Legea privind limitarea avansului pentru apartamente nu trebuie făcută ”pe genunchi”. În cel mai rău caz, ea poate duce la scumpiri

În urma recentului caz legat de Nordis, politicienii din coaliția de guvernare au reacționat și au înaintat propuneri de schimbări legislative care să limiteze pragul maxim de avans ce poate fi solicitat de un dezvoltator la vânzarea unui apartament.

Premierul Marcel Ciolacu a spus că va folosi exemplele franceze și germane în această direcție și va impune un prag de 10% pentru avansul unui apartament.

„Am luat legislația și din Franța, am luat și legislația din Germania. În momentul acesta au făcut un grup de lucru la Parlament, a făcut domnul Simonis, și o să vină dânșii cu o propunere legislativă, ceea ce mi se pare foarte corect. (...) În Franţa, de exemplu, nu ai voie să percepi un avans mai mare de 10% la un bloc, la niște locuințe, la spații locative pe care nu le-ai construit. Sau se merge pe sistemul de asigurare, ni se pare normal să modificăm legislația în acest sens", a declarat Ciolacu, la scurt timp după apariția anchetei Recorder.

Totodată, PNL a cerut PSD să voteze proiectul liberalilor depus din 2019 pe această temă. Proiectul inițiat de 60 parlamentari de la PSD modifică articolul 22 din Legea nr. nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.

"La încheierea promisiunii de vânzare, dezvoltatorul poate solicita un avans de maximum 10% din prețul total al imobilului supus tranzacției. Avansul poate fi mai mare, dar nu mai mult de 40% din prețul total al imobilului, în situația în care dezvoltatorul are încheiată o poliță de asigurare, în vederea protejării investiției, cu una dintre societățile de asigurare, în condiţiile legii. Sumele plătite cu titlu de avans se achită într-un cont special al firmei, dedicat imobilului respectiv, și pot fi cheltuite de dezvoltator numai în scopul dezvoltării respectivului proiect", mai prevede actul normativ depus.

Evident, propunerile au generat și opinii din partea celor care activează în piața imobiliară.

Lucian Azoiței: Propunerea e bună, dar există un mare pericol să explodeze prețurile

Contactat de Wall-Street.ro, Lucian Azoiței, fondator și CEO al dezvoltatorului Forty Management, ne-a explicat că o astfel de schimbare este binevenită pentru piață, dar nu este de ajuns și trebuie luate și alte măsuri, altfel, va crea efecte negative și pentru cumpărători, nu doar pentru dezvoltatori.

„Consider că este foarte oportună o astfel de reglementare, cu câteva precizări pentru a nu avea efecte contrare pe piața imobiliară față de cele vizate”, a afirmat Lucian Azoiței.

În opinia lui, un prag de 10% este bun, pentru că dezvoltatorii serioși se finanțează oricum de la bănci.

„Dezvoltatorii vin cu partea lor de contribuție, propriul equity, iar restul este finanțat de bancă. Banii de la client se duc într-un fond colector și sunt blocați acolo. Așa funcționează azi sistemul la noi. Prin urmare, pentru dezvoltatorii mari, avansul este doar o modalitate prin care îi demonstrează băncii că are pre-vânzări, iar banca îți cere să demonstrezi că ai pre-vândut peste 35% din proiect înainte să-ți ofere finanțarea”, a explicat omul de afaceri.

Acesta a adăugat că existența unui avans minor nu înseamnă neapărat că acel client este obligat să cumpere, ceea ce ar putea da naștere altor efecte în piața imobiliară.

„Dacă prețurile se duc în sus, clientul va cumpăra imobilul pentru că va câștiga în urma achiziției în avans, dar, dacă piața se duce în jos, să zicem cu mai mult de 10%, clientul va prefera de cele mai multe ori să renunțe la achiziție pentru a cumpăra un alt apartament la un preț mai mic”, ne-a mai spus Lucian Azoiței.

Lucian Azoiței - CEO Forty Management - sursa foto: Compania

Potrivit lui, în acest caz, un dezvoltator va trebui să vină cu bani de acasă pentru a acoperi golul lăsat de un client la bancă, o situație neconvenabilă pentru un dezvoltator.

„Banca te forțează să înlocuiești respectivii clienți cu equity. Ceea ce înseamnă că tu, ca dezvoltator, pe lângă banii pe care-i pui pentru a finanța dezvoltarea proiectului, trebuie să mai vii și cu bani suplimentari dacă pierzi clienți în acel proiect din cauza fluctuațiilor de preț din piață”, ne-a mai explicat CEO-ul Forty Management.

Potrivit lui Lucian Azoiței, în condițiile acestea, dezvoltatorii vor prefera să nu mai vândă în avans și să vândă când construcțiile vor fi gata, ceea ce înseamnă că apartamentele vor fi vândute la prețurile de la momentul livrării, adică la un preț mult mai mare decât cel cu discount pe care dezvoltatorul îl oferă celor care cumpără și plătesc în avans.

„Acesta este marele pericol în piață. Când plătește deja un avans mare, practic, clientul își îngheață prețul de achiziție. Nu mai este expus fluctuațiilor de preț care pot apărea în 2-3 ani cât durează dezvoltarea unui proiect”, ne-a mai spus Lucian Azoiței.

Dezvoltatorul imobiliar ne mai explicat că sistemul cu asigurare este și el unul riscant, deoarece în momentul de față nu există produsele de asigurare respective în România, iar costurile primelor de asigurare vor fi ridicate și se vor vedea în prețurile practicate de dezvoltatori.

„Chiar am discutat cu asiguratorii de la noi. Nu are nimeni de la noi așa ceva în momentul de față. Practic, vor fi niște asigurări de execuție a lucrărilor. Primele vor fi mari. Dezvoltatorul va trebui să plătească o primă egală cu minimum de 4% pe an din valoarea de prețului de vânzare, care include și marja dezvoltatorului, deci vorbim de un preț mai mare decât cel de construcție. Acest lucru poate duce la o scumpire apartamentelor peste noapte”, ne-a mai spus Lucian Azoiței.

În acest context, dezvoltatorul propunere o încheiere a unei asigurări reciproce și din partea cumpărătorului că va achita prețul stabilit.

Totodată, Lucian Azoiței consideră că limitarea avansului trebuie și ea cumulată cu crearea unei cărți funciare temporare, dar și a unui cont „escrow”, măsuri care vor proteja atât cumpărătorii, cât și dezvoltatorii.

„Dacă se va da la modul acesta, pe genunchi, dezvoltatorii vor alege să nu mai vândă în avans, pentru că nu au niciun interes. În condițiile acestea, va exploda piața chiriilor și vor exploda și prețurile de vânzare. Cea mai bună variantă este ca aceste avansuri să nu fie limitate, dar să fie introduse o carte funciară temporară, iar sumele plătite în avans să se ducă într-un cont escrow, din care dezvoltatorul să folosească banii pentru dezvoltarea proiectului”, ne-a subliniat Lucian Azoiței.

One United Properties: Așteptam o astfel de măsură. Va diminua competiția neloială și nelegală

Cei de la One United Properties au fost primii care și-au expus punctul de vedere în spațiul public, în cadrul unei conferințe de presă în care Andrei Diaconescu, unul dintre co-fondatorii dezvoltatorului imobiliar și co-CEO al companiei a venit și cu alte propuneri care să-i protejeze pe cumpărători în cazul în care un dezvoltator încearcă vânzarea de mai multe ori a aceluiași apartament, dar și să le protejeze banii plătiți pe avans.

„Limitarea avansului poate genera o perturbare a pieței, în sensul în care vor construi din ce în ce mai puțin dezvoltatori și va pune presiune pe preț. Cu siguranță va exista un număr semnificativ de dezvoltatori care vor performa mai jos, pentru că nu vor mai avea bani pentru toate proiectele”, a mai spus Andrei Diaconescu.

Andrei Diaconescu - co-CEO One United Properties - sursa foto: Compania

Totuși acesta spune că este o decizie pe care compania o aștepta, fiind un pas către însănătoșirea pieței.

„Noi de dorim lucrul acesta cu ani de zile. Suntem în favoarea unei piețe transparente și reglementate, care va duce, implicit, la diminuarea competiției neloiale sau ilegale. Ne dorim asta, pentru că, o dată cu ea, se schimbă și percepția față de acest domeniu. Cu cât sunt mai mulți dezvoltatori care își fac treaba bine, care respectă standardele de calitate, legislația, cu atât opinia publică față de piața imobiliară se va îmbunătăți”, a mai explicat ce-CEO-ul One United Properties.

În ceea ce privește impactul asupra One United Properties, celălalt co-fondator și co-CEO al companiei, Victor Căpitanu a explicat că nu teme de o astfel de limitare a unor praguri de avans, deoarece de fiecare dată când a fost o criză sau mini-criză pe piața imobiliară, One United Properties a avut de câștigat, iar vânzările au crescut, având în spate o reputație de dezvoltator care livrează ceea ce promite.

„Când a început COVID, lumea a început să cumpere mai mult de la noi, când au crescut dobânzile, au cumpărat mai mult de la noi. Cred că la fel va fi și acum, deoarece cumpărători vor alege dezvoltatori cu reputație, transparenți, cu bilanț puternic, cu predictibilitate, cu istoric de mulți ani în livrarea de blocuri cu apartamente și cred că noi vom avea de câștigat”, a explicat Victor Căpitanu.

Victor Căpitanu - co-CEO One United Properties - sursa foto: Compania

Andrei Diaconescu a spus că este nevoie și de gândirea unor măsuri de siguranță pentru dezvoltatori, considerând și el că avansul de 10% este prea mic pentru a oferi o garanție dezvoltatorului că își va vinde apartamentul către clientul cu care a semnat o promisiune de cumpărare.

Totodată, Victor Căptanu a mai precizat că limitarea avansului până la un prag maximum de 40% nu ar fi o problemă pentru One United Properties, deoarece compania lucrează în principiu cu avansuri mai mici de acest prag, un exemplu fiind avansul de 30% pe care-l percepe în cazul proiectului One Lake District.

Gabriel Blănuiță, Colliers: Efectul pe termen scurt va fi creșterea prețurilor

Contactat de Wall-Street.ro, Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services în cadrul Colliers România, una dintre cele mai mari companii de consultanță imobiliară din România, vede un efect imediat care este în devafoarea celor care vor să cumpere un apartament, dar și un efect pe termen lung, în urma căruia piața va avea mai mult de câștigat.

(Gabriel Blăniță: Sursa foto: Colliers România)

„Măsura de limitare a avansului la achiziția de locuințe în curs de construire este una bună. Scopul unei astfel de măsuri este de a proteja cumpărătorii de riscul dezvoltării, de a responsabiliza dezvoltatorii în atragerea și utilizarea surselor de finanțare corespunzătoare finalizării proiectului și crește gradul de maturizare al pieței rezidențiale”, este de părere Gabriel Blăniță.

Potrivit lui, în condițiile în care dezvoltatorii vor fi nevoiți să participe de la bun început cu mai mulți bani din propriile resurse, prețurile apartamentelor vor crește, deoarece dezvoltatorii vor include în preț și costul finanțărilor de la bănci.

„Impactul pe termen scurt al unei astfel de măsuri va fi de creștere a prețurilor, întrucât avansurile de la clienți au un cost zero pentru dezvoltatori sau foarte limitat, spre deosebire de capitalurile proprii sau de finanțarea bancară”, ne-a mai explicat reprezentantul Colliers.

Cu alte cuvinte, toate acele cheltuieli aferente finanțării sau atragerii de finanțare se vor resimți în prețul apartamentelor, iar, dacă legislația ar intra în vigoare în forma propusă, se va resimți foarte rapid o creștere a prețurilor pentru apartamentelor noi.

În schimb, specialistul în piața rezidențială a companiei de consultanță imobiliară consideră că astfel de măsuri vor avea un efect benefic pentru piață pe termen lung, deoarece îi va responsabiliza și mai mult pe dezvoltatori, care vor fi nevoiți să-și îmbunătățească modul în care își derulează afacerile.

„Pe termen mediu și lung, creșterea calității guvernanței corporative din piața rezidențială va aduce însă beneficii importante tuturor participanților la piață”, a conchis Gabriel Blăniță.