In Romania, materializarea dorintei de „a avea o casa” este inca destul de accesibila, din ce in ce mai multe persoane alegand ca in locul unei chirii sa plateasca o rata la banca care, nu de putine ori, este sub costurile pe care le presupune statutul de chirias.

Cu toate acestea, fiecare dintre cei care se gandesc sa-si achizitioneze o locuinta, si in special cei care isi doresc ca aceasta sa fie intr-un bloc construit recent, trebuie sa constientizeze ca atentia in verificarea anumitor aspecte ii poate scuti de multe batai de cap si chiar de pierderea unor sume consistente de bani.

In primul rand, verificarea imobilului trebuie sa demareze prin solicitarea de catre cumparator a unui extras de carte funciara asupra imobilului teren si/ sau cladire/ apartament, acesta avand rolul de a ne informa daca exista sarcini sau litigii notate in legatura cu imobilul.

In al doilea rand, chiar daca am obtinut un extras de carte funciara de informare si am constatat faptul ca asupra imobilului nu este instituita nicio sarcina, verificarea ar trebui sa continue prin consultarea portalului instantelor de judecata (dupa numele beneficiarului/ proprietarului imobilului teren/constructie), doar astfel existand posibilitatea unei informari cat mai exacte asupra faptului ca intr-adevar nu exista litigii in legatura cu respectivul imobil.

In al treilea rand, imobilul trebuie sa fie construit in baza unei autorizatii de construire perfect valabile (aici ne referim ca inclusiv documentatia care a stat la baza acesteia trebuie sa respecte exigentele legale), motiv pentru care apreciem ca aceasta documentatie, sau cel putin autorizatia de construire si certificatul de urbanism, trebuie sa fie printre primele documente pe care le solicitam atunci cand dorim sa achizitionam un imobil.

Citeste si:
CNAIR: Autorizatia de construire Targu Mures-Ungheni, prelungita
CNAIR: Autorizatia de...

Din momentul in care avem actele reprezentand autorizatia de construire si certificatul de urbanism, cel mai bine este sa mergem sa consultam un specialist, intrucat simpla eliberare a acestora nu inseamna intodeauna ca putem achizitiona linistiti imobilul respectiv.

Sustinem aceasta deoarece, in practica, se ivesc doua situatii si anume:

  1. Aceea in care autorizatia este perfect legala, insa beneficiarul alege sa construiasca cu nerespectarea acesteia, caz in care exista posibilitatea sesizarii instantei de judecata cu solicitarea de obligare a proprietarului sa aduca constructia in limitele autorizate (cu exceptia situatiilor in care specificul zonei permite intrarea in legalitate si reautorizarea);
  2. Aceea in care, chiar daca este emisa, autorizatia este nelegala fiind eliberata pentru construirea unui imobil care aduce atingere legislatiei in materie.

Este adevarat ca nelegalitea unei autorizatii nu poate fi contestata in instanta decat intr-un anumit termen si am tinde sa credem ca inexistenta niciunui litigiu pana la momentul achizitionarii imobilului (sa spunem 1 an) creeaza prezumtia legalitatii acesteia, insa trebuie facuta o subliniere.

Ultimile modificari aduse Legii nr. 554/2004 a contenciosului administrativ prevad ca plangerea prealabila (procedura prealabila obligatorie inainte de a ne adresa instantei), in cazul actelor administrative unilaterale, se va introduce in termen de 30 de zile din momentul in care persoana vatamata a luat cunostinta, pe orice cale, de continutul actului.

Citeste si:
IKEA lanseaza o colectie pentru cei care stau in chirie
IKEA lanseaza Ombyte, o...

Prin urmare, exista posibilitatea ca de continutul autorizatiei de construire o terta persoana interesata sa ia cunostinta la o diferenta considerabila de timp, caz in care o eventuala actiune in anulare este perfect admisibila.

In al patrulea rand, contractul de rezervare, antecontractul de vanzare si contractul de vanzare reprezinta iarasi acte a caror analiza va poate scuti de multe probleme.

Incepand de la clauze care prevad obligatia platii unei sume excesive doar pentru rezervarea imobilului (fapt care trebuie sa ne ridice anumite semne de intrebare), continuand cu acelea in care imposibilitatea perfectarii tranzactiei, indiferent de motiv, conduce la pierderea acestui avans, dar si cu acele clauze care prevad obligatia promitentului-cumparator de a achizitiona respectivul imobil chiar daca acesta nu mai prezinta toate caracteristicile evidentiate odata cu rezervarea acestuia, sunt doar cateva dintre clauzele redactate exclusiv in beneficiul vanzatorului si care se regasesc in actele incheiate in vederea achizitionarii unui imobil (situatii mai des intalnite in contractele cu dezvoltatorii imobiliari).

Nu in ultimul rand, foarte important de solicitat sunt si avizele care atesta bransarea imobilului la utilitati (apa, gaz, electricitate etc), fiind de notorietate situatiile in care cumparatorii au descoperit, dupa momentul vanzarii, faptul ca imobilul era alimentat cu apa dintr-un put prin intermediul unui generator.

Citeste si:
Ce investitii sa faci pentru confort maxim in locuinta ta
Ce investitii sa faci pentru...

Tocmai pentru a se evita astfel de situatii, a fost initiat proiectul legislativ de modificare a Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, care a fost adoptat in data de 10 aprilie 2019 de Camera Deputatilor (forum decizional), urmand a fi promulgat, si care prevede in mod expres permiterea utilizarii constructiei numai dupa admiterea receptiei la terminarea lucrarilor.

Prin urmare, constientizand nerabdarea specifica momentului in care dorim sa ne achizitionam o locuinta, trebuie sa ne gandim ca aceasta decizie trebuie sa fie una documentata, in caz contrar existand riscul nu numai sa nu ne mutam in locuinta mult dorita in termenul preconizat, ci si sa trecem prin adevarate traume emotionale.

Sursa foto: Shutterstock

Te-ar putea interesa si:


Mai multe articole din sectiunea Legal Business »



Citeste si
Cum maresti inteligent gradul de independenta energetica a locuintei