Berceni sau Moșilor? În care cartier din București îți recuperezi cel mai repede investiția într-un apartament

Câștigul de pe urma investițiilor în proprietăți rezidențiale noi din București variază între 3,9% și 8,4% (randament anual), cele mai bune niveluri fiind înregistrate la apartamentele aflate mai departe de centrul orașului, adică în cartierele cu densitate mai mare, precum Dristor, Mihai Bravu-Vitan, Berceni, Giurgiului sau Crangași, potrivit unui calcul wall-street.ro pe baza datelor centralizate într-un raport de către compania de consultanță imobiliară JLL România.

În aceste din urmă zone, câștigul anual (yield) calculat în funcție de nivelul chiriei lunare și prețul de achiziție (inclusiv TVA de 5% sau 19%) pentru un apartamente de 50 de metri pătrați este cel mai bun, ceea ce asigură un randament atractiv pentru o astfel de investiție imobiliară. Totodată, un yield anual ridicat oferă și o perioadă de amortizare mai redusă, așa cum se poate observa în cel de-al doilea tabel.

Pe de altă parte, în zonele ultracentrale și de nord, precum Herăstrău - Nordului, Kiseleff - Aviatorilor, Dorobanți - Floreasca, Victoriei - Romană - Universitate și Unirii randamentele sunt mai reduse, de 5% sau chiar mai puțin. Având în vedere prețurile de achiziție care sunt mult mai mari decât în cartierele aglomerate.

Cartier Chirie medie lunara (euro) Pret 50 mp fara TVA (euro) Pret 50 mp cu TVA (euro) Yield (%)
Crangasi 475 65.000 68.250 8,4
Berceni 400 57.500 60.375 8,0
Giurgiului 375 55.000 57.750 7,8
Dristor 500 75.000 78.750 7,6
Mihai Bravu - Vitan 500 75.000 78.750 7,6
Pipera Nord 525 80.000 84.000 7,5
Giulesti 325 50.000 52.500 7,4
Rahova 325 50.000 52.500 7,4
Popesti Leordeni 325 50.000 52.500 7,4
Pipera - Voluntari 400 67.500 70.875 6,8
Titan 400 67.500 70.875 6,8
Grivita 500 85.000 89.250 6,7
Tei 500 85.000 89.250 6,7
Carol 500 85.000 89.250 6,7
Tineretului - Timpuri Noi 500 85.000 89.250 6,7
Colentina 400 70.000 73.500 6,5
Militari 300 52.500 55.125 6,5
Drumul Taberei 325 57.500 60.375 6,5
Cotroceni 500 90.000 94.500 6,3
Decebal - Calarasilor 500 90.000 94.500 6,3
Iancului - Pantelimon 400 72.500 76.125 6,3
13 Septembrie - Panduri 400 72.500 76.125 6,3
Ghencea 275 52.500 55.125 6,0
Baneasa 450 87.500 91.875 5,9
1 Mai 550 95.000 113.050 5,8
Stefan cel Mare 550 95.000 113.050 5,8
Dacia - Eminescu 575 100.000 119.000 5,8
Bucurestii Noi 375 75.000 78.750 5,7
Aviatiei 625 112.500 133.875 5,6
Mosilor - Ferdinand 500 95.000 113.050 5,3
Herastrau - Nordului 650 137.500 163.625 4,8
Victoriei - Romana - Universitate 650 150.000 178.500 4,4
Dorobanti - Floreasca 650 160.000 190.400 4,1
Kiseleff - Aviatorilor 875 225.000 267.750 3,9
Unirii 575 150.000 178.500 3,9

Trebuie avut în vedere faptul că nivelul lunar al chiriei este deseori influențat de o anumită sezonialitate, generată de începerea anului universitar printre altele. Sau, așa cum a fost cazul în 2020, când pandemia a diminuat substanțial cererea pe segmentul de închirieri, iar piața a fost inundată cu apartamente disponibile, ceea ce a pus o presiune, în contextul competiției între proprietari, pe scăderea chiriilor solicitate. În același timp, foarte multe apartamente închiriate până în primăvară exclusiv în regim hotelier au fost puse spre închiriere pe termen lung, alimentând și mai mult oferta disponibilă din piață.

Bineînțeles, în urma oricărei investiții, caeteris paribus (expresie în limba latină folosită de către economiști și care tradusă înseamnă "cu celelalte lucruri neschimbate" și valabilă și în cazul analizei noastre), ne interesează și perioada de amortizare, mai precis numărul de ani în care ne-am putea recupera investiția inițială. Perioada de amortizare arată astfel (caeteris paribus):

Cartier Chirie medie lunara pe mp (euro) Pret mediu / mp fara TVA (euro) Yield (%) Castig anual (euro) Perioada de amortizare (ani)
Crangasi 9,5 1.300 8,4 5.700 11,97
Berceni 8,0 1.150 8,0 4.800 12,58
Giurgiului 7,5 1.100 7,8 4.500 12,83
Dristor 10,0 1.500 7,6 6.000 13,13
Mihai Bravu - Vitan 10,0 1.500 7,6 6.000 13,13
Pipera Nord 10,5 1.600 7,5 6.300 13,33
Giulesti 6,5 1.000 7,4 3.900 13,46
Rahova 6,5 1.000 7,4 3.900 13,46
Popesti Leordeni 6,5 1.000 7,4 3.900 13,46
Pipera - Voluntari 8,0 1.350 6,8 4.800 14,77
Titan 8,0 1.350 6,8 4.800 14,77
Grivita 10,0 1.700 6,7 6.000 14,88
Tei 10,0 1.700 6,7 6.000 14,88
Carol 10,0 1.700 6,7 6.000 14,88
Tineretului - Timpuri Noi 10,0 1.700 6,7 6.000 14,88
Militari 6,0 1.050 6,5 3.600 15,31
Colentina 8,0 1.400 6,5 4.800 15,31
Drumul Taberei 6,5 1.150 6,5 3.900 15,48
Cotroceni 10,0 1.800 6,3 6.000 15,75
Decebal - Calarasilor 10,0 1.800 6,3 6.000 15,75
Iancului - Pantelimon 8,0 1.450 6,3 4.800 15,86
13 Septembrie - Panduri 8,0 1.450 6,3 4.800 15,86
Ghencea 5,5 1.050 6,0 3.300 16,70
Baneasa 9,0 1.750 5,9 5.400 17,01
1 Mai 11,0 1.900 5,8 6.600 17,13
Stefan cel Mare 11,0 1.900 5,8 6.600 17,13
Dacia - Eminescu 11,5 2.000 5,8 6.900 17,25
Bucurestii Noi 7,5 1.500 5,7 4.500 17,50
Aviatiei 12,5 2.250 5,6 7.500 17,85
Mosilor - Ferdinand 10,0 1.900 5,3 6.000 18,84
Herastrau - Nordului 13,0 2.750 4,8 7.800 20,98
Victoriei - Romana - Universitate 13,0 3.000 4,4 7.800 22,88
Dorobanti - Floreasca 13,0 3.200 4,1 7.800 24,41
Kiseleff - Aviatorilor 17,5 4.500 3,9 10.500 25,50
Unirii 11,5 3.000 3,9 6.900 25,87

Potrivit companiei de consultanță imobiliară JLL România, deși au o rată de rentabilitate mai mică, majoritatea tranzacțiilor de investiții rezidențiale sunt înregistrate în zonele ultracentrale și de nord. Acest interes poate fi explicat prin mai multe elemente. În primul rând, aceste proprietăți au o valoare care se menține în timp și chiar crește constant și de asemenea, pot atrage chiriași de calitate pe un termen lung, ceea ce duce la un apetit mai mare pentru cei care sunt interesați să cumpere locuințe în vederea închirierii.

Cu toate acestea, se poate observa că o investiție rezidențială în zona Unirii dispune de o perioadă de amortizare destul de îndelungată, de nu mai puțîn de 25 de ani, comparativ cu o investiție similară în cartierul Crângași, de exemplu, unde ne putem recupera investiția în numai 12 ani. Cea din urmă este mult mai avantajoasă, mai ales dacă achizitia a fost realizată printr-un credit ipotecar.

Citeste si:
Platforma imobiliară care îți cumpără apartamentul cu bani cash în...
Platforma imobiliară care îți...
Sursa foto: a40757 / Shutterstock

Te-ar putea interesa și:


Mai multe articole din secțiunea Imobiliare și construcții »



Setari Cookie-uri