In prezent, pe piata hoteliera autohtona cea mai mare concentratie apartine hotelurilor de 3-4 stele, in timp ce segmentul low-budget astepta inca investitorii.

“Piata romaneasca este dominata de hoteluri de 3 si 4 stele, acestea reprezentand 69% din totalul facilitatilor hoteliere existente. In ceea ce priveste hotelurile de 5 stele din Bucuresti, singurele care raspund sau se apropie simtitor de exigentele categoriei, acestea sunt in numar de numai sase, cu o capacitate totala de 1.467 camere“, sustine Paul Marasoiu, presedinte Peacock Hotels Global Hotel Management.

Majoritatea proiectelor hoteliere demarate in ultimul an au tintit piata luxului, fie ca e vorba de modernizari si noi concepte de stil, cum este Ramada Plaza, fie ca se aduc spatii de cazare noi, ca Rin Grand Hotel sau Radisson SAS, insa piata prefigureaza o posibila intrare a retelelor internationale, Kempisky, Hyatt sau Sheraton, “in perspectiva urmatorilor trei-patru ani“, se pronunta Marasoiu, unul din invitatii evenimentului Hotel Investment Forum, organizat de Evensys pe 23 aprilie 2008.

Mai interesant de urmarit este dinamica hotelurilor de doua stele si procesul de afiliere a acestora la standardele internationale. “S-au construit hoteluri noi, urmeaza renovarea altora si se vor initia curand demersuri investitionale pentru constituirea unor retele de hoteluri/moteluri de doua stele”, ne-a declarat Marasoiu.

Potrivit acestuia, initiativele sunt anuntate de proprietari ai unor retele sau grupuri hoteliere locale, “alaturi de interese clar exprimate ale unor investitori straini privind achizitia unor structuri existente si transformarea lor in hoteluri de doua stele”. Ca locatii, sunt vizate in principal zonele din perimetrul Capitalei, la intrarile principale din oras, dar si pe axele majore de circulatie la nivel national. “Fara indoiala, in urmatorii trei-cinci ani vor exista cel putin trei retele nationale de hoteluri “budget” ce vor opera sub francize internationale”, enunta Marasoiu.

Evaluarile Peacock Hotels asupra pietei hoteliere in ansamblu vizeaza ritmul accelerat de dezvoltare al Bucurestiului, “cel mai alert inregistrat in intreaga perioada trecuta de la momentul constituirii Uniunii Europene, si comparabil cu ritmurile de crestere economica si dezvoltare urbana ale unor mari metropole precum Moscova sau Shanghai, evident pastrand proportiile corecte”, insa o dinamica similara se manifesta si la nivelul centrelor urbane mari, dupa cum declara Marasoiu, “de la Constanta la Iasi, de la Brasov la Cluj, de la Timisoara la Oradea (...) dar si in noi zone rezidentiale sau turistice in jurul unor lacuri, in zone montane, in zone litorale inca salbatice sau in statiuni balneare”.

Principalii factori de crestere a pietei hoteliere in urmatorii ani se justifica atat in evolutia pietei imobiliare, dar si in recuperarea unor proprietati, terenuri si cladiri care devin oportunitati evidente, la care se adauga eliminarea spatiilor industriale din perimetrele urbane si proiectele hoteliere integrate conceptului dezvoltarilor imobiliare ample, care inglobeaza zone comerciale, de agrement si spatii de locuit.

Bucurestiul, intre proiecte de anvergura si «boutique hotels»

Ca tendinta pe piata hoteliera, investitiile majore se vor concentra in hoteluri de capacitate rezonabila, de peste 150-200 de camere. ”Se remarca o vadita modificare de abordare a investitiei, acordandu-se atentie conceptului si respectarii criteriilor profesionale de dezvoltare a noii proprietati hoteliere conform standardelor internationale, utilizandu-se serviciile unor consultanti de specialitate”, afirma presedintele Peacock Hotels/Global Hotel Management.

Astfel, in ceea ce priveste capitala Romaniei, noul concept se traduce prin “integrarea in proiecte mai ample a hotelurilor de capacitate ce variaz intre 250 pana la 350-400 de camere, vizand clasificarea la nivelul de 4 sau 5 stele”, enunta Marasoiu, citand proiectele initiate de River Invest cu Sema Parc in vestul orasului, proiectul AFI Europe/NCH pentru Cotroceni Park sau proiectul Esplanada al grupului Tigranit care “va fi unul din cele mai spectaculoase, creand cea mai mare proprietate hoteliera cu localizare ultracentrala din Bucuresti, pe o suprafata desfasurata ce tinde spre 100.000 mp, potrivit surselor din piata”.

Noile proiecte de 5 stele se vor situa pe tot cuprinsul Capitalei, “urmand sa genereze aproape 1.100 de camere in viitorii 3-4 ani”. Marasoiu vede in acest an si un interes crescut al investitorilor pentru conceptul de franciza a unui lant hotelier international, pe de o parte, si o apetenta pentru proprietatile de gen “boutique hotels”, in special in centrul istoric al Bucurestiului, pe de alta parte.

“Pentru Bucuresti, din fericire, incepe sa devina o regula evaluarea unei relatii de franciza sau management cu un lant hotelier international, pentru proiectele care tind spre sau peste capacitatea de 100 de camere”, spune acesta. In plus, reconstructia centrului istoric va genera o multitudine de oportunitati pentru proprietarii care isi doresc un “boutique hotel”, in care sa primeze conceptul exclusivist. Astfel, “sunt prefigurate cateva hoteluri de 30 pana la 100 de camere, in perimetrul centrului istoric”.

Tot sub umbrela conceptului exclusivist, ultraluxos si rafinat se afla si hotelurile care personalizeaza experienta fiecarui oaspete pe durata cazarii, vazute de Marasoiu ca o “alternativa pentru cei carora serviciile unui hotel de 5 stele nu le sunt indeajuns de satisfacatoare”. Cel mai relevant exemplu este Carol Palace, o proprietate impresionanta, care deschide seria renovarilor palatelor aristrocrate din vechiul Bucuresti.

Nordul, din nou in topul tranzactiilor viitoare

Anul trecut, nordul capitalei s-a aflat in centrul atentiei investitorilor si dezvoltatorilor imobiliari, insa noile proiecte vor viza mai atent atat zona centrala, cat si sud-estul, vestul si nordul capitalei. Si in acest an, “tot nordul va fi zona care va genera cele mai spectaculoase si ample proiecte imobiliare si hoteliere, in egala masura. Fara a fi la fel de spectaculoasa, dezvoltarea zonei de vest se adauga cu mai mare consistenta eforturilor investitionale prefigurate pentru perioada urmatoare”, considera presedintele Peacock Hotels/ Global Hotel Management.

Citeste si:

Nordul, cu precadere zonele Buftea si Otopeni, vor atrage in acest an dezvoltatorii de proiecte hoteliere, deja prefigurandu-se cateva tranzactii majore. “Palatul Stirbey din Buftea a fost cumparat cu mai multe milioane de euro, de la mostenitorii familiei cu acelasi nume, pentru a fi transformat intr-un hotel exclusivist“, continua Marasoiu. Proprietatea cuprinde palatul propriu-zis si 24 hectare de parc, iar noii proprietari vor amenaja, pastrand linia istorica a locatiei, un muzeu dedicat familiei Stirbey, dar vor construi si cladiri noi pentru sali de conferinte si expozitii.

O alta locatie vizata este domeniul Institutului Ana Aslan din Otopeni, cu un “potential fabulos, inclusiv componenta medicala”. De altfel, zona din imediata apropiere a aeroportului international Henry Coanda este un magnet penttru tranzactiile cu proprietati hotelier existente, modernizarea si extinderea acestora sau dezvoltarea unor hoteluri in cadrul proiectelor complexe, cu functiuni de birouri si spatii expozitionale.

“Orasul Otopeni are create deja premisele sa devina, inaintea Bucurestiului, principalul receptor si gazda de evenimente internationale. Va deveni - dintr-un satelit al Capitalei -un punct forte greu de ignorat, prin capacitatea hoteliera disponibila”, considera Marasoiu, adugand ca, pentru urmatorii patr-cinci ani, se va lua in calcul o capacitate in plus “de minim 900-1.100 de camere, fata de cele 600 existente la acest moment”. Pentru inceput, nivelul de clasificare vizat va fi de 3-4 stele, iar in faza a doua, de circa trei ani, se va putea vorbi de un proiect de 5 stele.

Pe piata si-au mai facut cunoscute planurile de dezvoltare hoteliera grupul Tiriac, cu proiecte de mare anvergura, dar si incorporarea unui centru de conferinte, grupul Perla Majestic, care urmareste expansiunea in Otopeni si in perimetrul hotelului Phoenicia, prin parteneriatul cu Romaero, urmarindu-se construirea unui centru de afaceri.

Momentan, capacitatile existente de reuniuni si expozitii indica 580-630 de locuri, la care se vor aduga “sali intre 600 si 3.000 de locuri, precum si ample suprafete expozitionale”. Conform opiniei presedintelui Peacock Hotels/Global Hotel Management, acest lucru va determina “o capacitate totala de peste 6.000 de locuri in urmatorii cinci ani si vor face din Otopeni si zonele adiacente un jucator de referinta pe piata locala MICE (n.r: Meetings, Incentives, Conventions, Exhibitions)”.

Un subiect de actualitate: Salile de conferinte

Daca investitiile viitoare din piata vor aduce, pana la sfarsitul acestui deceniu, minim 9.000 de camere disponibile in unitatile hoteliere din Bucuresti, exista un element slab exploatat pana in prezent: salile de conferinte. “Un catalizator esential al ofertei hoteliere si turistice a Bucurestiului va fi un real Centru de Conventii (Convention Center), care inca lipseste in mod inadmisibil din oferta generala a Capitalei si a Romaniei”, subliniaza Marasoiu.

Nevoia unui centru de conferinte complex si modern trebuie intre in atentia autoritatilor locale si guvernamentale si a dezvoltatorilor hotelieri. “Cu un palat de congrese care sa poata gazdui peste 10.000 de participanti, cu o sala de plen de minim 7.000 de locuri si Sali adecvate de sectiuni, Bucurestiul poate deveni placa turnanta a evenimentelor internationale la nivel european. Nevoia unui astfel de centru poate fi fundamentata de oricare si de toti operatorii hotelieri, turistici si organizatorii de evenimente din Bucuresti”, completeaza acesta.

Anul trecut, principalul organizator de targuri si expozitii nationalesi internationale din Romania, Romexpo, a atras afaceri de peste 20 milioane de euro, confirmand tendinta ascendenta de spatii pentru evenimente, expozitii si conferinte. Compania va investi inca 15 milioane de euro pentru a construi doua noi pavilioane cu o suprafata de 32.000 mp, in prezent complexul gazduind 42 de pavilioane cu o suprafata de peste 100.000 mp, din care 55.000 mp spatii acoperite.

Dezvoltarea salilor de conferinte, expozitii si evenimente ar aduce un impuls pietei hoteliere, mai ales in perioadele de regres, cum ar fi sfarsitul de saptamana sau lunile de vara. Astfel, programele de divertisment, evenimente sportive, muzicale, teatrale si culturale ar fi un argument in plus pentru cetatenii europeni care vor gasi in Bucuresti si nu numai o atractie turistica.

Ca exemplu, Marasoiu citeaza prima competitie FIA GT, un circuit stradal care a atras in Bucuresti 70.000 de spectatori, peste 13.000 fiind din afara Capitalei, iar peste 2.000 straini. “Pe durata aceastei manifestari, toate hotelurile din Capitala au avut un grad de ocupare de aproape 100%. Cu un buget mediu pe sejur de minim 800 euro/vizitator strain si un buget de minim 200 euro/ vizitator local, suma pe care vizitatorii au adus-o Bucurestului a fost de peste 2 milioane de euro“, concluzioneaza acesta. Aceasta solutie ar aduce gradul de ocupare al hotelurilor bucurestene, in general de maxim 40-50% in low-season, la aproape 100%.

Paul Marasoiu detine in prezent functia de Presedinte & CEO in cadrul Peacock Hotels / Global Hotel Management si este Director Regional de Franciza pentru Romania, Moldova & Bulgaria pentru brandul Golden Tulip Hotels, Inns & Resorts si presedinte al Romanian Convention Bureau.

Marasoiu are 24 ani de experienta solida in management turistic, hotelier si de eveniment, din care 14 ani in functii superioare. S-a implicat in activitatea organismelor profesionale de turism, ca membru fondator si/sau lider si este expert in proiecte de investitii si planuri de afaceri in turism, analize si prognoze financiare in domeniu.

Paul Marasoiu va fi prezent la evenimentul Hotel Investment Forum, organizat de Evensys pe 23 aprilie 2008, eveniment dedicat pietei hoteliere din Romania si oportunitatilor de investitie si dezvoltare in acest domeniu. In cadrul conferintei vor participa specialisti internationali de top din domeniu si consultanti din industria hoteliera din Romania.