Procedura de autorizare a executarii lucrarilor de constructii incepe odata cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism in scopul obtinerii, ca act final, a autorizatiei de construire. Efectuarea lucrarilor de constructii fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia este calificata de lege drept contraventie, iar uneori, drept infractiune, fapta fiind sanctionata, dupa imprejurari, fie cu amenda contraventionala, fie cu inchisoarea sau amenda penala.

In contextul Deciziei pronuntata saptamana trecuta de Inalta Curte de Casatie si Justitie, potrivit careia, in esenta, lipsa autorizatiei de construire sau nerespectarea prevederilor sale constituie impedimente pentru recunoasterea pe cale judiciara a dreptului de proprietate asupra unei constructii, se impune sa analizam ce solutii exista pentru intrarea in legalitate a construtiilor executare nelegal.

Analizarea solutiilor se impune cu atat mai mult cu cat, nefiind autorizate, constructiile nu vor putea fi nici receptionate si nici inscrise in cartea funciara si, pe cale de consecinta, nici instrainate prin acte notariale.

Vom aborda in continuare cea mai uzuala procedura, respectiv cea prin intermediul autoritatilor administratiei publice locale si avem in vedere situatia constructiei deja edificate care se incadreaza in cerintele urbanistice in vigoare, cum ar putea fi o casa, o supraetajare ori doar o extindere la parterul unui bloc de locuinte.

Cum are loc intrarea in legalitate?

Procedura obisnuita parcursa pentru edificarea unei constructii debuteaza cu obtinerea certificatului de urbanism, ca mai apoi sa fie depusa documentatia pentru emiterea autorizatiei de construire alaturi de toate avizele prevazute de legislatia in vigoare, iar în final, începerea lucr─ârilor.

Intrarea in legalitate este cu putinta si prin inversarea, oarecum, a acestui parcurs, prin consfintirea de catre autoritatea publica locala a situatiei de fapt. In acest fel, autoritatea emite autorizatia de construire care confirma compatibilitatea situatiei de la fata locului cu normele juridice, respectiv cu planurile de urbanism si regulamentele aferente.

Cu toate acestea, legea nu face o distinctie clara intre cele trei mecanisme de intrare in legalitate, si anume desfiintarea lucrarilor, incadrarea lucrarilor in prevederile autorizatiei si mentinerea lucrarilor prin autorizarea lor ulterioara.

Aceasta nici nu reglementeaza expres posibilitatea emiterii unei autorizatii pentru intrarea in legalitate prin care sa poata fi mentinute lucrarile realizate fara autorizatie ori cu incalcarea acesteia.

Pentru a regasi notiunea privitoare la autorizatia pentru intrarea in legalitate, suntem nevoiti sa mergem la Normele Metodologice de aplicare a Legii, care prevad ca, „in situatia in care constructia realizata fara autorizatie de construire intruneste conditiile urbanistice de integrare in cadrul construit preexistent, autoritatea administratiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizatii de construire in vederea intrarii in legalitate, in coroborare cu luarea masurilor legale care se impun, numai in baza concluziilor unui referat de expertiza tehnica pentru cerinta esentiala de calitate «rezistenta mecanica si stabilitate» privind starea structurii de rezistenta in stadiul fizic in care se afla constructia, precum si pentru cerinta esentiala de calitate «securitatea la incendiu», numai dupa emiterea Acordului de mediu, in conditiile legii.”

Redactarea deficitara a dispozitiilor legale ridica probleme sensibile si in ceea ce priveste obligativitatea autoritatilor de aplicare a amenzii contraventionale pentru intrarea in legalitate. In acest context, urmeaza sa analizam in continuare daca se impune ori nu aplicarea acesteia.

Este obligatorie aplicarea amenzii contraventionale pentru intrarea in legalitate?

Fata de masura desfiintarii lucrarilor si cea de incadrare a acestora in prevederile autorizatiei, mentinerea lucrarilor executate nelegal reprezinta un act de clementa din partea autoritatii administratiei publice locale, prin care se asigura ocrotirea interesului privat al cetateanului.

Protectia interesului public este asigurata prin conditionarea emiterii autorizatiei de intrare in legalitate de indeplinirea cumulativa a unor cerinte stabilite in legislatie legate de respectarea parametrilor urbanistici, de mediu si a cerintelor de calitate si siguranta in constructii, respectiv:

  • lucrarile se incadreaza in prevederile documentatiei de urbanism aplicabile;
  • se efectueaza o expertiza tehnica pentru cerinta esentiala de calitate „rezistenta mecanica si stabilitate” privind starea structurii de rezistenta a constructiei, iar rezultatul acesteia este favorabil
  • se efectueaza o expertiza tehnica pentru cerinta esentiala de calitate „securitate la incendiu”, iar rezultatul acesteia este favorabil
  • se obtine, daca este cazul, acordul de mediu

In aceeasi legislatie privitoare la executarea lucrarilor de constructii, referirile la masura mentinerii acestora din urma lasa de inteles ca ar exista posibilitatea adoptarii ei chiar si independent de aplicarea sanctiunii amenzii, de fiecare data cand o constructie realizata fara autorizatie ar intruni cumulativ cerintele enumerate anterior.

Facem precizarea ca, in practica, exista numeroase situatii cand autorizatiile de intrare in legalitate au fost emise fara aplicarea in prealabil a unei sanctiuni contraventionale.

Fara sa incurajam aceasta conduita, unii cetateni au eludat legea, initiind ei insisi procesul de autorizare in vederea intrarii in legalitate dupa implinirea termenului de prescriptie a raspunderii contraventionale pentru a evita nu doar amenda, ci si riscul desfiintarii lucrarii.

O alta incongruenta intre dispozitiile legale si realitatea sociala este cazul persoanei de buna-credinta care a cumparat un bun imobil ce a suferit modificari interioare ori schimbare de destinatie fara autorizatie ori cu incalcarea acesteia. Este inechitabil ca emiterea autorizatiei pentru intrarea in legalitate sa fie conditionata de sanctionarea cetateanului de buna-credinta.

Consideram ca masura autorizarii ulterioare a constructiilor nu este conditionata de aplicarea sanctiunii amenzii, putand fi obtinuta oricand daca, la momentul solicitarii, sunt indeplinite cerintele prevazute de legislatia in vigoare.

Este obligata autoritatea administratiei publice sa emita autorizatia de intrare in legalitate?

Emiterea autorizatiei pentru intrarea in legalitate este o facultate pentru autoritatea administratiei publice locale, iar nu o obligatie. Cu toate acestea, o eventuala masura a respingerii cererii trebuie sa respecte principiul proportionalitatii, refuzul acordarii autorizatiei fiind necesar a fi justificat de considerente obiective, atat timp cat sunt respectele cerintele urbanistice.

Considerente obiective ar putea fi incalcarea flagranta a cerintelor de calitate in constructii ori abateri repetate in timp ale contravenientului, de aceeasi natura.

In situatia in care refuzul emiterii autorizatiei de intrare in legalitate este nejustificat, acesta nu reprezinta altceva decat un exces de putere a autoritatii locale, prin incalcarea drepturilor si libertatilor cetatenilor, actul care concretizeaza refuzul putand fi cenzurat de catre instanta de contencios administrativ la cererea cetateanului, formulata in conformitate cu dispozitiile legale in vigoare.


Te-ar putea interesa si:


Mai multe articole din sectiunea Legal Business »



Citeste si
La ce trebuie sa fii atent cand cumperi o locuinta intr-un bloc nou