Evaluarea nu este o stiinta exacta in care rezultatul este unic si se obtine la zecimala. La nivelul cunostintelor profesionale, al standardelor si informatiilor cunoscute si recunoscute in Romania, in anul 2015, membri ANEVAR considera ca o diferenta intre doua valori, situata intr-un interval de pana la 20%, poate fi acceptabila. Cu toate acestea, fostul presedinte ANEVAR, Adrian Vascu, sublinia obiectivul asociatiei din 2016 de a reduce nivelul public de asteptare a diferentei dintre doua evaluari, la o marja de cel mult 10%, de la caz la caz.

Exista situatii in care aceasi locuinta este evaluata diferit, precum in situatia dezvoltatorului imobiliar si a bancii mentionat mai sus, la momente diferite a evaluarii, dar cu aceiasi ceilalti termeni de referinta, iar rezultatele obtinute sunt diferite. Totusi, datele la care se realizeaza cele doua evaluari (nu data la care este valabil rezultatul evaluarii) pot fi apropiate sau indepartate in timp. Aceste doua situatii trebuie insa tratate fundamental diferit, spun evaluatorii.

Nu putem astfel pretinde ca toate evaluarile, atat a dezvoltatorului cat si a bancii creditoare, trebuie sa fie exacte, la virgula, asa cum e absurd ca un procent de 20%, de exemplu, sa fie generalizat, indiferent de dimensiunea rezultatului evaluarii. Ce este foarte important la aceste diferente dintre evaluari este asigurarea ca cele doua au fost realizate cu aceeasi corectitudine.

In acest context, scopul Bazei Imobiliare de Garantii este acela de a strange intr-un singur loc informatii din toate rapoartele realizate pentru sistemul bancar (aproximativ 26.000 in trimestrul trei din 2015), precum si numarul total de rapoarte de evaluare de proprietati rezidentiale (peste 70% din total), de aici rezultand inclusiv valorile de piata medii unitare ale apartamentelor din Bucuresti si din toate celelalte resedinte de judet din Romania, pentru perioada analizata, iulie-septembrie 2015. Pentru sectoarele din Capitala, valorile centralizate de ANEVAR sunt inserate in tabelul de mai jos:

Sector Tip de proprietate Valoare medie de piata (euro/mp) Valoare min. de piata (euro/mp) Valoare max. de piata (euro/mp)
Sector 1 Apartament in bloc 1.226 536 2.039
Apartament in casa 1.211 661 2.163
Casa cu teren 1.107 344 1.867
Sector 2 Apartament in bloc 1.019 654 1.471
Sector 3 Apartament in bloc 1.079 591 1.558
Sector 4 Apartament in bloc 920 633 1.234
Casa cu teren 921 549 1.405
Sector 5 Apartament in bloc 871 505 1.228
Sector 6 Apartament in bloc 956 650 1.277
Casa cu teren 822 353 1.294

Nu in toate sectoarele Capitalei au fost realizate insa rapoarte de evaluare pentru apartamente in casa sau case cu teren, ori nu suficiente ca numar, pentru putea genera o medie relevanta statistic. Din tabel, rezulta ca pentru un apartament cu doua camere de 70 mp intr-un bloc din sectorul 1 al Capitalei, conform realitatii din piata rezidentiala, valoarea maxima calculata de un evaluator trimis de o banca creditoare putea ajunge in 2015 la 142.730 euro, in timp ce valoarea minima posibila la 37.520 euro, in timp ce media se situa la 85.820 euro.

Sector Locuinta de 70 mp Valoare medie de piata (euro) Valoare min. de piata (euro) Valoare max. de piata (euro)
Sector 1 Apartament in bloc 85.820 37.520 142.730
Sector 2 Apartament in bloc 71.330 45.780 102.970
Sector 3 Apartament in bloc 75.530 41.370 109.060
Sector 4 Apartament in bloc 64.400 44.310 86.380
Sector 5 Apartament in bloc 60.970 35.350 85.960
Sector 6 Apartament in bloc 66.920 45.500 89.390

In concluzie, se observa ca din centralizarea statistica realizata de catre ANEVAR in Baza Imobiliara de Garantii bancare, din cifrele prezente in rapoartele construite pentru sistemul bancar (aproximativ 26.000), precum si numarul total de rapoarte de evaluare de proprietati rezidentiale (peste 70% din total), cele mai ridicate valori le aveau apartamentele din sectorul 1 al Capitalei, in timp ce cele mai reduse valori se inregistrau in sectorul 5.

Sursa foto: Alexander Raths / Shutterstock