“Dupa o lunga perioada marcata de un trend descendent in piata imobiliara (2009-2013) si o relativa stagnare in 2014, prima jumatate a anului 2015 anunta o revigorare a pietei imobiliare. Continuarea unor proiecte incepute inainte de criza financiara in special in piata spatiilor comerciale si de birouri ca si demararea altora noi reprezinta argumente solide in acest sens. Tendinta de expansiune a pietei imobiliare se resimte atat in capitala, cat si in provincie”, spune Andrei Botis, managing partner al NAI Romania.

“Sunt intr-adevar investitori care se uita la oportunitatile existente si la Romania. Acestia se impart in cateva categorii: active in Romania in ultimii 3-7 ani (NEPI, Globalworth, Immofinanz etc), prezenti in Romania dar inactivi dupa 2008, investitori care evalueaza oportunitatile din Romania fara sa fi achzitionat inca. Ne asteptam ca din ultimele doua categorii sa vedem din ce in ce mai multi tranzactionand active in urmatoarele 12 luni”, spune si Silviana Badea, head of capital markets in cadrul JLL, care adauga ca potentialul este ca volumul de investitii din al doilea semestru sa se ridice la 800 mil. euro.

Specialistii imobiliari au mentionat ca trendul ascendent al pietei va continua cu un plus de dinamica pe pietele regionale. “Ultimul semestru al anului 2015 va continua, foarte probabil, trendul inceput la finalul anului precedent prin finalizarea proiectelor incepute si demararea altora noi. Este de asteptat sa vedem o dezvoltare mai accentuata pe pietele regionale, in contextul in care piata bucuresteana da semne de maturizare”, a declarant Andrei Botis.

Investitorii se intorc: oportunitatile de investitii se epuizeaza

Silviana Badea atrage atentia insa ca oportunitatile de investitii in sine nu sunt foarte multe. “Cladirile de birouri de vanzare se vor tranzactiona in urmatoarele 6-12 luni lasand piata de investitii cu un stoc limitat de produse prime. La fel se intampla si cu stocul de produse de investitii industriale care se va fi epuizat pana la sfarsitul acestui an concentrandu-se in mainile a 3-4 proprietari. In ceea ce priveste retail-ul, dintre prime shopping centers, nu ne asteptam sa vedem la vanzare proprietati income producing”, spune Silviana Badea.

Printre principalele tendinte sesizate de consultantii JLL pe piata in acest an se numara interesul crescut pentru segmentul industrial, dar si pentru Romania in general ca destinatie de investitie, investitori institutionali facandu-si assessmentul de tara. De asemenea, specialistii au sesizat o compresie a yieldurilor, dar si un interes mai mare din partea bancilor pentru a finanta produse de investment prime, ceea ce ii face pe consultanti optimisti in ceea ce priveste conditiile de finantare.

“Anul acesta a fost marcat de o crestere a pietei imobiliare atat pe segmentul noilor dezvoltari, cat si pe cel al tranzactiilor cu proprietati imobiliare industriale, comerciale si de birouri. Printre proiectele imobiliare semnificative pe piata bucuresteana putem aminti cladirile de birouri din complexul AFI, cele dezvoltate de Skanska si Globalworth in partea de nord sau Center Square pe strada Vasile Alecsandri. Pe piata timisoreana, investitiile Globalworth in spatiile industriale din apropierea aeroportului sau cele ale NEPI in dezvoltarea unui mall pe locul fostei fabrici Dermatina sunt relevante pentru a intelege tendintele pietei impobiliare. Piata spatiilor de birouri cunoaste si ea, asa cum am vazut anterior, tendinte de dezvoltare. Pe piata ieseana, remarcam un interes mai ridicat in ceea ce priveste piata spatiilor comerciale si de birouri, semnificativa in acest sens fiind continuarea proiectului Palas sau investitiile masive asteptate sa se incheie in cea de-a doua parte a anului la proiectul Moldova Center”, a comentat si Andrei Botis.

Citeste si:

Astfel numarul proiectelor in dezvoltare si a trazactiilor sunt in crestere. “Este evident interesul manifestat de investitori straini, intre care ParkPoint Properties care a achizitionat parcul industrial Europolis, NEPI care dezvolta noi proiecte comerciale intre care Mega Mall si Timisoara Shopping City, Sonae Sierra si Caelum Development care construiesc Park Lake Mall sau Globalworth implicat pe piata spatiilor de birouri bucurestene, dar si pe cea a spatiilor industriale din Timisoara prin achizitia si dezvoltarea Timisoara Airport Park. Putem enumera de asemenea jucatori romani importanti pe piata spatiilor comerciale si de birouri dintre care se distinge Iulius Group cu investitii masive in Iasi, Timisoara sau Cluj sau Proiect Bucuresti, dezvoltator al Center Square”, a exemplificat Andrei Botis.

“Concluzia generala este ca putem remarca pentru primul semestru al anului 2015 o crestere a interesului investitorilor romani si straini pentru piata imobiliara romaneasca”, spune Botis.

Cum vor evolua chiriile

“Ca urmare a dezvoltarii mentionate a ofertei in piata imobiliara, ne asteptam la o crestere a stocului de proprietati imobiliare pe toate segmentele, cu accent pe spatiile ce ofera facilitati extinse, respectiv spatiile industriale si de birouri clasa A. Multe dintre acestea au fost dezvoltate pornind de la cerintele clientilor si avand la baza contracte de pre-inchiriere. Oferta in crestere in conditiile unei cereri bazate in mare parte pe necesitatile de relocare ale companiilor, ne conduce la a previziona o relativa stabilitate a nivelului chiriilor pe perioada anului 2015”, a declarant reprezentantul NAI Romania.

Piata de birouri

Piata de birouri din Romania a atins un punct de stabilitate, spun specialistii JLL. “Chiriile, de altfel variabile in functie de sub-piete, sunt pentru spatii prime sunt la aceeasi valoare de aproximatv 3 ani – 18,5 €/m²/luna si nu sunt semne ca ar putea creste pe termen scurt spre mediu. Stocul de spatii de birouri a atins 2,3 milione de mp dupa ce in ultimii 2 ani livrarile de proiecte noi au fost in jurul a 120.000 mp. Mai mult, in 2015 aceeasi valoare este previzionata. In 2016, insa, aproximatv 300,000 mp au fost anuntati in special in partea de nord a Bucurestiului, o valoare ce reprezinta 13% din stocul actual. Cerea dominata puternic de companii IT si Telecom a atins valori record in ultimii 2 ani de aproximativ 295,000 mp iar in 2015 ne asteptam ca o suprafata asemanatoare sa fie inchiriata”, au declarat oficialii JLL.

Piata de retail

Potrivit JLL, chiriile in centrele comerciale considerate prime in Bucuresti au ramas constate in ultimii 2 – 3 ani in jurul a 60 – 70 €/mp/luna datorita livrarilor limitate de astfel de proiecte noi. Nu ne asteptam la variatii semnificative pana la finalul lui 2015 datorita numarului destul de scazut de centre comerciale ce vor fi finalizate, lucru ce s-ar putea schimba insa in 2016 atunci cand constructia a 2 proiecte majore din partea de est a orasului se va incheia.

Odata cu livrarea Mega Mall in mai 2015, stocul de centre comerciale a depasit 1 milion de mp in Bucuresti. Ca proiecte viitoare, in capitala sunt anuntate aproximativ 140,000 mp (Pipera Plaza pana la finalul lui 2015, ParkLake Plaza si Veranda ca proiecte noi si extinderile Colosseum Retail Park si Pormenada Mall in 2016) Cresterea economica sustenabila bazata in special pe cresterea vanzarilor cu amanuntul a incurajat retailerii sa isi reconsidere planurile de expansiune destul de precaute pana acum. Dupa ce in 2014, marci precum Jumbo, Maxi Toys au deschis primele lor unitati in Romania, in prima parte a anului, nume noi precum Nespresso, Michael Kors Marc Cain si-au asigurat primele locatii in Bucuresti. Mai mult, dupa o pauza de 2 ani in care au lipsit din tara, Debenhams si-a redeschis magazinul din Bucuresti Mall si planuiesc sa se extinda si in alte centre comerciale.
Pentru viitor, exista un numar ridicat de retaileri internationali care si-au manifestat interesul de a intra pe piata locala atat direct cat si prin franciza. Majoritatea numelor ce inca analizeaza Romania sunt retaileri de acticole pentru copii, retaileri de sport, retaileri de fashion sau francizele unor restaurante si cafenele de renume.

Piata de industrial

Chiriile au fost constante in ultimele 12 luni, cuprinse pentru spatii logistice prime intre 3,4 si 4 euro/mp/luna (variind in functie de tipul de spatiu, locatie si termeni contractuali) dar se poate remarca o usoara crestere, tinand cont ca rata medie de neocupare a scazut semnificativ in ultimul an iar noile proiecte vor fi livrate abia catre sfarsitul anului, inceputul anului viitor.

Interesul a crescut pentru proiecte industriale si logistice, datorita unui cumul de factori, printre care, cei mai importanti sunt cresterea puternica a cererii (cifre record atat in 2013 cat si in 2014) si spatiul limitat disponibil pentru a acoperi aceasta cerere. Volumul previzionat al tranzactiilor de inchiriere pentru 2015 va fi cel putin la acelasi nivel cu cel din 2014, respectiv de peste 300.000 mp. Mai mult, inceputul anului in care cererea a fost aproape in totalitate noua, ne face sa fim optimisti in ceea ce priveste procentul acestui tip de tranzactii in cerea anuala, potrivit JLL.