Invitati: Adrian Erimescu, director general imobiliare.ro, Valentin Ilie, director executiv Coldwell Banker Affiliates of Romania, Traian Stancu, COO Kiwi Finance si Dan Ioan Popp, presedinte Impact Developer&Contractor.

Tema: Cum va evolua piata locuintelor in 2012

Wall-Street.ro: Sa incepem cu un scurt bilant al anului trecut. Cum au evoluat preturile locuintelor in 2011?

Adrian Erimescu: Preturile cerute pentru apartamentele din Bucuresti nu au scazut in 2011, ci chiar au inregistrat o crestere de 1,3% in perioada ianuarie 2011 – ianuarie 2012. Pentru apartamentele vechi, scaderea a fost de 0,4%, in timp ce apartamentele noi au inregistrat un avans de 2,9%. Pe de alta parte, din informatiile prelucrate de INS (Institutul National de Statistica – n.r.) pe baza datelor colectate de la notari, preturile au scazut in 2011 si nu a fost o stagnare.

Valentin Ilie: Din datele noastre, putem confirma o scadere pentru intreg anul 2011, variatiile fiind cuprinse intre 1-3%. Insa, la valori cuprinse intre 60 - 70.000 euro, aceste variatii de pret sunt nesemnificative, ele nu sunt percepute de cumparator. Oferta in piata este foarte dinamica, proprietatiile intra si ies cu o viteza de neimaginat in momentul de fata.

In acest an, au venit mai putini clienti sa vizioneze apartamente, intrucat si Oficiul de Cadastru a fost inchis pana pe 16 ianuarie. Totodata, a venit si gerul si zapada. Cand nu are vizitatori, proprietarul ajusteaza pretul cu pana la 5%. Scaderea pretului nu este neaparat relevanta, avand in vedere ca in orice negociere directa se poate ajunge la o diminuare de 10-15%, in special pentru locuintele vechi.

Wall-Street.ro: Au fost reduceri de pret si in cazul locuintelor noi? Cum au reactionat dezvoltatorii?

Dan Ioan Popp: Ca dezvoltator, analizam portofoliul nostru si unde am vandut mai bine, inseamna ca pretul este prea bun. Ajustarile noastre au fost de maximum 3 procente si, in medie, de 1,5%. Noi am avut doua tendinte anul trecut: de crestere a preturilor la unitatile mici, precum garsoniere si apartamente cu trei camere si de reducere la celelalte.

Wall-Street.ro: Asta inseamna ca a fost o cerere mai mare pentru trei camere sau au fost preferate tot apartamentele cu doua camere, care se incadreaza in programul Prima Casa?

Valentin Ilie: Cererea mare pentru doua camere apare si din reorientarea clientilor. Daca cineva gaseste o unitate cu doua camere la un pret similar cu cel al unei garsoniere, se orienteaza spre acest prim tip. De asemenea, cei care si-ar dori trei camere, dar nu pot sa isi permita un astfel de apartament, se reorienteaza spre doua camere.

Wall-Street.ro: Ramane Prima Casa “motorul” tranzactiilor imobiliare?

Valentin Ilie: Existenta acestei solutii de finantare a adus clientul in piata sa isi caute o locuinta. In cazul nostru, maxim 25% din tranzactii se realizeaza prin Prima Casa. Anul trecut, am avut circa 18.000 de vizite lunar si doar 1% s-au concretizat in tranzactii.

Dan Ioan Popp: Ca dezvoltator, consider ca Prima Casa este extrem de importanta in lantul tranzactiilor. Cu cat ciclul de cumparare este mai scurt, cu atat lantul tine mai mult cont de Prima Casa. Intr-adevar, acest ciclu este din ce in ce mai lung pentru ca oamenii sunt mai prudenti. Noi am realizat o analiza, in urma cu noua luni, din care a reiesit ca 5% din tranzactilei reale cu Prima Casa influenteaza pana la 18% din piata.

Wall-Street.ro: Ce putem spune despre valuta in care au fost accesate creditele? Stim ca BCR tocmai a lansat creditul Prima Casa in lei. Care va fi impactul in piata?

Traian Stancu:
Au fost cazuri in care clientii au venit sa solicite Prima Casa, dar au preferat credite alternative cu avans de 15%, dar cu cateva avantaje in plus fata de program. Acum, ca urmare a noilor reglementari BNR privind avansul de 25% la creditele in euro, direfentierea dintre aceste credite alternative si Prima Casa a crescut in cazul finantarilor in euro.

Citeste si:

In portofoliul nostru, 99% din credite sunt luate in euro. In momentul in care vom avea o oferta pe lei cu un ecart de maxim 1-1,5% fata de euro automat clientii vor alege varianta in lei, mai ales ca 1% pe luna pierd din schimbul valutar in cazul creditelor in euro. Asta s-a intamplat si pe nevoi personale, cand au aparut alternative in lei, peste 90% din accesari au fost cele in lei.

Wall-Street.ro: De ce ar fi 2012 un an bun pentru achizitia de locuinte?

Traian Stancu: In mod paradoxal, in prezent, clientul este in cea mai buna pozitie prin mixul pretului imobilui, ale veniturilor si al costului creditului. Nu a existat nicioadata in ultimii 5-6 ani un mix atat de bun. Clientul cu acelasi venit isi permite acum un imobil cu o suprafata dubla si cu un credit mai mic, insa suntem blocati de un sentiment major de neincredere, bazat pe orice tip de veste care ar putea aparea.

In acest an ne asteptam sa finantam mai multe achizitii, in primul rand ca umare a cresterii cotei de piata. Vom avea cateva produse de finantare exclusive si ne vom concentra si pe nise de clienti. Exemplul clasic sunt cei din industria IT, unde veniturile sunt in crestere, dar sunt oameni care lucreaza pe perioada determinata, lucreaza pe PFA sau lucreaza direct cu angajatori din strainatate.

Dan Ioan Popp: Eu, spre exemplu, imi aduc aminte de perioada 1995-1996 cand lansam primul proiect rezidential si vindeam vile in rate. La aceea data, pana in anii 2000, mergeam la banci si imi spuneau ca nu crediteaza, asa ca noi ne creditam singuri clientii. Acum ne-am intors in timp si 70% din clienti au rate direct la noi. Nu ma bucur sa iau povara in bilant, dar o fac din lipsa de alternative. Ce pot sa va spun este ca defaultul de neplata este foarte mic, de circa 2%.

Wall-Street.ro: In incheiere, care sunt scenariile pe care le luati in calcul pentru acest an?

Valentin Ilie: La nivel de preturi ma astept sa scada moderat, daca nu va exista vreo influenta majora.Ma astept, de asemenea, la debutul unor proiecte imobiliare. Ma astept se vada in piata cateva proiecte de minim 100 de locuinte intr-o prima faza, care sa arate ca cineva si-a facut un calcul, ca este dispus sa isi asume un risc. Discutam pe proiecte si chiar am avut start-upuri.

Adrian Erimescu: Ca portal imobiliar, noi avem cateva banci care au intrat inca de anul trecut ca vanzatori de apartamente pe imobiliare.ro. Noutatea o reprezinta proiectele in insolventa, insa avem doar doua cazuri, Asmita si Alia, asa ca nu as spune ca este o tendinta.

Proiectele mici listeaza, de asemenea, locuintele pe portal si vand foarte repede. Locuintele din aceste proiecte sunt mult mai adaptate pe cererea solvabila. Spre exemplu, in Timisoara exista doi dezvoltatori care au construit si vandut in criza. Preturile adaptate la Prima Casa sunt o masura logica in aceasta perioada, acolo nu vor fi probleme de vanzare, chiar daca piata mai ia o pauza de cateva luni. Criza dureaza de ceva timp si nu vad o blocare a pietei pe o perioada indelungata, care sa depaseasca doua-trei luni.

Dan Ioan Popp: Am vrea sa incepem in primavara constructia a 24 de case in Pipera, pe care dorim sa vindem in faza de proiect, astfel incat sa fie finantate chiar de clienti. Mai avem in plan un proiect mai accesibil, in zona Ghencea. In Greenfield, mai avem circa 110 apartamente de vanzare.

Valentin Ilie: Ma astept ca 2012 sa fie cel mai prost an de la debutul crizei, iar “optimismul meu debordant” vine ca urmare a faptului ca studiez mai multe industrii si vad nivelul de capitalizare al companiilor, vad greutatea cu care banii se intorc la cel care a prestat un serviciu sau a vandut un produs. De asemenea, sfarsitul lui 2011 a fost problematic in imobiliare: au inceput insolventele pe care le preconizam. In 2012, avem deja de patru ori mai multe insolvente in rezidential. Cineva o sa piarda si asta o sa se simta in piata. Din aceasta cauza spun ca o sa fie rau, undeva ceva o sa se rupa. Aceste lucruri nu vor duce la o crestere.

Fotografii, de Mircea Dragos, fotografii-profesionale.ro.

Intalnirile wall-street.ro au loc la Grand Cafe Van Gogh, din Centrul Vechi din Capitala.