Locuintele privite ca investitie au doua caracteristici, una mai atractiva decat cealalta. Partea buna este ca randamentele sau yield-urile din chirii, asa cum sunt ele numite in piata imobiliara, se situeaza, in general, intre 5% si 8%. Partea mai putin buna este ca locuintele dispun de obicei de o lichiditate scazuta. De asemenea, acestea difera intre ele si uneori iti poate lua destul timp sa gasesti pe cineva caruia sa ii placa imobilul pus de tine la vanzare.

Intr-o abordare mai putin emotionala, o locuinta poate fi considerata, dintr-o anumita perspectiva, drept un activ (mai ales daca nu are ca destinatie domiciliu, ci este frecvent inchiriata) asa cum sunt privire obligatiunile sau actiunile. De altfel, cel mai cuprinzator set de metode prin intermediul carora poate fi identificata valoarea unui activ a fost dezvoltat in corespondenta cu piata de capital. Astfel, un principiu cu aplicabilitate destul de larga, in estimarea valorii unei locuinte, este dat de raportul pret de piata / venituri din chirii sau yield:

Cum calculezi oportunitatea achizitiei unei locuinte
Pret de piata / Venit anual din chirii Randament brut din inchiriere (yield)
5 20 Foarte subevaluata
6,7 15 Foarte subevaluata
8,3 12 Subevaluata
10 10 Subevaluata
12,5 8 Putin subevaluata
14,2 7 Pret corect
16,7 6 Pret corect
20 5 Putin supraevaluata
25 4 Supraevaluata
33,3 3 Supraevaluata
40 2,5 Foarte supraevaluata
50 2 Foarte supraevaluata
Sursa informatii: Global Property Guide

Pentru analiza noastra vom utiliza un top al celor mai profitabile zone din Capitala luand in calcul pretul de achizitie al unei locuinte noi, chiria practicata si costurile aferente, realizat recent de catre compania de consultanta imobiliara Premier Estate Management, pe baza datelor furnizate de Imobiliare.ro. Randamentul (yield-ul) anual al investitiei Buy-to-Let reprezinta valoarea chiriei primite pe 12 luni, exprimata ca procent din valoarea proprietatii, fie inainte sau dupa deducerea costurilor de inchiriere, reparatii, asigurare a proprietatii etc. Randamentele variaza, in functie de tipul de proprietate, localizare, conditiile de piata si calitatea chiriasului.

La momentul actual, datorita noului val de dezvoltari de birouri, cea mai profitabila zona din Capitala ar fi Crangasi. Cu un pret mediu pe metru patrat de 1.170 de euro, sub pretul mediu pentru apartamentele scoase la vanzare la nivelul Bucurestiului, apartamentele cu doua camere din zona ofera randamente de 7,5%, in vreme ce pe segmentul unitatilor cu trei camere, randamentul este de 7,1%. Intr-un top al celor mai profitabile zone, urmeaza Piata Victoriei, Vitan si Baneasa cu randamente foarte apropiate, toate in jurul valorii de 7%.

Cartier Pret mediu / mp util (euro) Yield la doua camere (%) Yield la trei camere (%) Amortizare la doua camere (ani) Amortizare la trei camere (ani)
Crangasi 1.170 7,5 7,1 13,3 14,1
Victoriei 2.060 6,6 7,2 15,1 13,9
Vitan 1.350 7,3 6,4 13,7 15,6
Baneasa 1.400 7,0 6,4 14,3 15,6
Pallady 1.100 6,3 6,3 15,8 15,8
Tineretului 1.470 5,3 6,6 18,8 15,1
Militari 1.100 6,2 5,5 16,1 18,1
Aviatiei 1.900 5,7 5,8 17,5 17,2
Pipera 1.400 5,5 5,4 18,1 18,5
Berceni 1.100 6,1 4,5 16,3 22,2

In tabelul de mai sus, am inclus si perioada de ani in care investitia in locuinte in cartierele mentionate ar putea fi amortizata pe baza veniturilor din chirii, fara a lua insa in calcul si rata inflatiei estimata, pentru urmatorii ani. De exemplu, daca rata inflatiei ar reduce cu doua puncte procentuale randamentele obtinute pentru doua si trei camere in cartierul Crangasi, perioada de amortizare ar creste de la 13,3 ani la 18,1 si respectiv, de 14,1 la 19,6 ani. Bineinteles, perioada de amortizare poate sa varieze si in functie de evolutia randamentelor de-a lungul timpului.

Citeste si:

De asemenea, primul tabel referitor la oportunitatea achizitiei unei locuinte este foarte util, in contextul in care ne arata ca apartamentele noi cu trei camere din cartierul Berceni sunt usor supraevaluate si, asadar, nu este un moment bun pentru achizitie. Pe de alta parte, apartamentele cu doua camere din Crangasi si Vitan sunt usor subevaluate, ceea ce constituie o buna alternativa de investitie de tipul Buy-to-Let in piata rezidentiala.

Si pentru ca am mentionat de inflatie, cea mai buna protectie fata de cresterea ratei acesteia este, cel mai probabil, o investitie in piata rezidentiala, deoarece valoarea de piata a locuintelor tinde sa creasca mult mai repede decat ratele anuale ale inflatiei raportate. "Regula de 72" reprezinta in acest sens o modalitate simplificata de calcul a perioada necesara de timp pentru dublarea valorii de piata a unei investitii (plasament), dat fiind un randament anual fix al acesteia.

Astfel, prin impartirea numarului 72 la rata anuala de rentabilitate oferita, investitorii pot obtine o estimare aproximativa a perioadei de ani necesara pentru ca investitia initiala sa isi dubleze valoarea de piata. De exemplu, regula de 72 presupune ca 1 euro investit la o dobanda anuala de 10% s-ar dubla in 7,2 ani (72/10=7,2). In realitate, o investitie cu un randament de 10% isi va dubla valoarea de piata in 7,3 ani, potrivit Investopedia. Dar, Regula de 72 ramane utila:

Cartier Pret mediu / mp util (euro) Yield la doua camere (%) Yield la trei camere (%) Regula de 72 la doua camere (ani) Regula de 72 la trei camere (ani)
Crangasi 1.170 7,5 7,1 9,6 10,1
Victoriei 2.060 6,6 7,2 10,9 10,0
Vitan 1.350 7,3 6,4 9,9 11,3
Baneasa 1.400 7,0 6,4 10,3 11,3
Pallady 1.100 6,3 6,3 11,4 11,4
Tineretului 1.470 5,3 6,6 13,6 10,9
Militari 1.100 6,2 5,5 11,6 13,1
Aviatiei 1.900 5,7 5,8 12,6 12,4
Pipera 1.400 5,5 5,4 13,1 13,3
Berceni 1.100 6,1 4,5 11,8 16,0

Sursa foto: Vitaliy Hrabar / Shutterstock