Atacul mallurilor: multe au fost si din nou se inmultesc in unele orase
In perioada boomului imobiliar sa ai 4-5 sau chiar mai multe proiecte de centre comerciale intr-un oras era la ordinea zilei. Criza a facut insa o curatenie generala pe acest segment: de la falimente, la proiecte din care nu a ramas decat un PUZ prafuit si un teren neutilizat.
Ultimii doi ani au adus in piata o euforie similara in unele orase, cu diferenta ca orasele targhetate sunt doar poli urbani mari si slab dezvoltati pe partea de stoc de spatii moderne de retail. Ce se intampla cu proiectele anuntate?
Asaltul mallurilor in Brasov
Finalul lui 2013-inceputul lui 2014 a adus in Brasov 4 proiecte de centre comerciale, toti dezvoltatorii mizand pe subdezvoltarea pietei de retail din oras asociata cu puterea de cumparare mare.
Un singur proiect din cele 4 a fost construit. Studiile Immochan, dezvoltatorul care a si finalizat investitia anuntata, aratau ca necesarul de spatii din oras este de 50.000-55.000 mp de spatii de retail. Proiectul deja finalizat a livrat in galeria comerciala circa 32.000 mp de retail, prin urmare in oras ar mai putea fi construit inca un centru comercial.
Dupa aparitia proiectului Coresi, in joc pe piata din Brasov a mai intrat si un nou dezvoltator, AFI Europe, care a preluat terenul Cora. AFI Europe va construi un centru comercial de 45.000 mp in oras.
Malluri in Timisoara
2015 a adus un nou oras in vizorul dezvoltatorilor de malluri, Timisoara, din acelasi considerente din care cu un an inainte a fost luat in considerare Brasovul ca oras cu potential mare de investitii.
Din nou, consultantii atrag atentia ca, desi este loc pentru dezvoltarea de noi spatii, finalizarea tuturor proiectelor anuntate ar duce la o triplare a densitatii, adica o crestere nesustenabila. Prin urmare, finalizarea tuturor celor 4 proiecte care includ spatii de retail ar aduce o supraaglomerare. In acest context, dezvoltatorii au de purtat o lupta importanta pentru pozitia dominanta, iar riscul abandonarii sau schimbarii destinatiei este de luat in calcul.
Recent, Iulian Dascalu, omul de afaceri care controleaza grupul Iulius, unul din cei mai importanti dezvoltatori imobiliari din piata, declara ca in orasele in care este prezent doar 10-15% din proiectele anuntate se vor concretiza.
Proiecte rezidentiale pe banda rulanta
Peste 10.000 de locuinte se vor finaliza in 2015 in Bucuresti, potrivit unor statistice prezentare anterior de Coldwell Banker. Preponderent oferta este destinata segmentului mass-market, insa creste si ponderea locuintelor dedicate segmentului middle.
In prezent, consultantii spun ca in contextul in care rata de absorbtie este una buna, proiecte sunt adaptate, iar finantarea bancara accesibila pentru clienti, nu exista un risc major ca locuintele sa ramana nevandute. Mai ales ca spre deosebire de perioada de boom acum cererea vine predominant de la utilizatorii finali.
Apetitul tot mai mare pentru dezvoltari rezidentiale s-ar putea insa sa schimbe datele problemei: tot mai multi dezvoltatori iau in calcul sa investeasca in rezidential, iar intrebarea care se pune este daca va fi cererea la fel de dinamica precum se anunta a fi oferta si astfel rata de absorbtie sa fie la fel de buna ca in ultimii ani.
Daca numarul mare de proiecte rezidentiale ne aminteste de boom, sunt insa si factori care fac diferenta: majoritatea proiectelor sunt realizate din fonduri proprii, nu prin finantari bancare, ceea ce ii determina pe dezvoltatori sa-si etapizeze investitiile si sa isi calculeze mai bine riscurile. Noile proiecte sunt mult mai adaptate cererii din partea utilizatorilor finali, iar majoritatea au suprafete si preturi care permit achizitionare prin Prima Casa, program care a fost motorul pietei.
Ce ramane insa esential este adaptarea acestor proiecte, chiar daca este necesar ca oferta sa tinteasca mai multe tipuri de clienti, nu trebuie uitat ca segmentul mass-market este de departe cel mai activ si in acelasi timp si cel mai sensibil la pret.
Birourile, in plin avant
Fata de perioada de boom, noile dezvoltari de birouri din Bucuresti sunt legate automat de o statie de metrou. Asta a fost una dintre lectiile importante ale crizei, iar cladirea de sticla din camp a fost abandonata in noul ciclu de dezvoltare. Pe de alta parte, verva dezvoltatorilor aduce in discutie posibilitatea unei excedent de spatii, in conditiile in care cererea neta nu este in crestere fulminanta. Astfel, exista posibilitatea sa asistam la noi cresteri ale gradului de neocupare.
Un trend de aglomerare este si in marile orase, unde, avand in vedere cererea mai mare companiilor, tot mai multi dezvoltatori intra cu proiecte noi de birouri in aceste orase. Dezvoltatorii si consultantii mizeaza pe faptul ca proiectele se vor derula etapizat si cererea va avea o crestere sustinuta de la an la an in aceste orase.
