Un apartament "comunist", de la periferia capitalei Praga, pleaca de la 500 euro/mp pentru a ajunge in buricul targului, pentru imobilele de lux, pana la 7.000 euro/mp.

"Cumpara acum, orice, pretul va creste oricum" e un refren la moda pe piata imobiliara. Terenurile au inceput sa creasca accelerat inca de acum doi-trei ani in zona de nord a Bucurestiului si te poti considera norocos daca mai prinzi ceva sub 150 euro/mp. Si asta in conditiile in care majoritatea suprafetelor etaleaza un aspect de semidesert, iar musafirii fara permis de conducere se transforma vrand-nevrand in ostatici. Nici cartierele-dormitor nu s-au lasat mai prejos, un apartament cu aspect indoielnic si instalatii obosite de prin Berceni ajungand la 7-800 euro/mp.

Dincolo de deblocarea pietei creditului, un motor important al cresterii preturilor il reprezinta spaima ca integrarea in UE va aduce cresteri explozive de preturi, intr-o tendinta de aliniere la cele din vest. Or, lucrurile nu stau chiar asa. E adevarat, preturile cresc, dar acest fapt se produce inainte de integrare, ulterior existand chiar tendinta unor corectii negative, conform modelului din Cehia (in special pentru imobilele vechi, modest finisate, din zone mai slab cotate). Sa remarcam ca in acest moment, pretul proprietatilor romanesti ajunge sa rivalizeze cu cele din statele membre UE, in conditiile in care veniturile sunt de cateva ori mai mici, la fel dobanzile aferente creditelor ipotecare in euro (in zona euro un imprumut ipotecar are dobanzi de 3-5%). In Cehia, pretul/mp pentru un apartament din centrul orasului, cu finisaje de top ajunge pana la 7.000 euro; in schimb, blocurile comuniste din beton, imbatranite si finisate rudimentar pleaca de la 500 euro/mp. In Viena, un apartament de 100 mp intr-o zona buna a orasului costa aproximativ 300.000 euro, in timp ce o casa la periferie, cu o suprafata utila de 130 mp, se poate achizitiona cu 200.000 euro.

Creditul ipotecar, produs de lux?

Cu un salariu de aproximativ 600 euro/luna, cehul mediu isi poate achizitiona relativ usor o locuinta, fie si la bloc, prin credit ipotecar (dobanzile se afla la cel mai scazut nivel, plecand de la 2% pe an). In Romania, cresterea preturilor risca sa bloceze piata, solicitantii unui astfel de credit trebuind sa achite rate mai mari de doua ori decat salariul mediu pe economie in cazul achizitionarii unui apartament modest de doua camere, spre periferia orasului. Practic, multi descopera ca economiile de-o viata nu mai le ajung nici pentru avans. Singura speranta pentru amatorii de impruturi bancare este ascutirea competitiei intre banci, care sa duca la scaderea dobanzilor de la nivelul de 8-10% din prezent (e vorba de creditele ipotecare in euro), in paralel cu demararea unor proiecte imobiliare de anvergura care sa dilueze cererea (de exemplu, constructia unor blocuri noi de catre investitori privati).

Oportunitati in... nordul Boemiei

"Putem imparti piata rezidentiala din Cehia in doua segmente: Praga cu suburbiile si restul tarii. In Praga preturile sunt considerabil mai mari, iar principalele achizitii sunt apartamentele din noile ansambluri rezidentiale.

De exemplu, poti cumpara un apartament de 70 mp intr-un oras mic din nordul Boemiei cu 300.000 coroane (echivalentul a 10.000 euro, un euro = 30 coroane, n.n.), in timp ce unul de aceleasi dimensiuni in centrul orasului poate ajunge la 4 milioane coroane (peste 130.000 euro).

Cel mai frecvent tip de apartament este inca cel de doua camere. Cehii au tendinta sa cumpere apartamente fara finisaje de top, dotate insa cu echipamentele electrice de baza (masina de spalat, aragaz etc). Trendul din urmatorii ani va structura si mai mult piata: anumite segmente ale acesteia vor creste (cele caracterizate prin calitate si locatie buna), iar altele vor dispare precum dinozaurii (cele unde exista o discrepanta intre calitate si pret). Aproximativ 70% dintre tranzactii sunt facute fara intermedierea nui agent, in celelalte cazuri comisionul agentiei imobiliare se situeaza intre 2 si 6%."
Bedrich Skalicky, presedintele Diviziei imobiliare in cadrul Ceska Sporitelna