Anul 2014 a fost marcat de intrarea in vigoare a Legii nr. 17 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului („Legea 17/2014”).

“Scopul declarat al Legii 17/2014 a fost, printre altele, oferirea unor instrumente de comasare a terenurilor agricole in vederea cresterii dimensiunii fermelor agricole si constituirea de exploatatii viabile din punct de vedere economic. In ciuda scopului nobil declarat, modalitatea prin care legiuitorul a inteles sa il atinga a fost amplu criticata, pe motiv de ingreunare excesiva a tranzactiilor”, spun avocatii PeliFilip.

Astfel, incepand cu 11 aprilie 2014 vanzarea de astfel de terenuri a devenit conditionata de exercitarea dreptului de preemptiune stabilit in favoarea a patru categorii de titulari: (i) coproprietarii, (ii) arendasii, (iii) proprietarii vecini si (iv) statul roman (prin Agentia Domeniilor Statului). “Practica va arata in ce masura persoanele care beneficiaza de dreptul legal de preemptiune se vor identifica cu cele interesate de cresterea si dezvoltarea exploatatiilor agricole. Acesta este un sector care a suscitat in mod constant interesul investitorilor romani si straini in ultimii ani. Masurile adoptate prin Legea 17/2014 ingreuneaza intrarea de noi jucatori pe piata, dar poate ajuta la consolidarea pozitiei celor existenti”, completeaza reprezentantii casei de avocatura.

Agricultura

Prin urmare, pentru expunerea pasilor concreti de parcurs pentru achizitia unui teren de 100 hectare, plecam de la urmatoarele premise:

  • ne referim la achizitia unui teren agricol situat in extravilan;
  • persoana care doreste sa cumpere terenul („cumparatorul”) nu se regaseste in sfera preemptorilor enumerati de Legea 17/2014;
  • nu a fost incheiat un antecontract cu privire la respectivul teren inainte de 11 aprilie 2014 (i.e. momentul intrarii in vigoare a Legii 17/2014);
  • nu se are in vedere o alta modalitate de transfer a dreptului de proprietate (donatie, schimb etc.) sau o vanzare intre rude pana la gradul al treilea inclusiv (cazuri in care Legea 17/2014 nu este aplicabila);
  • terenul este inscris in cartea funciara;
  • terenul nu se afla in vreuna dintre situatiile speciale care ar face necesara obtinerea unor avize suplimentare (a se vedea raspunsul la cea de-a treia intrebare).

Astfel, odata ce cumparatorul a identificat terenul pe care doreste sa il achizitioneze si a ajuns la un acord cu proprietarul/proprietarii acestuia cu privire la conditiile vanzarii, trebuie sa astepte pana ce vanzatorul parcurge urmatorii pasi inainte de a putea incheia contractul de vanzare si a avea loc transferul dreptului de proprietate asupra terenului:

a) vanzatorul solicita primariei o adresa prin care sa se comunice daca este necesar sau nu un aviz de la Ministerul Culturii (avizul este solicitat pentru zone in care se afla situri arheologice sau zone cu potential arheologic).
b) vanzatorul depune la primarie dosarul cu oferta de vanzare, continand atat pretul si conditiile de vanzare, precum si lista titularilor dreptului de preemptiune, impreuna cu celelalte documente prevazute de legislatia aplicabila.
c) din momentul afisarii ofertei la sediul primariei, incepe sa curga un termen de 30 de zile in care titularii dreptului de preemptiune interesati de achizitionarea terenului trebuie sa comunice acceptarea ofertei. In paralel, se desfasoara o procedura de publicitate la structurile de specialitate ale Ministerului Agriculturii, care insa nu implica vreo actiune a proprietarului terenului.
d) daca niciunul dintre preemptori nu este interesat de oferta de vanzare, iar termenul de 30 de zile trece fara sa fie inregistrata vreo acceptare a ofertei:
i. primaria va elibera o adeverinta care sa ateste lipsa acceptarilor ofertei din partea preemptorilor, necesara pentru incheierea contractului de vanzare in forma autentica. Din pacate, Legea 17/2014 nu a fixat un termen special mai scurt pentru eliberarea respectivei adeverinte, ceea ce inseamna ca primariile vor avea la dispozitie termenul general de 30 de zile pentru aceasta.
ii. cu aceasta adeverinta, proprietarul este liber sa vanda terenul cumparatorului, in conditii cel putin la fel de oneroase cu cele afisate in oferta publicata anterior.
e) daca exista preemptori interesati, proprietarul are de ales intre a incheia contractul cu unul dintre acestia sau – daca doreste in continuare sa vanda cumparatorului si prezumand ca acesta din urma este dispus sa plateasca un pret mai mare decat cel pentru care au fost facute formalitatile de publicitate – a relua procedura pentru un pret de vanzare superior, pe care preemptorii sa nu fie dispusi sa il plateasca. In cazul in care decide sa vanda unui preemptor, vanzatorul va avea nevoie si de un un aviz final eliberat de Ministerul Agriculurii (prin structurile specializate).

Cat dureaza tranzactia si ce probleme pot aparea

“In cel mai optimist scenariu, in care niciun preemptor nu isi manifesta interesul de a achizitiona terenul, iar viteza de reactie a autoritatilor este peste medie, cumparatorul poate deveni proprietarul terenului in aproximativ o luna si jumatate (sub nicio forma in mai putin de o luna). In functie de complexitatea situatiei de fapt, este posibil ca un contract de vanzare sa poate fi perfectat abia dupa trecerea a trei sau mai multe luni”, completeaza avocatii PeliFilip.

Printre problemele care ar putea aparea intr-o astfel de tranzactie se numara fragmentarea suprafetelor, in conditiile in care numarul de terenuri agricole de 100 ha existente si/sau disponibile spre vanzare este extrem de limitat. “Politica de fond funciar a Romaniei din ultimii 25 de ani a avut ca efect o fragmentare excesiva a suprafetelor agricole. Ne laudam cu o arie agricola pe tara printre cele mai mari din Europa, insa exploatarea acesteia continua sa se faca preponderent in ferme mai mici de 10 ha. Pentru a se ajunge la o exploatatie agricola de peste 100 de hectare, este nevoie de ample operatiuni de comasare”, spun oficialii PeliFilip.

De asemenea, pot exista dificultati in identificarea proprietarilor, in conditiile in care, de cele mai multe ori, beneficiarii initiali ai legilor speciale de restituire au decedat si au lasat in urma mostentori mai mult sau mai putin interesati de continuarea activitatii agricole.

La acestea se adauga lipsa inscrierii in cartea funciara, necesitatea unor avize suplimentare, existenta unor contracte de arenda.

Citeste si:

“Se remarca o crestere in volum in 2014 a tranzactiilor cu terenuri agricole, cu precadere in partea de vest a tarii. Este probabil ca aceasta se datoreaza mai ales conditiilor de piata, iar nu deschiderii acesteia catre cetatenii statelor membre UE. Strainii au intrat de mult timp pe piata terenurilor agricole din Romania, prin intermediul societatilor infiintate aici”, explica avocatii PeliFilip.

In prezent cele mai scumpe terenuri agricole se gasesc in Banat, respectiv judetul Timis, unde pretul unui hectar ajunge la 3.600 euro, sau in Muntenia, mai exact Ialomita (3.500 euro/ha). In Moldova preturile unui hectar de teren agricol ajung la 2.900 euro in Vaslui si 2.600 euro in Botosani.

Topul celor mai scumpe terenuri agricole din Romania

Topul celor mai scumpe terenuri agricole din Romania

In Romania, piata funciara a fost liberalizata de la 1 ianuarie 2014, astfel ca va fi permisa cumpararea de terenuri agricole de catre cetatenii din UE. Persoanele fizice nu vor putea detine mai mult de 100 de hectare de teren agricol extravilan si pentru a cumpara, cetatenii romani sau cei din UE, trebuie sa indeplineasca mai multe conditii, respectiv sa dovedesca ca au cunostinte in domeniul agricol sau ca au activat minim 5 ani in acest sector.

Cum stau fermierii romani in calea buzunarelor pline ale strainilor

Cum stau fermierii romani in calea buzunarelor pline ale strainilor

Valoarea terenurilor agricole din Romania a crescut cu 172% incepand cu anul 2007, insa in continuare tara noastra are unele dintre cele mai mici preturi de vanzare pentru un hectar de pamant. cele mai ieftine terenuri din Europa se gasesc in Rusia (1.140 dolari/hectar), Ucraina (1.152 dolari/hectar), Lituania (1.351 dolari/hectar), Letonia (1.411 dolari/hectar), Republica Moldova (1.722 dolari/hectar) si Slovacia (1.748 dolari/hectar).

Printre cei mai mari investitori straini se numara compania daneza Ingleby Company, controlata de familia Rausing, ce detine o suprafata agricola de peste 10.000 de hectare in zona de vest a tarii. De asemenea, Germania, Portugalia si Italia se afla in topul investitiilor straine in terenuri agricole in Romania.

Agricultura din Romania reprezinta o afacere de circa 20 de miliarde de euro pe an, a carei evolutie este dictata in mare parte de conditiile meteo. Aceasta piata contribuie cu 6,5-7% la Produsul Intern Brut.

Sursa foto: Terenuri agricole, Shutterstock.com

Sursa foto: Agricultura, Shutterstock.com