Studiu de caz
“Procesul de reabilitare termica nu este deloc birocratic, consider ca cerintele autoritatilor sunt de bun simt. Primaria trebuie sa se asigure ca toate lucrurile sunt in ordine, mai ales ca suporta si contributia care ar fi revenit, in mod normal, proprietarilor. Asadar, nu sunt de parere ca pregatirea efectiva a anveloparii a durat prea mult”, afirma Nicu Stanciu, presedintele asociatiei de proprietari din blocul 26A, localizat pe soseaua Stefan Cel Mare.In iunie anul trecut, Stanciu a fost la Primaria Sectorului 2 si a completat un formular prin care isi exprima dorinta ca blocul pe care-l conduce sa fie inclus in programul de reabilitare termica. In decursul unei perioade de 30 de zile reprezentantii Primariei au revenit cu un raspuns, pentru ca in primavara acestui an sa solicite documente suplimentare. Dupa ce asociatia de proprietari a pus la punct toate documentele solicitate de autoritati, au mai avut loc cateva intalniri intre presedintele asociatiei si cei de la primarie, pentru ca, in septembrie, sa inceapa efectiv lucrarile de reabilitare.
Reabilitarea termica a blocurilor se desfasoara in toata tara, iar administratiile publice suporta 30% din cheltuieli, 20% - asociatiile de proprietari, iar Ministerul Dezvoltarii Regionale si Locuintei (MDRL) - restul de 50%.
“La noi, in Sectorul 2, primaria a preluat contributiile asociatiilor de proprietari”, mentioneaza Stanciu.
El subliniaza ca locatarii blocului nu ar fi avut banii necesari pentru a suporta contributia proprie, in conditiile in care investitia totala in reabilitarea blocului se ridica la 2,9 milioane de lei (0,7 mil. euro). Daca primaria sectorului nu ar fi suportat contributia proprietarilor, costul per apartament ar fi fost de cel putin 5.200 de lei (1.200 de euro), in functie de suprafata locuintei, tinand cont ca blocul are circa 110 apartamente.
Termenul de reabilitare al blocului este de noua luni, dar se poate devansa daca vremea nu va permite executarea lucrarilor. “Materialele rezista pana la -5 grade Celsius. Asa ca nu are nimic daca a venit iarna”, spune unul din muncitorii implicati in reabilitarea imobilului.
In Bucuresti, cu exceptia sectoarelor 6 si 4, primariile au decis sa preia procentele cu care ar fi trebuit sa contribuie asociatiile de proprietari.
“Initial, am avut un buget pentru 26 de blocuri, care a fost supliment pentru 4 locuinte. Speram ca la anul sa obtinem mai multe fonduri, pentru ca avem in asteptare circa 550 de dosare, care au fost depuse de catre asociatiile de proprietari”, afirma Adrian Stoica, directorul directiei de utilitati publice in cadrul Primariei Sectorului 5.
Potrivit informatiilor disponibile pe site-ul MDRL, aproximativ 1.100 de imobile sunt cuprinse in programul national de reabilitare termica. Din totalul imobilelor, 159 de blocuri din Bucuresti au fost incluse in bugetul pentru 2009.
In 2008, bugetul alocat MDRL pentru reabilitarea termica a locuintelor se ridica la circa 85 de milioane de euro, pentru 2009 fiind asteptata o suplimentare a sumei.
Gheorghe Popescu, director al directiei pentru locuinte din cadrul MDRL, estima recent ca ministerul de resort ar putea reabilita termic 25.000 de blocuri in 2009, fata de 35.000, cat declarase Ioan Andreica, secretar de stat in MDRL, cu doar doua saptamani inaintea lui Popescu.
Problemele constructorilor
In prezent, exista 210 lucrari de reabilitare termica in executie in Bucuresti, in proces fiind implicate 20 de firme de constructii, potrivit datelor centralizate pana in acest moment de Inspectoratul de Stat in Constructii (ISC).“Pana la aceasta data au fost verificate trei firme de executie a lucrarilor si nu s-au aplicat amenzi. Majoritatea deficientelor s-au constatat la executia lucrarilor de montaj polistiren, in special in ceea ce priveste incadrarea in tolerantele admise privind planeitatea si liniaritatea fetelor. Deficientele constatate s-au remediat in timp util”, spune Cost Petru, directorul de comunicare al ISC.
O alta problema care ingreuneaza evolutia lucrarilor este reprezentata de lipsa schelelor.
“Daca am avea suficient de multe schele, am reusi sa finalizam mai repede procesul de reabilitare a blocului. Pana acum, 15 muncitori au fost prezenti zilnic pe santier in timpul lucrarilor de reabilitare termica a blocului. A fost nevoie de mai multi muncitori atunci cand s-au lipit placile de polistiren. Avand in vedere ca in aceasta perioada se vopseste blocul, se poate lucra si cu un personal mai redus”, explica Romeo Petrescu, seful de santier al unuia din blocurile reabilitate termic de pe Soseaua Stefan Cel Mare din Bucuresti.
Totodata, o alta problema a programului de reabilitare termica este lipsa unui control strict al procesului de constructie, care vizeaza doar izolarea exterioara a cladirilor si inlocuirea ferestrelor, din cauza deficitului de sefi de santier.
Cum profita companiile de programul de reabilitare
Producatorul de profile din PVC Gealan Romania, subsidiara locala a germanilor de la Gealan, a dat startul propriului program de reabilitare termica in judetele din zona Moldovei. Actiunea prevede ca, in decurs de 12 luni de la introducerea blocului sau locuintei in programul de reabilitare termica, Gealan Romania va returna banii platiti pentru achizitionarea tamplariei termoizolante. Compania dezvolta programul prin firma Izotec, unul dintre cei mai mari distribuitori ai Gealan in zona de est a tarii. Pentru a putea fi beneficia de rambursarea banilor, clientii trebuie sa achizitioneze pana la sfarsitul anului tamplarie pentru ferestre si balcoane de cel putin 150 de euro.
Pentru rambursarea banilor, clientii trebuie sa notifice Izotec printr-o cerere scrisa de solicitare a rambursarii, la care sa anexeze factura fiscala in copie si original, impreuna cu dovada platii si procesul verbal de receptie a lucrarii de reabilitare termica, in copie.
Termenul de rambursare a sumei este de 30 zile de la data aprobarii, comunicata in scris catre clientul care a achizitionat tamplaria PVC.
"Un cadou electoral dat locuitorilor"
Arhitectul Teodor Frolu (foto), managing partener al companiei de comunicare DC Communication, cunoscut pentru restaurarea cladirii Bursa Marfurilor sau The Ark, este de parere ca termoizolarea cladirilor vechi reprezinta o oportunitate pentru administratiile locale de a incepe constructia unui nou tip de relatie cu locuitorii si de a demara un proces de revitalizare urbana in cartiere sau zone care au fost, in cele mai multe cazuri, neglijate. “Transformarea dintr-o cheltuiala publica - «un cadou electoral dat locuitorilor» - intr-o investitie publica cu impact necesita o planificare strategica si o diversificare a tipurilor de interventie in cartiere, ca de exemplu asupra spatiu public, servicii sau echiparea cu sisteme de incalzire mai eficiente sau ecologice”, declara, pentru Wall-Street, arhitectul.
Cladirile care au in mod evident nevoie de reparatii sunt majoritatea cladirilor din mari ansambluri de locuinte, dar pot fi si alte tipuri de cladiri vechi, spune Frolu. Multe din cladirile cu probleme de termoizolare, din cauza vechimii, necesita consolidarea sau refacerea sistemului de instalatii.
“Fara o auditare corecta a cladirilor nu se poate concepe un plan de interventie ce stabileste etapizare lucrarilor din punct de vedere tehnic si o schema de finantare realista, ce ia in consideratie toate resursele implicate in acest proces, respectiv fonduri private, de la bugetul local sau pe programe guvernamentale”, explica arhitectul.
Reabilitarea termica poate urca pretul apartamentelor cu 5%
Valentin Ilie (foto), CEO al companiei Coldwell Banker, unul din cei mai importanti jucatori din piata locala de consultanta imobiliara, este de parere ca reabilitarea unui bloc poate influenta pretul de vanzare al apartamentelor din cladirea respectiva si poate reprezenta un factor de decizie important pentru potentialii cumparatori.„De exemplu, in cazul unui apartament cu doua camere, situat intr-un imobil cu patru etaje, valoarea ar putea creste cu maxim 5% in urma reabilitarii blocului respectiv”, subliniaza seful Coldwell Banker.
Ilie spune ca, pana in prezent, nu au fost cumparatori care sa isi doreasca in mod expres sa cumpere o locuinta intr-un bloc reabilitat termic, dar, pe viitor, cu siguranta aceste blocuri vor fi preferate. Astfel, intr-o piata in care vanzarile sunt tot mai dificile, reabilitarea termica a blocului poate reprezenta un argument important in promovarea unui apartament.
Intre timp, programul de reabilitare termica, ca si „fratele sau”, programul guvernamental Prima Casa, se misca greoi si nu are inca puterea de a impulsiona piata rezidentiala.
„Cu siguranta, programului ii lipseste viteza si nu ma refer la viteza de executie a unui bloc, ci viteaza cu care sunt incepute lucrarile mai multor cladiri, in mod simultan”, este de parere Ilie.
Ce s-ar putea face in plus
Odata cu izolarea cladirilor, se mai pot face modificari asupra fatadei si a spatiului functional dintr-o locuinta, se pot propune solutii noi de inchidere a balcoanelor sau introducerea de sisteme de umbrire pe fatadele insorite pentru sezonul calduros, este de parere arhitectul Teodor Frolu. Re-carcasarea inteligenta a cladirilor, spune Frolu, poate aduce o valoare mult mai mare ansamblului, nu numai din perspectiva confortului si eficientei, dar si din punct de vedere al identitatii cu un surprinzator impact social.
“Putem face o comparatie intre o persoana ce si-a pus o patura in cap pe care a colorat-o strident sa se faca remarcata si una ce este imbracata cu o pufoaica cu accesorii utile, avand un design de calitate. Care credeti ca se simte mai bine?“, exemplifica arhitectul.
Anca Bieru (foto), Director Membership si Afaceri Publice al Consiliului Roman pentru Cladiri Verzi, este de parere ca, dintre masurile aditionale ce ar putea fi luate in considerare, cele mai eficiente pentru reducerea consumului de energie ar fi inlocuirea sistemelor de iluminat si instalarea unor sisteme de iluminat automatizate, macar in zonele comune de locuit, inlocuirea sistemelor de instalatii in cladire, instalarea unor sisteme simple de umbrire ale cladirii si instalarea unor solutii pentru a asigura ventilarea spatiului de locuit cu impact mic asupra costului total de investitie.
“Una dintre problemele majore care apar la blocurile reabilitate deja este nivelul de umiditate crescut, calitate scazuta a aerului interior si igrasie – din cauza lipsei ventilarii si crearii efectului de «etans» in cladire”, explica Bieru.
Solutii de finantare
Fondurile existente sunt insuficiente pentru numarul de blocuri din Romania care necesita reabilitare termica, afirma Anca Bieru. „La un calcul initial – bazat pe datele furnizate de MDLPL – suma alocata in 2009 pentru reabilitare acopera doar 1,56% din numarul total de apartamente ce necesita reabilitare. Este clar ca mentinerea unui program cu finantare intre 80% si 100% din partea bugetului public nu este fezabil pe termen mediu si lung”, spune ea.O solutie aditionala care ar putea fi implementata, explica Bieru, este crearea unor linii de credit pentru reabilitare, la care dobanda sa fie subventionata de stat, asa cum este cazul Frantei.
O alta solutie ar fi co-interesarea furnizorilor de energie in finatarea acestor proiecte de reabilitare, in schimbul incheierii unor contracte de furnizare a energiei la un pret pre-stabilit pe termen lung, cu beneficiarii finali (cetatenii).
„Se poate contracta un pret avantajos atat pentru furnizor, cat si pentru beneficiarii finali, deoarece costul la factura ar fi tot mai mic decat in cazul in care nu s-ar realiza nici o investitie. Furnizorii de energie ar putea recupera valoarea investitiei din diferentele la factura de energie ale beneficiarilor si in acelasi timp si-ar asigura contracte de furnizare pe termen lung”, crede Bieru, de la Consiliului Roman pentru Cladiri Verzi (Romania Green Building Council).
Teodor Frolu spune ca de un real folos ar fi un ghid de bune practici pe solutii tehnice si arhitecturale, ce poate acoperi o mare parte din tipologiile de blocuri existente in toata tara.
“Expertiza in acest domeniu este foarte mica la nivel local, iar rolul consultarii arhitectului se rezuma la desenat pe fatade. In prezent, procesul de termoizolare este o activitate exclusiva a firmelor de constructii, care nu detin acest know-how de proiectare. Calitatea, cu mici exceptii, este foarte proasta din punct de vedere al designului si eficientei investitiei“, este de parere seful DC Communication.
Puncte slabe ale programului
Desi subventia din partea statului poate acoperi, uneori, intreaga valoare a investitiei (n.r: Consiliile Locale pot suplimenta partea de finantare de 30%, care le revine, cu inca 20%), in multe cazuri calitatea proiectului de reabilitare are de suferit fiindca se merge pe principiul „solutia cea mai ieftina”, este de parere Anca Bieru, de la Romania Green Building Council.Bieru afirma ca acoperirea investitiei in proportie semnificativa (de la 80 la 100%) face ca asociatiile de proprietari sa nu se implice deloc in alegerea solutiilor de reabilitare sau a partii de consultanta privind auditul energetic si proiectarea reabilitarii.
„Toata puterea de decizie privind alegerea solutiilor apartine, de fapt, autoritatilor publice locale. La nivel central se dau doar aprobarile pentru finantare pentru proiecte, in functie de nivelul de eficienta energetica ce urmeaza a fi obtinut in urma reabilitarii si costul asociat reabilitarii”, declara reprezentantul RoGBC.
Astfel, autoritatile publice locale aleg proiectantii si solutiile de reabilitare, respectand legea achizitiilor publice, insa criteriul de selectie este pretul cel mai mic, fara sa se puna accent si pe partea de calitate si eficienta a solutiilor. „Se ajunge chiar si la licitarea unor servicii sau produse sub pretul pietei, ceea ce, in final, are un efect negativ asupra calitatii proiectului de reabilitare. Iar cei care au de suferit de pe urma acestor proiecte realizate slab calitativ sunt cetatenii”, subliniaza Bieru.
O rezolvare ar fi, in opinia sa, sa se puna mai mult accent pe calitatea solutiilor si pe informarea sau ghidarea autoritatilor publice locale in privinta unor solutii inovative de reabilitare, precum facilitarea unor schimburi de experienta cu alte tari sau diseminarea exemplelor de bune practici.
De asemenea, in partea de evaluare a proiectelor – realizata la nivel central – ar trebui inclusi si indicatori legati de evaluarea impactului de mediu al proiectului sau legati de calitatea aerului interior. „Nu este suficient ca indicatorii sa vizeze doar eficienta energetica si rata de rentabilitate a proiectului”, incheie Anca Bieru.
