In general, majoritatea jucatorilor din imobiliare au marturisit ca inceputul de an a fost unul bun, in unele cazuri activitatea din rezidential fiind mult mai intensa decat anul trecut.

“Comparativ cu ianuarie 2013, luna ianuarie din acest an a fost mult mai buna: vanzari mai mari, interes general mai ridicat, vizionari mai multe, o activitate mult mai intensa in ansamblu. Acest fapt se datoreaza unei stari de continuitate fata de 2013, an in care preturile au avut o involutie redusa si in care tot mai multe proiecte rezidentiale au venit pe piata cu oferte tentante", a spus Gabriel Voicu, directorul diviziei New Homes din cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania, cea mai mare companie imobiliara de pe plan local.

Printre factorii care au influentat pozitiv piata imobiliara la inceput de 2014 se numara si ieftinirea creditelor in lei.

"In plus, institutiile finantatoare si-au imbunatatit ofertele de creditare in ultimele luni, dobanzile la creditele ipotecare au scazut considerabil iar Banca Nationala a luat mai multe decizii menite sa incurajeze creditarea. In plus, lucrurile au inceput sa fie mai bune anul trecut incepand din februarie-martie, fiind deci logic ca luna curenta sa fie mai buna comparativ cu cea similara de anul trecut”, a spus Gabriel Voicu, directorul diviziei New Homes din cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania, cea mai mare companie imobiliara de pe plan local.

O crestere semnificativa a tranzactiilor este simtita si in sudul Capitalei

“Piata imobiliara din zona de Sud a inceput anulul cu o crestere semnficativa, fata de luna ianuarie a anului 2013”, a spus si Catalin Grigore, seful SudRezidential, companie activa cu preponderenta in sudul Bucurestiului. Grigore spune de asemenea ca unul dintre factorii care au determinat aceasta evolutie pozitiva este reprezentat de ofertele bancilor in ceea ce priveste creditarea.

Dezvoltatorii vad vanzari de locuinte mai mari in 2014

Si dezvoltatorii resimt un dezghet in ianuarie. Astfel, Bogdan Iovan, directorul de vanzari al Latin Residence, parte din complexul imobiliar Cartierul Latin, spune ca ianuarie a adus o crestere a cererii pentru proiectul pe care il reprezinta. "Avem 18 rezervari realizate luna aceasta ceea ce inseamna un plus de 25% fata de aceeasi perioada a anului trecut", spune Iovan, care a mentionat ca pentru totul anul si-au propus o crestere de 10% a vanzarilor comparativ cu anul trecut.

In proiectul rezidential Cosmopolis, dezvoltatorul si-a propus de asemenea o crestere a vanzarilor pentru 2014, iar targhetul pentru acest an este de un plus de 50%.

Si Alina Necula, directorul de marketing si vanzari al dezvoltatorului imobiliar al Adama, spune ca anul acesta ianuarie a cunoscut o dezmortire si printre clientii cu care existau discutii inca din 2013 si printre cei care abia acum se apuca de cautari.

"Luna ianuarie este recunoscuta in imobiliare ca fiind una de “dezmortire”, fiind propice mai degraba planurilor, decat unor interactiuni propriu-zise intre client si dezvoltator. Totusi, anul acesta, spre deosebire de ultimii ani, putem vorbi de doua categorii: pe de o parte, clientii care nu au luat pana in prezent contact cu echipele de vanzari Adama si care se folosesc de prima parte a lunii ianuarie pentru research online. Primele contacte cu acestia au inceput sa aiba loc chiar in aceasta perioada, pe final de luna, si sa treaca pragul birourilor noastre de vanzari. Cea de-a doua categorie este aceea a clientilor cu care oamenii nostri de vanzari au interactionat in ultima parte a anului 2013, se aflau deja intr-o etapa relativ avansata a procesului de vanzare, iar o data cu noul an au preferat sa nu mai astepte, ci sa incheie tranzactia chiar din prima luna a anului", a declarat Alina Necula, directorul de marketing si vanzari al Adama, companie care detine mai multe complexuri rezidentiale in cartierul Titan din Capitala.

La ce sa ne asteptam in 2014 in imobiliare?

Evolutia pietei imobiliare este strans legata de cea a economiei, aceasta din urma putand fi influentata de evenimente macroeconomice sau de climatul politic general.

“In absenta unor evenimente negative neprevazute, estimam ca 2014 va fi un an mai bun pentru piata rezidentiala”, spune Gabriel Voicu, adaugand ca “numarul tranzactiilor imobiliare ar urma sa creasca comparativ cu 2013 iar decalajul dintre achizitiile de locuinte vechi si cele de locuinte noi ar urma sa se reduca, pe fondul unei oferte tot mai variate si adaptate cererii din partea dezvoltatorilor”.

Vom vedea mai multe constructii noi in rezidential?

Gabriel Voicu vede in continuarea demararea a noi complexuri rezidentiale in Bucuresti, fie ca este vorba de proiecte mici, fie ca discutam de continuarea unor complexuri rezidentiale mari.

“Va continua constructia de blocuri mici, de mici dimensiuni – pana la 40 de unitati pe proiect – tinand cont de faptul ca exista in continuare numeroase parcele de teren atractive, parcele care sunt mici ca dimensiuni dar beneficiaza de un amplasament bun. Se va continua dezvoltarea proiectele din zona de sud est a Capitalei, proiectele de mari dimensiuni din Militari sau nordul orasului vor pune in continuare sute de locuinte noi pe piata si vor aparea si proiecte noi, mai multe, de dimensiuni medii, cu 100-150 de locuinte”, a completat Voicu.

Cum trebuie insa sa fie in prezent un complex rezidential din Bucuresti pentru a putea fi vandut? “Daca planul de business este intocmit bine, oferta este bine adaptata la cerere si echipa de vanzari este buna, se pot vinde locuinte noi astazi, dezvoltarea acestor proiecte avand sens si prin prisma cererii existente”, a explicat Voicu.

Mai multe dezvoltatori au anuntat deja ca au in plan sa demareze constructia unor faze noi in ansamblurile rezidentiale pe care le detin. Acesta este cazul spre exemplu in Cosmopolis sau Cartierul Latin, ansambluri rezidentiale unde vor incepe noi faze de constructie in acest an. Noi constructii de blocuri sunt asteptate si in sudul Capitalei, dar si in vest.

Preturile apartamentelor, in continuare intr-un trend descendent?

Preturile de cerere ale apartamentelor au inregistrat un declin mai accelerat in 2013 comparativ cu 2012 si 2011. Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, pe parcursul lui 2013 apartamentele noi si vechi scoase la vanzare la nivel national s-au depreciat cu 8,2%.

Dintre toate marile orase analizate, Bucurestiul detine suprematia la capitolul ieftiniri. Aici, pretul mediu cerut de vanzatorii de apartamente s-a diminuat cu 6,7% in ultimele 12 luni, de la 1.138 la 1.062 de euro pe metru patrat util. Locuintele din blocurile vechi s-au depreciat cu 6,1%, situandu-se acum sub pragul de 1.000 de euro pe metru patrat util; pretul cerut in prezent de catre proprietari se ridica la 982 de euro pe metru patrat, fata de 1.046 de euro pe metru patrat, la inceputul lui 2012. O marja si mai mare de scadere a fost consemnata pe segmentul apartamentelor noi; acestea s-au ieftinit cu 7,4% in 2013, de la 1.278 la 1.184 de euro pe metru patrat.

Toate marile orase din tara au inregistrat scaderi ale preturilor locuintelor in 2013, singura exceptie fiind in Timisoara, unde apartamentele vechisi noi au consemnat o crestere de 1% pe parcursul lui 2013.

"In viitor tendinta de scadere a preturilor se va pastra cel mai probabil si pe termen mediu, in conditiile in care economia nu da semne solide de redresare. Principalii factori ar putea fi cei determinati de limitarea finantarii bancare de programul Prima Casa si de veniturile insuficient de ridicate ale potentialilor cumparatori", a declarat recent Adrian Crivii, presedintele Darian.

Totusi, la nivel de pret este inca greu de realizat o evolutie, in timp ce pe piata veche, preturile de cerere evolueaza subiectiv in functie de nevoile proprietarilor, pe piata noua, orice scadere majora dintr-un proiect poate schimba media intregii piete.

“Din punct de vedere al preturilor, este greu de realizat o medie, cel putin pe segmentul nou. Putem avea doua proiecte in insolventa care opereaza o scadere de 25% a preturilor, ducand astfel intreaga medie in jos, desi proiectele rezidentiale care vand volume considerabile nu au operat scaderi similare – sau chiar deloc”, spune Gabriel Voicu.

Cum sunt preturile acum fata de bula imobiliara?

Potrivit statisticilor firmei de evaluari Darian, preturile apartamentelor vechi au scazut, la nivel national, fata de bula imobiliara al carei maxim a fost atins in urma cu 5 ani cu 41%, ultimele 12 luni aducand o diminuare de 2%.

Citeste si:

In Bucuresti, la 5 ani de la finalul bulei imobiliare, preturile apartamentelor sunt cu circa 63% mai scazute.

Pe primul loc in clasamentul preturilor la apartamentele vechi se situeaza Bucurestiul, cu o medie de 957 euro/mp, urmata indeaproape de Cluj-Napoca cu 954 euro/mp, pe locul trei situandu-se Timisoara cu 862 euro/mp.

Preturile apartamentelor noi la nivelul intregii tari au inregistrat o scadere usor mai redusa decat a celor vechi, de la inceputul crizei diminuarea fiind de aproximativ 35%, iar scaderea in ultimele 12 luni de aproximativ 1%.

Capitala a detinut suprematia si in ceea ce priveste preturile apartamentelor noi, pretul mediu fiind de aproximativ 1.138 euro/mp (singurul oras cu preturi de peste 1.000 euro/mp), in scadere cu aproximativ 44% fata de perioada de inceput a crizei si cu aproximativ 0,3% mai mici decat in urma cu 12 luni.

Ce si cum cumpara clientii? Garsoniere sau apartamente de 2 camere, prin Prima Casa, cu maximum 55.000 euro

Programul Prima Casa este cu certitudine esential pentru piata rezidentiala in prezent, fiind cel mai accesibil produs de creditare de pe piata, insa creditele prin programul Prima Casa nu dau tonul vanzarilor in orice complex rezidential.

“In cadrul Coldwell Banker, cumparatorii pe care i-am consiliat anul trecut au achizitionat locuinte prin Prima Casa in proportie de aproximativ 33%, cu cash (circa 33%) si prin alte tipuri de credite ipotecare (33%), proportiile fiind deci aproximativ egale”, spune Gabriel Voicu.

La nivelul pietei, lucrurile difera in functie de fiecare complex rezidential, de segmentul de piata – nou sau vechi – si de segmentul de pret.

“Exista proiecte care vand peste doua treimi prin Prima Casa si exista si proiecte, precum Cosmopolis, care vand aproximativ 20% prin programul guvernamental – in cazul acesta, o treime din vanzari s-au realizat prin sistemul rate la dezvoltator, existand proiecte care mai aplica si aceasta varianta de achizitie. Pe segmentul vechi, Prima Casa detine o pondere in achizitii mai ridicata comparativ cu segmentul nou”, spune Voicu.

Programul Prima Casa este mult mai reprezentativ in sudul Capitalei.

“Majoritatea clientilor opteaza pentru creditul “Prima Casa”, fiind in prezent cel mai avantajos si accesibil credit pentru oricine. In proportie de 80% clientii apeleaza la creditul “Prima Casa”, iar restul sunt fie clienti care achizitioneaza cu cash sau cu credit ipotecar/imobiliar”, spune Catalin Grigore.

Ca tipuri de apartamente, clientii aflati la prima achizitie prefera garsonierele si apartamentele de doua camere, iar cei care fac un upgrade aleg locuinte mai spatioase.

„Clientii care cumpara pentru prima oara o locuinta, care nu au mai detinut anterior una, achizitioneaza de regula garsoniere sau apartamente cu doua camere. Cei care fac un upgrade, vand un apartament pe care il detin pentru a achizitiona o locuinta cu mai multe camere sau amplasata intr-o zona mai atractiva – sau intr-un proiect rezidential de mare dimensiuni care ofera o paleta larga de facilitati Procentual, cumparatorii locuintelor cu una si doua camere detin o pondere majoritara”, spune Gabriel Voicu

“Cele mai vandute apartamente sunt cele cu 2 camere. Majoritatea tinerilor aleg fie garsoniere duble, fie apartamente cu 2 camere. Apartamentele cu 3 camere sunt cautate in general de familii cu minim 2 copii”, spune si Catalin Grigore.

Bugetele clientilor pentru apartamente

Cei care doresc o locuinta noua (dintr-un complex rezidential) cu doua camere cauta de regula preturi care sa se ridice pana la max. 55.000 de euro in timp ce doritorii unei locuinte noi cu trei camere sunt dispusi sa plateasca, de regula, pana la 70.000 – 75.000 de euro – depinde, desigur, de tipul proiectului si de amplasarea sa/pozitionarea pe un anumit segment de piata. Pe piata veche exista deja numeroase zone in Bucuresti unde pot fi achizitionate locuinte cu trei camere care sa se incadreze in baremul de 60.000 de euro stabilit prin Prima Casa, mai spune Voicu.

Catalin Grigore spune ca majoritatea clientilor au bugete care se incadreaza intre 40.000 si 50.000 euro.

“Majoritatea clientilor vin cu o imagine in minte si stiu deja ce vor, insa de cele mai multe ori, oferta atat de variata ii ia prin surprindere, iar dupa vizionare isi schimba perspectiva”, spune Grigore.

In general fata de bula imobiliara, clientii actuali sunt evident mult mai bine informati si mai cumpatati in general. “Procesul decizional este mai indelungat, durand in medie doua luni. Cumparatorii compara ofertele mult mai atent, fie ca vorbim de oferta rezidentiala sau cea a fianantarilor, isi fac mai multe calcule si proiectii privind viitorul propriu si chiar urmaresc, pe parcursul a mai multor luni, evolutia unui proiect rezidential, daca este interesat de achizitia unei locuinte noi – acest fapt se intampla fie ca vorbim de un proiect de mici dimensiuni, cu doua blocuri, sau de un proiect gigant, cu mii de locuinte ridicate”, spune Gabriel Voicu.

Mai este interes si pentru case sau vile?

Oferta noua de vile s-a adaptat foarte bine la cererea actuala in ultimii doi ani: nu mai gasim vile cu suprafete foarte mari si cu un amplasament prost.

“Au aparut vile cu o suprafata ceva mai mare comparativ cu un apartament nou cu trei camere, care ofera acelasi numar de camere dar dispuse pe parter plus un etaj, existand in plus si un teren alaturat, la un pret final care poate fi comparat cu cel al unui apartament cu trei camere similar – dintr-un proiect similar ca segment de piata, pozitionare si suprafete. Exista deci vile al caror pret poate ajunge pana la 70.000 – 90.000 de euro, in functie de segment, existand o piata, chiar daca mai redusa, si pentru acestea. Numarul de tranzactii inregistrat in 2013 a fost mai ridicat fata de anul precedent, existand deci o crestere si pentru segmentul de vile, cel putin pentru acele proiecte care au venit cu produse atractive”, spune Gabriel Voicu.

Potrivit datelor Darian, in 2013 casele si vilele din Bucuresti s-au vandut la un pret mediu de 1.038 euro/mp, Capitala fiind si singura localitate cu peste 1.000 euro/mp. Pe locul secund se situeaza Cluj-Napoca cu un pret mediu de 890 euro/mp. Cele mai mici preturi de vanzare se regasesc in Alexandria si Botosani.

Preturile terenurilor pentru constructii au scazut substantial.

In ceea ce priveste terenurile pentru dezvoltare, chiar daca in comparatie cu perioada similara a anului 2012 preturile nu au cunoscut o depreciere considerabila (aproximativ 6%), fata de inceputul crizei, la jumatatea anului 2008, la nivel national preturile au scazut cu 63%. Cea mai mare scadere din 2013 a fost consemnata la terenurile din Arad si Ploiesti (14%) si Targoviste (13%).

"Un argument in favoarea scaderii continue a preturilor la terenuri l-a constituit faptul ca spre deosebire de piata locuintelor, sustinuta de programul Prima Casa, in cazul primelor nu a existat nicio parghie care sa mentina pretul. De asemenea, marja de negociere in cazul terenurilor este mai ridicata decat in cazul locuintelor", se mentioneaza in comunicat.