Este cert insa ca tonul preturilor pe piata locuintelor va fi dat, in continuare, de apartamentele la bloc construite inainte de 1990 si de finalizarea, in acest an, a mai multor proiecte rezidentiale. De asemenea, expertii au cazut de acord asupra unui lucru: procentul de 10-15% cu care vor fluctua preturile. In plus sau in minus.

Cresteri in centrul si nordul Capitalei

In Bucuresti exista multe rezerve in privinta cresterilor de pret la apartamentele din Drumul Taberei, Colentina sau Rahova, dar specialistii dau ca sigure majorari in Centrul Civic (din cauza proiectului Esplanada) si in sectorul 1 (vezi proiectul rezidential de lux Baneasa Investment).

Potrivit Raportului de prognoza imobiliara anuala, publicat de Artur Silvestri, exista deja o scadere a presiunii cumparatorilor, agravand situatia paradoxala a acestui segment unde involutia preturilor a nceput sa se observe, mai ales n capitalele de provincii. Explicatiile sunt destul de diverse. nti de toate, piata apartamentelor de bloc depinde de consistenta robinetului de bani, adica de largimea accesului la creditul ipotecar, acesta fiind segmentul de piata care, de obicei, reactioneaza cel mai sensibil la decizia administrativa n materie de finantare. De fapt, aceasta este si ramne unica solutie rationala, de vreme ce absenta altor surse apare drept evidenta, arata Artur Silvestri.

Moda in investitii

Investitiile care pot schimba piata sunt cele de pe piata rezidentiala, unde intra cu precadere dezvoltarile de forma unor parcuri si blocuri de apartamente denumite condominium. Procesul nu ncepe acum, ci doar se dezvolta si se consolideaza. Constructiile noi mentin nca accentul pe ideea de lux romnesc, sub forma asa-ziselor cartiere de vile, n realitate niste simple dezvoltari care, n SUA, de exemplu, sunt locuite de populatie medie sau de plasatori straini. Apare nsa, destul de trziu, si ideea casei accesibile, o tema asupra careia antreprenorul romn nu a reflectat cu seriozitate pna acum, dar va trebui sa o faca din cauza scaderii numarului de cumparatori pentru categoria lux. Aceasta ar putea sa devina afacerea cstigatoare n viitor, dar nu n acest an, intrucat piata cumpa-ratorilor cu bani multi nu a ajuns nca la saturatie.

Terenurile, inca o buna afacere

Artur Silvestri considera ca preturile terenurilor nu vor creste n intervalul urmator dect n anumite segmente, definite prin caracterul de afacere sau exploatatie, cum ar fi, ntre altele, imobiliarul de antrepriza (depozite, hale industriale, parc comercial) si, prin urmare, achizitia de terenuri avnd aceste obiective. Aici tendinta este de crestere lenta, cu accent ceva mai subliniat in Otopeni si Militari (cote probabile de crestere de pna la 35-45%). In materie de terenuri pentru constructii rezidentiale, piata se reasaza dupa o perioada de suprancalzire produsa de presiunile speculative care au generat cresteri de preturi nsemnate n decurs de un an. Acum se observa mai bine ca nu orice teren e valoros si n viitor si ca pozitia, retelele si vecinatatile sunt criterii ce apar nu doar n manualul de investitie imobiliara, ci si n realitate.

Foarte apreciate n Bucuresti, dar si n orasele importante ramn si n acest an terenurile din zonele ultracentrale. Plafonate pentru Bucuresti (unde valorile stagneaza), preturile se mai pot majora cu pna la 25-30% numai acolo unde apar proiecte fezabile si dezvoltare economica statornica.

Expertii companiei imobiliare Regatta considera ca preturile terenurilor din Capitala vor continua sa creasca, ntr-un ritm mult mai lent insa si doar n zonele unde nu a fost atins nca nivelul maxim. Dezvoltarea intensa continua n nordul Bucurestiului, zona care ramne cea mai cautata pentru proiectele de birouri. Zonele secundare, precum cele sudice, se dezvolta lent si vor deveni n curnd foarte interesante pentru investitori.

Paradoxul funciarO evolutie interesanta vor cunoaste terenurile agricole (cu destinatie stricta pentru exploatatie), unde pretul se va mentine sau chiar va scadea, avnd n vedere ingeniosul mecanism speculativ organizat de Ministerul Agriculturii, prin introducerea simultana a impozitului pe teren arabil si fneata si a despagubirii viagere, cu o suma chiar mai mare dect ar obtine daca ar cultiva ogorul, a celor ce urmeaza sa nstraineze, spune Artur Silvestri. Fata de scumpirea cu 70-100% produsa pe aceasta piata cu doar un an nainte, n 2005 cresterea a fost absolut nesemnificativa aproape n toate regiunile unde nu exista interes pentru alta destinatie dect cea traditionala, de pamnt agricol. Aceeasi tendinta, poate, n mod paradoxal descrescatoare, se va nregistra si n viitorul imediat.

Chiriile, in crestere usoara

De regula, cnd creditul i-potecar se accelereaza, chiriile scad. Dar pana acum nu s-a intamplat acest lucru. Asadar, definite atipic, nu vor scadea nici n viitorul imediat, fiind vizibila chiar o tendinta crescatoare, foarte putin previzibila. Regula este valabila n privinta apartamentelor de cartier. Ct priveste zona rezidentiala, piata de profil va fi dedicata aproape exclusiv expatilor. n rest, nu sunt chirii rezidentiale (aici calitatea da nota), ci simple locuinte, adeseori asemanatoare cu ce defineste orice periferie de capitala europeana. n privinta acestora vor putea interveni modificari, nca nedefinite, avnd n vedere ca istanbulizarea Bucurestilor (prin adaos de tarani doritori de supravietuire) ar putea ncepe sa se evidentieze curnd, considera Artur Silvestri.