Q&A: Lupta mall-urilor pentru supravietuire: Care sunt mizele?
Dezvoltatorii au lansat in ultimii ani mall-uri la o distanta de doar cateva statii de autobuz, mizand pe apetitul romanilor pentru cumparaturi. Ce sanse mai au aceste proiecte intr-o perioada in care veniturile populatiei continua sa scada, cum rezista mall-urile mici in fata „pestilor” mari si care sunt sansele pentru proiectele neincepute, sunt cateva dintre intrebarile la care au raspuns specialistii consultati de Wall-Street.
- De ce depinde succesul unui mall intr-o zona aglomerata din punct de vedere al dezvoltarilor de retail?
- Pe ce trebuie sa mizeze acum proprietarii pentru a creste traficul centrului comercial?
- Ce sanse au proiectele cu un grad de neocupare ridicat?
- Care sunt cele mai mari greseli pe care proprietarii si chiriasii ar trebui sa le evite pe viitor?
- Ce se poate face pentru proiectele ramase "pe hartie"?
- Cel mai optimist si cel mai pesimist scenariu pentru piata de retail in urmatorul an.
1 De ce depinde succesul unui mall intr-o zona aglomerata din punct de vedere al dezvoltarilor de retail?
Ibrahim Paksoy
CEO, Anchor Grup
Dimensiunea potrivita, design-ul si mixul corect de branduri sunt ingredientele prin care se diferentiaza un centru comercial de succes, alaturi de un marketing puternic si o administrare corecta a proprietatii.
Toate aceste componente trebuie sa mearga mana in mana cu zona in care este amplasat proiectul respectiv. Nevoile si profilul potentialilor cumparatori trebuie evaluate cu atentie inainte de a decide asupra factorilor mai sus mentionati.
Toate aceste componente trebuie sa mearga mana in mana cu zona in care este amplasat proiectul respectiv. Nevoile si profilul potentialilor cumparatori trebuie evaluate cu atentie inainte de a decide asupra factorilor mai sus mentionati.
Monica Barbu
vicepresedinte si directorul diviziei de retail, The Advisers/ Knight Frank
In conditiile actuale ale economiei, succesul este relativ. Mai ales pentru centrele comerciale care au intrat pe piata relativ de curand, mentinerea in aceste conditii dificile si crearea unui trafic constant de vizitatori pot reprezenta o masura a succesului. Desi vanzarile chiriasilor din cadrul centrelor noi pot fi doar decente, totusi faptul ca respectivul centru comercial reuseste sa pastreze un anumit grad de ocupare si un trafic satisfacator de vizitatori poate fi considerat o performanta.
Scaderea consumului la valori pe care poate nimeni nu le-a prevazut inainte de 2008 face ca planurile de afaceri atat ale proprietarilor de centre comerciale, cat si ale retailerilor, sa fie afectate semnificativ. Practic, provocarea este adaptarea la conditiile actuale de consum. Atat timp cat fiecare din jucatorii de pe piata are restrictii impuse de partenerii finantatori, de furnizori, de modelele de business, mentinerea pe piata nu este usor de realizat. Acest lucru este cu atat mai greu cu cat este vorba de un centru nou in care atat proprietarii, cat si chiriasii au investit sume considerabile si si-au pus sperante mari pana acum ceva timp.
Odata ce un centru a fost deschis, este important ca experienta pe care o ofera sa se diferentieze de ceea ce pot oferi celelalte mall-uri concurente. Desigur, si mai important este ca diferentierea sa se realizeze printr-o cat mai buna adaptare la caracteristicile populatiei din zona de atractie. Totusi, in conditiile in care oferta mall-urilor este aceeasi sau similara, atat proprietarii, cat si retailerii acestor centre au de suferit intrucat acestia se situeaza cam in aceleasi performante, probabil slabe, nerealizandu-se o impartire clara intre locatiile de succes si cele mai putin performante.
Suna dur, dar chiar este un proces Darwinian, prin care cei care reusesc sunt cei care se adapteaza cel mai bine conditiilor actuale de consum, iar aceste conditii de consum ii favorizeaza pe cei ai caror oferta include preturi foarte bune.
Intrucat centrele comerciale au fost gandite ca si investitii pe termen lung, mall-urile care includ doar magazine ce practica preturi mici, de discount sau in mare majoritate cu bunuri de stricta necesitate, nu exista. Peste anumite suprafete, este imposibil ca mixul de chiriasi sa includa doar chiriasi ce practica preturi mici. Astfel, oricat de bun ar fi in teorie sau pe termen lung un centru comercial, pe termen scurt, succesul este definit de depasirea acestei perioade de criza. Si chiar daca un centru comercial isi pastreaza un numar satisfacator de vizitatori si cumparatori, tinand cont ca a scazut "cosul mediu de cumparaturi", exista cu siguranta in cadrul acelui centru comercial, retaileri care nu functioneaza bine.
Scaderea consumului la valori pe care poate nimeni nu le-a prevazut inainte de 2008 face ca planurile de afaceri atat ale proprietarilor de centre comerciale, cat si ale retailerilor, sa fie afectate semnificativ. Practic, provocarea este adaptarea la conditiile actuale de consum. Atat timp cat fiecare din jucatorii de pe piata are restrictii impuse de partenerii finantatori, de furnizori, de modelele de business, mentinerea pe piata nu este usor de realizat. Acest lucru este cu atat mai greu cu cat este vorba de un centru nou in care atat proprietarii, cat si chiriasii au investit sume considerabile si si-au pus sperante mari pana acum ceva timp.
Odata ce un centru a fost deschis, este important ca experienta pe care o ofera sa se diferentieze de ceea ce pot oferi celelalte mall-uri concurente. Desigur, si mai important este ca diferentierea sa se realizeze printr-o cat mai buna adaptare la caracteristicile populatiei din zona de atractie. Totusi, in conditiile in care oferta mall-urilor este aceeasi sau similara, atat proprietarii, cat si retailerii acestor centre au de suferit intrucat acestia se situeaza cam in aceleasi performante, probabil slabe, nerealizandu-se o impartire clara intre locatiile de succes si cele mai putin performante.
Suna dur, dar chiar este un proces Darwinian, prin care cei care reusesc sunt cei care se adapteaza cel mai bine conditiilor actuale de consum, iar aceste conditii de consum ii favorizeaza pe cei ai caror oferta include preturi foarte bune.
Intrucat centrele comerciale au fost gandite ca si investitii pe termen lung, mall-urile care includ doar magazine ce practica preturi mici, de discount sau in mare majoritate cu bunuri de stricta necesitate, nu exista. Peste anumite suprafete, este imposibil ca mixul de chiriasi sa includa doar chiriasi ce practica preturi mici. Astfel, oricat de bun ar fi in teorie sau pe termen lung un centru comercial, pe termen scurt, succesul este definit de depasirea acestei perioade de criza. Si chiar daca un centru comercial isi pastreaza un numar satisfacator de vizitatori si cumparatori, tinand cont ca a scazut "cosul mediu de cumparaturi", exista cu siguranta in cadrul acelui centru comercial, retaileri care nu functioneaza bine.
Aura Voiculescu
coordonatorul departamentului de retail, DTZ Echinox
Atractivitatea si succesul unui mall depind de un cumul de factori, cei definitorii fiind:
* locatia si accesibilitatea,
* mixul de chiriasi adaptat preferintelor si obiceiurilor de consum ale zonei de atractie comerciale,
* chiriasi-ancora puternici si compatibili profilului clientului-tinta,
* componenta de divertisment si facilitatile oferite pentru petrecerea timpului liber, corect dimensionate,
* o politica activa de promovare si marketing,
* si, nu in ultimul rand, un management profesionist al proprietatii.
* locatia si accesibilitatea,
* mixul de chiriasi adaptat preferintelor si obiceiurilor de consum ale zonei de atractie comerciale,
* chiriasi-ancora puternici si compatibili profilului clientului-tinta,
* componenta de divertisment si facilitatile oferite pentru petrecerea timpului liber, corect dimensionate,
* o politica activa de promovare si marketing,
* si, nu in ultimul rand, un management profesionist al proprietatii.
Tal Roma
Business Development Manager, AFI Europe
Un mall intr-o zona aglomerata de centre comerciale depinde de caracteristicile sale unice, care ii confera avantaje fata de celelalte dezvoltari din zona. Avantajele pot fi date de faptul ca proiectul este considerat un magazin de tip discount, are cel mai usor acces sau este cel mai prietenos mall, in cadrul caruia oamenii se simt confortabil.
Costin Blideanu
consultant in cadrul departamentului de retail leasing, Jones Lang LaSalle
Depinde in primul rand de locatie (vizibilitate, acces) mix de chiriasi (branduri puternice, potrivite puterii de cumparare din zona), dimensiune, concept, design, management si, nu in ultimul rand, de cand este deschis in raport cu competitia.