Avocat: Clauza de forță majoră urcă de la subsolul contractelor de închiriere în contextul pandemiei

Piața imobiliară din România a fost puternic afectată de restricțiile impuse de autorități pentru gestionarea situației create de răspândirea Covid-19, atât în perioada stării de urgență, cât și a celei de alertă, iar impactul pandemiei s-a resimțit, cu precădere, la nivelul pieței clădirilor de birouri și a celei comerciale.

Din cauza perspectivelor incerte, numeroase spații de birouri au rămas fără chiriași, pe fondul încetării de către aceștia a contractelor de închiriere, întrucât respectivele companii au ales să își restrângă activitatea, să își trimită angajații să lucreze de acasă și chiar să renunțe la aceștia.

Deși nu se poate trage încă o concluzie, se observă o tendinţă a firmelor este de a îmbrățișa telemunca în relația cu angajații, ceea ce a determinat o scădere în volum la închirierea spaţiilor office noi și în necesitatea renegocierii contractelor de închiriere existente.

Ioana Doagă, avocat și fondator DB Legal

Astfel, adaugă avocatul, în ceea ce privește maniera de gestionare a derulării contractelor de închiriere în contextul pandemiei, aceasta s-a tradus în purtarea de negocieri între proprietari și chiriașii care, cel puțin pe perioada stării de urgență, nu au fost prezenți în spațiu, iar, în prezent, nu mai au nevoie de întreg spațiul închiriat.

Citeste si:
Ce spune Papa Francisc despre cei care refuză să poarte masca de...
Ce spune Papa Francisc despre...

Dar, facturarea de către dezvoltatori, în integralitate, a chiriilor percepute pentru spațiile ocupate în mall-uri, în perioada stării de urgență, a fost de natură să determine invocarea clauzei de forță majoră de către chiriași, ca motiv de exonerare de la plata chiriei.

Am observat în practică o tendință generală de renegociere a contractelor de închiriere și de analizare în detaliu a clauzelor contractuale, spre a servi interesului fiecărei părți. Clauzele asupra cărora s-au purtat cele mai intense discuții sunt cele de suspendare a efectelor contractelor de închiriere, de încetare a acestora la inițiativa uneia dintre părți, prevederile contractuale care reglementează impreviziunea, cazul fortuit și forța majoră.

Ioana Doagă

Cu toate acestea, neobținerea de către chiriași a avizelor de existența a cazului de forță majoră cu respectarea strictă a prevederilor contractuale a făcut ca invocarea acestei clauze să își piardă din eficiență, mai spune avocatul.

Citeste si:
Este coronavirusul caz de forță majoră? Impactul asupra...
Este coronavirusul caz de...

Ea arată că negocierile s-au intensificat și în contextul în care obținerea avizelor de existență a cazului de forță majoră nu determină aplicarea de drept a clauzei de forță majoră, iar, în cazurile în care proprietarii au contestat incidența clauzei, remediul legal a rămas sesizarea instanțelor de judecată, pentru tranșarea diferendului. Asta pentru că invocarea pandemiei cauzate de răspândirea COVID-19 nu atrage în mod automat aplicabilitatei clauzei de forță majoră.

Dacă anterior situaţiei generate de COVID-19, clauzei de forță majoră nu îi era acordată o importantă deosebită, în mod cert, pe viitor, aceasta va dobândi atenția pe care o merită în redactarea contractelor de închiriere, cu atât mai mult cu cât pandemia nu dă semne să înceteze, iar impactul său asupra economiei și, implicit, asupra manierei de redactare și/sau negociere a contractelor de închiriere pentru spațiile comerciale și de birouri este semnificativ.

Ioana Doagă

Astfel, clauza de forță majoră nu va mai fi redactată în termeni generali, potrivit avocatului DB Legal, ci va cuprinde și mențiuni cu privire la:

Citeste si:
La ce trebuie să ai grijă atunci când cumperi o casă în stadiul de...
La ce trebuie să ai grijă...
  • situațiile exprese care ar putea constitui "caz de forță majoră" și situațiile exprese care nu ar putea fi considerate "cazuri de forță majoră";
  • termenul în care va trebui adus la cunoștință celeilalte părți cazul intervenit de forță majoră;
  • termenul în care va trebui obținut de către partea care invocă un caz de forță majoră avizul de existența a cazului de forță majoră (document care se emite de către camerele de comerț și industrie);
  • perioada agreată de părți, în interiorul căreia este necesar a se menține cazul de forță majoră, spre a putea determina încetarea anticipată a contractului.

"Detalierea elementelor de mai sus se va dovedi a fi utilă în contextul în care o clauză de forță majoră care nu este definitivă în mod suficient sau care face trimitere, generic, la "intervenirea unui caz de forță majoră", fără vreo detaliere a acestuia, poate fi considerată insuficientă și lipsită, pe cale de consecință, de efecte contractuale și legale", conchide Ioana Doagă.


Te-ar putea interesa și:


Mai multe articole din secțiunea Imobiliare și construcții »



Setari Cookie-uri