Revenirea pe profit
Criza a rapit timpul alocat prietenilor si familiei, a cerut sacrificii si luarea unor masuri grele, insa toate aceste eforturi incep acum sa se vada, iar gustul profitului se simte din nou, spune Radu Lucianu (foto), managing director al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis Romania si unul dintre cei mai experimentati brokeri din piata locala. “A trebuit uneori sa iau masuri grele, sa aleg intre amicitie si profitabilitatea firmei. Am suparat poate multi prieteni, colaboratori si mi-am suparat chiar familia, sacrificand de multe ori deciziile luate in vederea obtinerii unui profit viitor”, povesteste Lucianu.
Dupa cel mai greu an trait de companie, in 2010 consultantul imobiliar va reveni pe profit, iar afacerile inregistrate in primul semestru le depasesc pe cele afisate pentru intreg anul 2009, cand compania a anuntat o cifra de afaceri de 2,17 milioane de euro si pierderi de 2,38 milioane de euro.
Despre aceste pierderi insa, managerul spune ca mai mult de jumatate au fost reprezentate de facturi neachitate. “Am avut clienti care in 2009 au uitat sa isi plateasca facturile. A fost un lant al slabiciunilor”, afirma Lucianu.
CBRE Romania, fosta companie romaneasca Eurisko, a fost cumparata in luna februarie 2008 in schimbul sumei de 35 milioane de dolari (circa 24 milioane de euro). Dupa aceasta preluare, compania a inceput procesul de transformare, din exterior, cel mai vizibil aspect fiind reducerea numarului de angajati. Astfel, de la 125 de agenti, CBRE are in prezent o echipa de 42 de brokeri.
“Ce am facut din 2008 si pana in prezent a fost sa inregimentam compania in randul sucursalelor CBRE, sa lucram cu bugete si bilanturi pentru fiecare departament si sa oferim servicii de consultanta asa cum politica CBRE o impune”, explica Radu Lucianu, subliind ca toate departamentele companiei au fost pastrate, inclusiv cel de rezidential.
Iar daca pentru anul in curs, planurile managerului au fost trecerea pe profit si reimprospatarea modului de gandire in departamentele de retail, birouri si industrial, considerate motorul industriei imobiliare, pentru 2011 compania isi propune infiintarea de noi departamente, respectiv property si project management.
Sfaturi pe timp de criza
Pentru piata imobiliara, ultimii ani au fost decisivi: multi actori s-au retras de pe scena industriei, iar cei care au ramas au invatat lectii dure, primind in schimb sfaturi valoroase.“Cel mai bun sfat l-am primit in 2007, de la Antonio Kapraras (n.red.: proprietarul companiei Werland Estate, cunoscut pentru dezvoltatarea cladirii Millennium Business Center). Mi-a spus sa tin de cash pentru ca vine o perioada grea, iar cash-ul va fi la mare cautare. Tocmai facusem o achizitie, pe care astazi este plantat porumb”, povesteste Radu Lucianu.
In opinia sa, o miscare inteleapta putea fi facuta de companiile cu sedii proprii, care insa n-au inteles momentul cand isi puteau vinde sediile, aceasta fiind o metoda prin care puteau castiga lichiditati pentru a-si continua dezvoltarea.
Din seria sfaturilor valoroase, Lucianu mentioneaza si un indemn dat de omul de afaceri Ion Tiriac (foto). “Tiriac spunea in 2008 ca ne asteapta o criza foarte puternica si ca trebuie sa ne vindem masina scumpa si sa ne cumparam una ieftina, sa ne vindem apartamentul si sa ne mutam cu parintii, pentru ca peste trei-cinci ani vom cumpara inapoi ce am vandut la jumatate de pret”, afirma seful CBRE.
Acelasi indemn putea fi aplicat si in ceea ce priveste sediile companiilor, considera Lucianu.
Preturile terenurilor si ale locuintelor inca mai pot scadea
Desi preturile terenurilor si ale locuintelor au scazut dramatic in ultimii doi ani, Radu Lucianu crede ca inca mai este loc de scadere pe anumite segmente, intrucat preturile au fost umflate in anii trecuti. Consultantul considera ca ajustarea nu va mai fi la fel de brutala, insa ea va exista in acele zone in care preturile sunt nejustificate.“Domeniul imobiliar este inconjurat de o poveste si intotdeauna trebuie sa spui o poveste pentru ca omul sa iti plateasca banii respectivi. Daca este vorba de un cartier marginas sau de o zona defavorizata, atunci nu poti plati la fel ca pentru o casa in alta parte”, subliniaza Lucianu.
Acelasi rationament se aplica si in piata spatiilor de birouri, unde Radu Lucianu da exemplu birouri construite in Otopeni, unde nivelul chiriilor este similar cu cel Pipera, lucru absolut nefiresc.
In ceea ce priveste tranzactiile care se lasa asteptate, Lucianu spune ca exista proprietari dispusi sa vanda, insa pur si simplu se intreaba ce sa faca apoi cu banii. “Pentru acesti proprietari, banii in plus inseamna automat o alta grija si se intreaba unde ii vor tine si, mai ales, ce vor face cu ei in continuare. Toate aceste lucruri trebuie sa ii fie explicate de un consultant”, afirma Lucianu.
Referitor la modul de lucru al consultantilor imobiliari, Radu Lucianu spune ca, daca in 2007 un agent muncea un anumit timp pentru o tranzactie, acum munceste de patru ori mai mult pentru acelasi lucru. In plus, el trebuie sa aduca mereu ceva nou cu care sa-l uimeasca pe client, astfel incat acesta din urma sa fie motivat sa-i rasplateasca serviciile.
Ce trebuie sa invete dezvoltatorii imobiliari
Dupa ce in ultimii ani multe proiecte imobiliare au ramas la stadiul de structura sau doar pe hartie, managerul CBRE Romania spune ca este momentul ca dezvoltatorii imobiliari sa invete din greseli si sa tina cont de cateva aspecte fundamentale.“Cine intra acum pe piata trebuie sa nu uite niciodata ca imobiliarele tin extrem de mult de locatie. Al doilea aspect este ca niciodata valoarea terenului nu trebuie sa depaseasca o anumita limita: pentru retail este de 10-15% din investitie. S-a uitat de aceste lucruri si sunt foarte multe proiecte oprite sau care au dat rateuri”, subliniaza consultantul.
In plus, dezvoltatorii trebuie sa inteleaga valoarea consultantei, sa fie deschisi in a intreba si sa "stoarca de informatii” consultantii imobiliari pentru constructiile lor.
“Nu in ultimul rand, trebuie sa construiasca corect. Se poate intampla un cutremur si riscam sa vedem cladiri care cad in timpul zilei”, spune managerul.
In ceea ce priveste greselile din trecut, Lucianu este de parere ca toata lumea a plusat: bancile care imbiau clientii cu tot felul de credite, dezvoltatorii care construiau pe un teren de 100 mp un zgarie nori si cumparatorii care achizitionau orice, legati la ochi ca puteau accesa banii foarte usor si fara a se gandi la ziua de maine.
“Nu s-au gandit la ratele lunare si nici la costurile de intretinere, care nu sunt deloc mici in cazul blocurilor noi. De aceea, cand iti vine factura la lumina nu stii daca este rata la banca, o amenda sau altceva”, a incheiat Radu Lucianu.
