabil si el celei din urma, in timp ce varianta investitiilor in imobiliare fiind mult mai avantajoasa fata de depozitele bancare, randamentele anuale dintr-un apartament fiind si de aproape 2-2,5 ori mai mari decat dobanda bancara”, mai spune Alina Necula.

Pretul in top criterii pentru cumparatori

Pretul continua sa fie principalul factor de decizie si de diferentiere, dar situatia este foarte diferita de la o categorie de clienti la alta. Pe segmentele low si medium low, pretul reprezinta principalul factor de decizie dar pe segmentele medium sau upper medium apar si alte criterii de diferentiere, cum ar fi proiectul rezidential in sine – facilitati, infrastructura – sau compartimentarea si finisajele, spune Gabriel Voicu. El considera ca la nivel de tendinta generala, cumparatorii nu mai asteapta o scadere a preturilor. Cei care achizitioneaza acum o fac deoarece au o nevoie imediata, reala, si pentru ca sesizeaza momentul oportun pentru o achizitie, de la conditiile de creditare la stabilizarea preturilor. In plus, o eventuala scadere anuala de 5%, spre exemplu, poate fi obtinuta pe loc din negociere.

De exemplu, pentru acei clienti care se califica exclusiv pentru accesarea unui credit prin programul Prima Casa, si daca ar lua in calcul alte criterii in afara pretului, sunt limitati de considerentul financiar si aleg varianta locativa cea mai accesibila, chiar daca la momentul respectiv sau ulterior, in cazul in care intampina probleme in apartament, regreta alegerea facuta, spune si Alina Necula.

Citeste si:

“Sunt tot mai multi clienti care inteleg ca, atunci cand iti cauti o casa, important este sa alegi pretul corect, nu cel mai mic pret pentru ca achizitia respectiva o faci, in cele mai multe dintre cazuri, o data in viata. Acest tip de clienti a aparut din nou in piata in ultimele 12-18 luni si este tot mai prezent, constient de contextul favorabil in care se afla. Dovada stau si statisticile care au indicat pentru 2013 cel mai ridicat numar de tranzactii chiar si comparativ cu 2008. Printre alte criterii pe care le ia in considerare este zona si aproprierea de facilitatile de zi cu zi si de mijloacele de transport in comun, precum si calitatea constructiei”, mai spune Necula.

Oferta de locuinte

“Putem spune ca 2014 a fost un an de efervescenta pentru piata rezidentiala din Bucuresti deoarece s-a finalizat un numar de unitati similar cu cel din perioada de boom economic. O analiza Coldwell Banker de la inceputul acestui an estima ca aproximativ 7.500 de locuinte noi vor fi finalizate in acest an in Bucuresti, cifra care ar putea fi chiar depasita. De asemenea, estimam ca cea mai mare parte a acestor locuinte isi vor gasi cumparatori intr-un interval de pana la sase – noua luni, dar vor fi si dezvoltatori care nu vor inregistra rezultatele scontate, pentru ca nu si-au facut bine temele, nu au avut un produs adaptat la cerere, un pret atractiv sau o echipa profesionista de vanzari”, a spus Gabriel Voicu.

Alina Necula noteaza ca pe piata dezvoltarilor se asista la o maturizare a pietei si chiar daca dezvoltarile rezidentiale s-au reluat tot mai accelerat in ultimele 18-24 de luni si totul este realizat mai calculate si in acord cu ritmul pietei.

Cresterea ofertei de locuinte noi va avea un impact pe piata veche? Cresterea ofertei de locuinte noi ar putea duce la scaderi de preturi pe segmentul vechi insa locuintele vechi au avut si vor avea intotdeauna cateva avantaje foarte importante, pozitionarea mai buna fiind poate cel mai important. De aceea consider ca este dificil de estimat daca preturile locuintelor vechi vor scadea, in general, din pricina finalizarii a tot mai multe proiecte noi, a mai spus Voicu.

Prima Casa, motorul pietei

Prima Casa continua sa reprezinte principalul motor de vanzari insa nu pe toate segmentele pietei rezidentiale. Pe segmentele low si medium low, Prima Casa este principala metoda de achizitionare dar pe segmentele medium sau upper medium detine o pondere mai redusa, uneori chiar minoritara, numarul celor care cumpara cu sume lichide sau prin credite de alt tip fiind mult mai ridicat. La nivelul pietei in ansamblu, Prima Casa a inregistrat o usoara scadere de cota, pe fondul imbunatatirii semnificative a conditiilor de creditare, spune Gabriel Voicu.

„La momentul actual, insa, depinde de tipul proiectului, de segmentul de piata pe care il ocupa. De exemplu, in proiectele din cartierul Titan aflate in portofoliul Adama, procentul clientilor care au achizitionat prin programul Prima Casa ajunge la 65-70%, pe cand in proiectul rezidential din Iasi – Copou Bellevue – chiar daca si acolo avem unitati care se incadreaza in plafonul maxim pentru Prima Casa, doar 5% dintre clienti au accesat acest tip de credit. Diferenta o face tipul de produs – daca proiectele din Titan se adreseaza clasei medii, cel din Iasi este un ansamblu premium”, exemplifica Necula.

Prima Casa mentine pretul locuintelor vechi la pragul psihologic de 60.000 euro

Trecerea programului Prima Casa la moneda nationala a dus la o echilibrare a situatiei din piata: daca in varianta Euro, clientii se indreptau exclusiv numai spre creditele Prima Casa, in ultimele 12 luni, balanta s-a echilibrat – Prima Casa ramane varianta salvatoare pentru clientii care nu detin un avans mai mare de 5%. In rest, ceilalti clienti, tocmai pentru ca in piata au aparut variante standard de creditare mai avantajoase chiar decat varianta Prima Casa, aleg un credit imobiliar standard care ii scapa si de limitarile impuse de programul guvernamental, a adaugat sefa de vanzari a Adama.

In ceea ce priveste pretul apartamentelor vechi, programul Prima Casa, chiar daca de apreciat pentru deblocarea pietei, are in acest caz influenta sa negative, potrivit reprezentantei Adama, care mentiuoneaza ca in lipsa unui program exclusiv dedicat dezvoltarilor noi de locuinte, programul guvernamental nu a facut decat sa duca si sa mentina pretul locuintelor vechi la pragul psihologic de 60.000 euro.

“Tinand cont de faptul ca pretul la apartamentele vechi este stabilit, in cele mai multe dintre cazuri, fara o baza reala, conectata la piata, am putea vedea ieftiniri pe segmentul locuintelor vechi. Mai ales daca demult-anuntatul program Noua Casa ar fi pus in practica. Ar fi si o tendinta fireasca pentru ca, in prezent, oamenii ajung sa achizitioneze un produs second-hand, deja expirat, pentru care mai platesc si credite pe 30 de ani, iar la achitarea sumei imprumutate valoarea apartamentului oricum este minima”, a mai spus Necula.