Este cert insa ca „tonul“ preturilor pe piata locuintelor va fi dat, in continuare, de apartamentele la bloc construite inainte de 1990 si de finalizarea, in acest an, a mai multor proiecte rezidentiale. De asemenea, expertii au cazut de acord asupra unui lucru: procentul de 10-15% cu care vor fluctua preturile. In plus sau in minus.

Cresteri in centrul si nordul Capitalei

In Bucuresti exista multe rezerve in privinta cresterilor de pret la apartamentele din Drumul Taberei, Colentina sau Rahova, dar specialistii dau ca sigure majorari in Centrul Civic (din cauza proiectului Esplanada) si in sectorul 1 (vezi proiectul rezidential de lux Baneasa Investment).

Potrivit „Raportului de prognoza imobiliara anuala“, publicat de Artur Silvestri, exista deja o scadere a presiunii cumparatorilor, agravand situatia paradoxala a acestui segment unde involutia preturilor a īnceput sa se observe, mai ales īn capitalele de provincii. Explicatiile sunt destul de diverse. „Īntāi de toate, piata apartamentelor de bloc depinde de consistenta «robinetului de bani», adica de largimea accesului la creditul ipotecar, acesta fiind segmentul de piata care, de obicei, reactioneaza cel mai sensibil la decizia administrativa īn materie de finantare. De fapt, aceasta este si ramāne unica solutie rationala, de vreme ce absenta altor surse apare drept evidenta“, arata Artur Silvestri.

Moda in investitii

Investitiile care pot schimba piata sunt cele de pe „piata rezidentiala“, unde intra cu precadere „dezvoltarile“ de forma unor „parcuri“ si blocuri de apartamente denumite „condominium“. Procesul nu īncepe acum, ci doar se dezvolta si se consolideaza. Constructiile noi mentin īnca accentul pe ideea de „lux romānesc“, sub forma asa-ziselor cartiere de vile, īn realitate niste simple „dezvoltari“ care, īn SUA, de exemplu, sunt locuite de populatie medie sau de „plasatori“ straini. Apare īnsa, destul de tārziu, si ideea „casei accesibile“, o tema asupra careia antreprenorul romān nu a reflectat cu seriozitate pāna acum, dar va trebui sa o faca din cauza scaderii numarului de cumparatori pentru categoria lux. Aceasta ar putea sa devina afacerea cāstigatoare īn viitor, dar nu īn acest an, intrucat piata cumpa-ratorilor cu bani multi nu a ajuns īnca la saturatie.

Terenurile, inca o buna afacere

Artur Silvestri considera ca preturile terenurilor nu vor creste īn intervalul urmator decāt īn anumite segmente, definite prin caracterul de „afacere“ sau „exploatatie“, cum ar fi, īntre altele, „imobiliarul de antrepriza“ (depozite, hale industriale, parc comercial) si, prin urmare, achizitia de terenuri avānd aceste obiective. Aici tendinta este de crestere lenta, cu accent ceva mai subliniat in Otopeni si Militari (cote probabile de crestere de pāna la 35-45%). In materie de terenuri pentru constructii rezidentiale, piata se reasaza dupa o perioada de supraīncalzire produsa de presiunile speculative care au generat cresteri de preturi īnsemnate īn decurs de un an. Acum se observa mai bine ca nu orice teren e valoros si „īn viitor“ si ca pozitia, retelele si vecinatatile sunt criterii ce apar nu doar īn manualul de investitie imobiliara, ci si īn realitate.

Foarte apreciate īn Bucuresti, dar si īn orasele importante ramān si īn acest an terenurile din zonele ultracentrale. Plafonate pentru Bucuresti (unde valorile stagneaza), preturile se mai pot majora cu pāna la 25-30% numai acolo unde apar proiecte fezabile si dezvoltare economica statornica.

Expertii companiei imobiliare Regatta considera ca preturile terenurilor din Capitala vor continua sa creasca, īntr-un ritm mult mai lent insa si doar īn zonele unde nu a fost atins īnca nivelul maxim. Dezvoltarea intensa continua īn nordul Bucurestiului, zona care ramāne cea mai cautata pentru proiectele de birouri. Zonele secundare, precum cele sudice, se dezvolta lent si vor deveni īn curānd foarte interesante pentru investitori.

Paradoxul funciar„O evolutie interesanta vor cunoaste terenurile agricole (cu destinatie stricta pentru exploatatie), unde pretul se va mentine sau chiar va scadea, avānd īn vedere ingeniosul mecanism speculativ organizat de Ministerul Agriculturii, prin introducerea simultana a impozitului pe teren arabil si fāneata si a despagubirii viagere, cu o suma chiar mai mare decāt ar obtine daca ar cultiva ogorul, a celor ce urmeaza sa īnstraineze“, spune Artur Silvestri. Fata de scumpirea cu 70-100% produsa pe aceasta piata cu doar un an īnainte, īn 2005 cresterea a fost absolut nesemnificativa aproape īn toate regiunile unde nu exista interes pentru alta destinatie decāt cea traditionala, de pamānt agricol. Aceeasi tendinta, poate, īn mod paradoxal descrescatoare, se va īnregistra si īn viitorul imediat.

Chiriile, in crestere usoara

De regula, cānd creditul i-potecar se accelereaza, chiriile scad. Dar pana acum nu s-a intamplat acest lucru. Asadar, definite atipic, nu vor scadea nici īn viitorul imediat, fiind vizibila chiar o tendinta crescatoare, foarte putin previzibila. Regula este valabila īn privinta apartamentelor de cartier. Cāt priveste zona rezidentiala, piata de profil va fi dedicata aproape exclusiv expatilor. „Īn rest, nu sunt chirii «rezidentiale» (aici calitatea da nota), ci simple «locuinte», adeseori asemanatoare cu ce defineste orice «periferie» de capitala europeana. Īn privinta acestora vor putea interveni modificari, īnca nedefinite, avānd īn vedere ca «istanbulizarea» Bucurestilor (prin adaos de tarani doritori de supravietuire) ar putea īncepe sa se evidentieze curānd“, considera Artur Silvestri.