Sunt diferente foarte mari intre ofertele bancilor pentru Prima Casa? La ce detaliu din contract trebuie sa fiu atent?
Diferentele de costuri intre ofertele bancilor pentru Prima Casa sunt foarte mici. In general bancile ofera o dobanda mai mica ( circa 0,5% mai mica) daca va virati salariul in contul deschis la acea banca. O sa gasiti in schimb diferente importante cu privire la suma maxima a creditului. Aceeasi familie, cu aceleasi venituri, poate obtine sume diferite la banci diferite. Diferentele sunt importante, si de 20-25%.
Cu privire la contract va recomand sa verificati completarea corecta a costurilor. Nu mai exista “capcanele” de altadata din contractele de credite. OUG 50 /2010 a reglementat foarte strict obligatiile bancilor in raport cu clientii, ANCP-ul a fost foarte activ in relatia cu bancile si personal nu am mai intalnit in noile contracte acele clauze abuzive de odinioara.
In cat timp se aproba un dosar Prima Casa fata de un credit pentru locuinta standard?
O durata medie pentru aprobarea unui dosar de Prima Casa este de 35-45 zile. Am vazut frecvent dosare care au durat 2 luni si chiar mai mult, insa rar s-a intamplat sa vad un dosar Prima Casa aprobat mai repede de 30 de zile. Termenul este influentat atat de banca, existand diferente de la o banca la alta (diferente determinate de fluxurile interne, de numarul de dosare aflat in lucru), cat si de restul partilor implicate: Dvs, vanzator, evaluator, Fondul de Garantare.
Cu siguranta un credit ipotecar standard se aproba mai repede decat un credit Prima Casa. Cu cel putin 10 zile mai rapid. Fluxurile la cele doua tipuri de credite sunt identice pana la momentul aprobarii de catre banca. Dupa aprobarea de catre banca, tranzactia finantata printr-un credit ipotecar standard se poate semna la notariat, pe cand la un dosar de Prima Casa mai trebuie furnizat un extras CF de informare nu mai vechi de 15 zile si certificatul de performanta energetica. Apoi dosarul este transmis de catre banca catre Fondul de Garantare, Fondul de Garantare aproba dosarul, emite contractele de garantare, le transmite bancii si doar apoi se poate pregati semnarea. Sunt practic niste pasi suplimentari de facut care conduc la un timp mai indelungat.
In ce conditii pot accesa un credit ipotecar standard cu un avans mai mic de 15%?
Exista foarte multe oferte de credite ipotecare standard cu avans de 15% in RON. Nu exista alte conditii speciale care trebuie indeplinite pentru contractarea unui credit in RON cu 15% avans. Exista doua variante prin care pot fi contractate credite ipotecare standard cu avans mai mic de 15% sau chiar cu avans 0%:
- in cazul in care puteti aduce in garantie inca un imobil in afara celui achizitionat, proprietatea Dvs. sau a altei persoane, puteti achizitiona cu avans mai mic de 15%. Conditia este ca valoarea evaluata a celor doua imobile (cel achizitionat plus cel adus suplimentar) sa acopere minim 118% din valoarea creditului.
- in cazul in care imobilul achizitionat va fi evaluat de catre evaluatorul agreat de banca la o valoare mai mare decat pretul negociat de Dvs. cu vanzatorul, puteti avea un avans mai mic de 15% sau chiar mai mic. Ex. daca cumparati un apartament cu un pret de 100.000 Ron si evaluatorul il evalueaza la minim 118.000 Ron, exista un finantator care va poate finanta 100% pretul de achizitie prin credit ipotecar standard.
Ce banci mai au bani pentru Prima Casa si cati bani ar trebui sa am pentru a accesa un credit, in afara de avans? Ce alte cheltuieli trebuie sa iau in calcul?
Vineri, 26 septembrie, a fost publicata in Monitorul Oficial hotararea prin care au fost realocate fondurile Prima Casa destinate initial finantarii imobilelor ANL. Incepand cu aceasta saptamana bancile participante in programul Prima Casa au din nou fonduri. Principalele cheltuieli pe care trebuie sa le aveti in vedere: cheltuielile notariale (valoarea depinde de pretul de achizitie, gasiti pe internet calculatoare de taxe notariale), banii care trebuie depusi la banca in depozitul colateral si care vor fi blocati pe toata durata creditului (contravaloarea a 3 rate de dobanda), evaluarea imobilului (~450 ron), asigurarea imobilului (~ 0,15% din valoarea evaluata a imobilului).
Daca nu ati gasit inca apartamentul puteti sa obtineti doar preaprobarea financiara a dosarului de credit. Atat pentru credit Prima Casa, cat si pentru credit ipotecar standard. Preaprobarea la creditul Prima Casa nu va garanteaza ca veti mai prinde fonduri. In situatia in care fondurile se vor epuiza intre timp preaprobarea nu va ajuta cu nimic. In cazul unui credit ipotecar standard in momentul in care va gasiti imobilul puteti avansa cu dosarul si obtine aprobarea finala.
La momentul prezent, pe partea de dobanzi mai exista un avantaj la programul Prima Casa?
Costul creditelor Prima Casa este unul foarte bun, insa in acest moment sunt costuri foarte apropiate intre creditele Prima Casa si creditele ipotecare standard. Au existat reduceri importante de costuri la creditele ipotecare standard in RON in ultimul an.
Prima Casa a fost si este un program excelent, insa exista plusuri si minusuri. De unele minusuri s-a vorbit mai mult (limitare suma maxima finantata, fluxul mai greoi, depozitul colateral blocat pe perioada creditului, instrainare in primii 5 ani doar in anumite conditii), de altele mai putin (imposibilitatea de a se obtine reesalonare in cazul in care clientul intampina dificultati de plata, deoarece la maxim 75 de zile de intarziere banca va fi obligata sa declare creditul exigibil anticipat pentru a putea solicita garantia emisa de catre stat).
Sunt sanse ca programul Prima Casa sa continue si in urmatorii doi ani?
Este greu de spus / presupus. Saptamana trecuta au fost realocate ultimele fonduri ramase pentru acest an. Am discutat cu un reprezentant al unei banci foarte mari din Romania care estima ca in maxim 2 luni vor epuiza aceste fonduri. Le-au fost alocate fonduri care acopera in medie 1,5 dosare/sucursala. Sunt multi clienti care au dosarele in lucru si de cateva saptamani au stat in stand-by asteptand aceasta realocare.
Pe de alta parte bancile manifesta un interes din ce in ce mai mare pentru creditele ipotecare standard. Ramane de vazut daca si bancile vor mai dori continuarea programului.
Cat de mult credeti ca vor mai scadea dobanzile la creditele ipotecare in lei?
M-as bucura sa vedem in continuare scaderi de dobanzi, insa personal nu am asteptari in acest sens. Apreciez ca nivelul la care au ajuns in acest moment dobanzile in lei este unul foarte bun. Sunt in piata destul de multe oferte cu dobanda cuprinsa in intervalul 5-6%.
Cred ca discutia ar trebui avuta in doua planuri care sa vizeze cele doua componente ale dobanzilor variabile: marja fixa a bancii (multe sub 3% in acest moment) si valoarea / fluctuatia indicelui Robor. In esenta, trebuie sa subliniez ca avem o injumatatire a dobanzilor la creditele in lei in ultimii 3 ani.
ROBOR-ul pare sa fi prins un trend ascendent in ultima perioada. Cata incredere putem avea in creditele in lei?
Aveti dreptate, se ridica acest semn de intrebare avand in vedere fluctuatiile frecvente avute de Robor. Nu exista o varianta general valabila, alegerea intre RON dobanda variabila, RON dobanda fixa, Euro dobanda variabila trebuie facuta punand in balanta: riscul fluctuatiei indicelui, valoarea absoluta a dobanzii, riscul valutar.
Partea buna este ca avem o varietate reala de oferte mult mai mare decat in urma cu 2-3 ani si ca incepand cu finele anului 2010, dupa implementarea OUG 50, costurile refinantarilor creditelor de achizitie au scazut foarte mult prin eliminarea/limitarea comisionului de rambursare anticipata, ceea ce ofera clientilor un instrument foarte bun de negociere cu banca de unde au luat creditul. Daca se dovedeste ca alegerea facuta (cu privire la tipul de dobanda / valuta) nu a fost una fericita se poate negocia cu banca o refinantare interna pe un alt produs, iar in lipsa unui raspuns pozitiv se poate cauta o alta varianta de finantare in piata.
A nu se intelege ca sustin neaparat creditele in RON in detrimentul celor in valuta. Cea mai buna dovada este ca in portofoliul Kiwi am dezvoltat impreuna cu banci partenere credite de achizitie in Euro pe costuri foarte bune, distribuite exclusiv de noi.
