TVA
TVA-ul este cea mai importantă taxă în bugetul fiecărei țări și impactează, evident, și segmentul construcțiilor și imobiliarelor, care, în majoritatea statelor, au o contribuție majoră la PIB-ul respectivului stat. În România, TVA-ul care se adaugă în plus la prețul de achiziție a fiecărui imobil este:
- 5% (cota redusă) - pentru proprietățile rezidențiale noi până în 120 mp utili și până în 450.000 Lei
- 19% (cota standard) - dacă cumpărătorul nu are cod de TVA valid și nu se încadrează la TVA 5%
- 19% (taxare inversă) - între plătitori de TVA (de regulă, companii), practic nu plăteșți TVA-ul la achiziție, îl colectezi și apoi plătești când îl revinzi unui neplatitor de TVA
- 0% (scutire) - doar la imobilele vechi (cumpărate după 31 Decembrie a anului următor anului în care a fost semnat Procesul-Verbal de Recepție definitivă a respectivului imobil)
De cel mai multe ori în anunțurile imobiliare, prețul va fi specificat fără TVA. Prin urmare, vezi la care categorie de TVA te încadrezi și fă-ți bugetul de achiziție / investiție luând în calcul acest TVA. În mod normal, fiecare anunț imobiliar are specificat dacă prețul este plus TVA, dar pentru a elimina orice risc, întreabă înainte de a face orice demers.
Sursă foto: Pcess609 / Shutterstock
Prețul parcării și spațiului de depozitare (dacă există)
"Deja multe dintre proiectele livrate nou pe piață te obligă la achiziția a minim unui loc de parcare (sau chiar două pentru locuințele mai mari). În plus, de multe ori pentru a optimiza spațiul din respectiva proprietate, e bine să achiziționezi și un spațiu de depozitare (o boxă)", arată reprezentanții companiei de consultanță imobiliară The Concept.
Prețul locurilor de parcare merge în general de la 2 - 3.000 euro + TVA pentru o parcare supraterană și poate urca în proprietățile de lux și până la 25.000 sau chiar 30.000 euro + TVA, pentru o parcare subterană.
"La valoarea acestor locuri de parcare contribuie și zona în care achiziționezi. Când vorbim de o zona unde locurile de parcare sunt greu de accesat (de exemplu, zone centrale sau zone de business), acestea devin și mai valoroase". Prețul boxelor variază în funcție de suprafață acestora, dar de regulă pleacă de la minim 500-1.000 euro + TVA pentru 1-2 mp.
Sursa foto: merrymuuu / Shutterstock
Costul mobilării
Costul mobilării diferă în primul rând în funcție de scopul achiziției. Dacă locuința este pentru rezidență (locuire), de regulă suntem dispuși să cheltuim mai mult pentru că "o facem ca pentru noi, o facem să ne placă nouă". Dar, dacă este pentru investiție, căutăm în schimb mobilier și dotări simple, mai durabile, ca să nu fie nevoie să investim din nou în viitor în înlocuirea lor.
"Dacă în prima variantă, cea a locuirii, este în funcție de gustul fiecăruia și diferă de la caz la caz, în cazul achiziției pentru închiriere investiția efectivă în mobilă și dotări nu ar trebui să depășească 10% din valoarea de achiziție a respectivei proprietăți. Spre exemplu, dacă achiziționăm un apartament de două camere pentru închiriere de 90.000 euro cu TVA inclus, costul mobilierului și a dotărilor ar trebui să se încadreze în maxim 9.000 euro", arata consultantii The Concept.
Sursa foto: Africa Studio / Shutterstock
Costurile de achiziție și transfer ale proprietății
Costurile de achiziție implică:
- Diverse costuri bancare (schimb valutar, costuri transfer sau costuri de finanțare dacă există) și
- Comisioanele agenției care facilitează tranzacția (din nou, dacă există)
Costurile de transfer ale proprietății sunt cele cunoscute drept "taxe notariale", care în fapt cuprind mai multe astfel de "taxe":
- Onorariu notarial
- Taxa de intabulare la OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară)
- Onorariul autentificării contractului de ipotecă (dacă achiziția se face cu credit)
În total, costurile de transfer ale proprietății sunt în jurul a 1%-1,5% din valoarea de achiziție, dar în funcție de onorariul notarial, pe care fiecare notar și-l setează individual, poate urcă și până la 2%.
"Costurile bancare diferă în funcție de situație. Comisioanele agenției care facilitează tranzacția pot varia între 1% și 4%. La proiecte rezidențiale noi, acest comision de regulă nu există, achiziția făcându-se fie direct de la dezvoltator, fie de la o companie care îi reprezintă și sunt plătiți direct de acesta. Costurile de achiziție și transfer se achita de regulă fie la momentul tranzacționării, fie la scurt timp după realizarea acesteia", potrivit The Concept.
Sursa foto: Pop Paul-Catalin / Shutterstock
Orice creștere de costuri diminuează randamentul
Toate aceste patru categorii de costuri au un impact semnificativ asupra bugetului de achiziție și, de asemenea, asupra randamentului ulterior al investiției, dacă alegeți să închiriați proprietatea. Randamentul net al investiției se calculează drept raport între Venitul Net și Investiția Totală Efectivă.
Investiția Totală Efectivă cuprinde prețul de achiziție împreună cu toate costurile adiacente de mai sus. Fiind "numitorul fracției", orice creștere a Investiției, diminuează randamentul, prin urmare dorești să ții sub control costurile adiacente, sau măcar să le cunoști înainte de a investi. Sfatul consultantilor The Concept este să va calculați bugetul ținând cont de aceste costuri adiacente sau să lucrați cu un profesionist care să o facă in locul vostru.
Sursa foto: goodluz / Shutterstock
Sursa foto: Freedomz / Shutterstock
