În contextul celor întâmplate în ultimii ani, companiile din Capitală încă nu reușesc să atragă angajații la birou, așa cum se întâmpla înainte de 2022, deși suprafețele închiriate în clădirile de birou sunt încă destul de mari, ceea ce face ca rata de ocupare efectivă să fie mult mai mică decât cea stipulată în contractele de închiriere, potrivit unei analize realizate de compania de consultanță imobiliară Cushman Wakefield | Echinox.
Dintr-un stoc de peste 3,3 milioane de metri pătrați, Bucureștiul are circa 15,2% dintre acestea neocupate. Aici ne referim strict la suprafața totală închiriată din totalul suprafețelor disponibile în clădirile de birouri din Capitală. Cu alte cuvinte, aproximativ jumătate de milion de metri pătrați de spații de birouri din București sunt goale.
Raportat la alte capitale importante din regiunea Europei Centrale și de Est, Bucureștiul nu excelează nici la acest capitol, având cea mai mare rată de neocupare. Cea mai mică rată de neocupare o găsim în Bratislava, dar capitala Slovaciei are un stoc 3 ori mai mare decât Bucureștiul raportat la populație. Bucureștiul are o populație estimată la 2,3 milioane de locuitori, în timp ce Bratislava circa 685.000 de locuitori și un stoc de aproape 1,97 milioane de metri pătrați de birouri.
Citeste si:
Varșovia, un oraș cu aproape 3,48 milioane de locuitori, are un stoc de 6,34 milioane de metri pătrați de birouri și o rată de neocupare de 12,1%. Budapesta, cu puțin peste 3 milioane de locuitori și un stoc de peste 4,17 milioane de mp pătrați, un raport destul de similar cu Bucureștiul când ne gândim la suprafața raportată la populație, are o rată de neocupare de 11%.
Consultanții și analiștii companiei Cushman Wakefield | Echinox, care are un portofoliu consistent de clienți pentru care intermediază închirierea de spații de birouri, susțin că, deși rata de neocupare actuală este cea mai mare din ultimii ani, încă este una sănătoasă, deoarece există loc de mișcare în piață.
Totuși, când ajungem la capitolul utilizare efectivă a spațiilor de birouri, lucrurile sunt și mai complicate.
Citeste si:
„Gradul de ocupare efectivă este în creștere față de anii anteriori, dar încă este unul destul de redus. Adică, dacă în 2020, când am fost obligați să stăm mai mult acasă, gradul acesta de ocupare efectivă a fost sub 50%, în 2021 a cresuct la peste 50%, iar în 2022 a ajuns la circa 60%”, a declarat, într-o întâlnire cu presa, Vlad Săftoiu, Head of Research Department.
Potrivit acestuia, poate că în 2023 va crește mai mult în condițiile în care tot mai multe companii au început ușor, ușor să-și definitiveze strategiile de revenire la birou a angajaților, dar în mod cert ritmul de revenire la birou nu se apropie de cel de dinainte de 2020.
Au apărut și companii care subînchiriază
În condițiile în care unele companii au suprafețe destul de mari pe care nu le utilizează, chiar au scos acele suprafațe pe piața subînchirierilor, astfel încât să-și recupereze din cheltuielile pe care le au acestea în raport cu proprietarul clădirilor în care își desfășoara activitatea.
Citeste si:
Potrivit consultanților de la Cushman Wakefield | Echinox, spațiile oferită către subînchiriere nu pot concura, însă, cu cele care sunt deja disponibile în aceeași clădire direct de la proprietar. Unele dintre motive fiind faptul că spațiile libere pot fi amenajate după nevoie chiriașului, în timp ce spațiile subînchiriate nu oferă aceeași flexibilitate în ceea ce privește personalizarea lor după cerințele chiriașului.
Un alt avantaj ar fi și acela că proprietarii oferă tot mai multe facilități clienților, inclusiv în ceea ce privește costurile de fitout, așa că, în prezent, piața subînchirierilor are o cotă încă nesemnificativă la nivelul întregii piețe.
Chiriile au crescut, iar multe clădiri sunt deja îmbătrânite
Potrivit raportului Bucharest Office Market 2022 lansat de compania Cushman & Wakefield Echinox, jumătate din stocul de spații de birouri din București are o vechime medie de peste 10 ani, iar aproape 15% este mai vechi de 15 ani. Cele mai ”tinere” zone de birouri sunt Centru-Vest și Sud, cu o medie a vârstei de 7 ani, respectiv 9 ani.
Citeste si:
Chiriile de referință au crescut în 2022 ajungând la 19,00-21,00 euro/mp/lună, cel mai înalt nivel din ultimii 14 ani pe fondul unui pipeline scăzut și al escaladării prețurilor. Cu toate acestea, Bucureștiul rămâne una dintre cele mai ieftine capitale din Europa Centrală și de Est din punct de vedere al costului de închiriere a spațiilor de birouri, păstrându-și astfel un avantaj competitiv în atragerea de noi companii.
Ne așteptăm ca trendul ascendent al chiriilor să continue și în următoarele 12 luni, lipsa unei perspective privind dezvoltarea de noi proiecte în 2023 și 2024 favorizând creșterea costurilor de închiriere.
În ceea ce privește activitatea de tranzacționare, în 2022, circa 185.000 metri pătrați, respectiv 57% din suprafața de birouri tranzacționată în 2022, au reprezentat cerere netă (contracte noi, pre-lease-uri și relocările din stocul necompetitiv). Față de 2021, cererea netă a crescut cu peste 10%, evoluție care ne încurajează să fim optimiști cu privire la interesul companiilor pentru noi spații de birouri.
Citeste si:
”Piața de birouri la nivel mondial trece printr-o perioadă de readaptare impusă de sistemul hybrid de lucru, provocări pe care le resimțim și în România și ne referim aici la gradul de utilizare al spațiilor închiriate, la redimensionarea acestora și la creșterea exigențelor chiriașilor când vine vorba de calitatea și mai ales performanța energetică a clădirilor de birouri.
Revenirea angajaților în birouri va continua să fie o provocare, însă majoritatea companiilor și-au definitivat strategiile privind ocuparea spațiilor, astfel că ne așteptăm ca în perioada următoare să vedem mai multe mișcări în piață în sensul unor consolidări sau relocări”, a declarat Mădălina Cojocaru, partner Office Agency Cushman & Wakefield Echinox.
Departamentul de birouri al Cushman & Wakefield Echinox a oferit consultanță în ultimii trei ani pentru tranzacții de închiriere a peste 140.000 de metri pătrați la nivel național.
Citeste si:
Sursa foto: Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
