2014 este un an foarte important pentru Ingo Nissen ca manager al Sonae Sierra in Romania. La inceputul acestui an, compania a reusit, dupa o perioada de modificari, negocieri si discutii, sa vada cum planurile prind contur si pe plan local, odata cu debutul constructiei mallului ParkLake Plaza din Titan, unul dintre cele mai asteptate proiecte de retail de pe piata, o investitie de 180 mil. euro.

Mallul ParkLake Plaza prinde radacini langa IOR

Mallul ParkLake Plaza prinde radacini langa IOR

Am baut hectolitri de cafea cu bancile in primii doi ani de criza. Am vorbit despre orice numai de business nu.

Ca multe alte companii de dezvoltare imobiliara, Sonae Sierra a fost nevoita sa puna pe hold, iar apoi sa isi adapteze proiectele locale noilor conditii de piata ca urmare a crizei, un proces care necesita timp, energie si rabdare. Spre deosebire de alti devoltatori, insa, Sonae Sierra nu a renuntat la piata locala si si-a asumat anii de negocieri fara rezultat cu bancile si a continuat sa ramana un jucator activ pe piata.

Le bistro

Acum, odata cu demarare lucrarilor de constructie ale mallului Parklake Plaza, Ingo Nissen este parca mai senin decat in anii trecuti. Ne-am intalnit pentru o discutie in Le Bistro (Le Club), chiar dupa un tur pe santierul de langa parcul IOR. Lucrarile de pe santier, aflate la stadiul de excavari, sunt impresionante, iar potrivit reprezentantilor Soletanche, compania care se ocupa de lucrari, lucrarea este una dintre cele mai ample realizate in Romania.

Cum a simtit Ingo Nissen ultimii 6 ani din imobiliarele locale? “Dupa 2008 am avut o perioada dificila pentru ca nimeni nu intelegea in acel moment cat de mare este si cat va dura aceasta criza, lumea se gandea ca va fi mai dificil 2-3 ani. Deja dureaza de 5 ani”, spune managerul Sonae Sierra.

“La inceput am oprit proiectele, iar apoi dupa ce ne-am repliat am incercat sa restartam businessul, am inceput sa discutam din nou cu bancile, cu retailerii. Am baut hectolitri de cafea cu bancile in primii doi ani de criza si am vorbit despre orice numai de business nu. Din 2011, situatia s-a schimbat, atitudinea bancilor s-a schimbat, dar intre debutul discutiilor si inchiderea lor este o perioada de 2-3 ani. Inainte de 2008 daca aveai nevoie de 50 mil. euro nu era nicio problema, ii primeai imediat. Acum ai nevoie de multe studii, multe hartii si ai multi oameni de convins, dar acestea sunt noile regulile ale jocului si sunt aceleasi si pentru competitie. Este important sa iti acorzi timpul si rabdarea sa iti asculti partenerul de discutie, nu sa iti spui ca este nebun si nu intelege nimic din business. Din contra, daca nu a inteles trebuie sa stii sa il asculti pentru a-i explica. Ascultarea este foarte importanta pentru ca trebuie sa intelegi cum gandeste celelalt, din momentul in care ai inteles asta devine usor: ori iti dai seama ca nu se va intampla niciodata pentru ca diferentele sunt prea mare si renunti, ori intelegandu-l reusesti sa ii explici si sa il convingi”, spune Ingo Nissen.

Ingo Nissen

In prezent, Nissen este convins ca va obtine finantarea pentru constructia ParkLake Plaza spunand “ca este la o intalnire distanta de semnarea contractului”.

Suntem intrerupti o clipa de chelnerita din Le Bistro care ne serveste mancarea, ceea ce ne deconecteaza putin de la amintirile lungilor negocieri cu bancile si duce discutia in zona mai relaxanta a gatitului pentru cateva minute. Nissen imi marturiseste ca este un mare fan al salatelor si ii place sa pregateasca orice fel de salata, mentionand ca merge destul de des sa cumpere fructe si legume proaspete.

Ingo Nissen
Managerul Sonae Sierra locuieste in Romania, iar acasa in Germania merge cam o data la fiecare al treilea weekend. Calatoriile nu sunt insa o noutate pentru managerul neamt, care a avut ocazia sa supervizeze lucrari de constructie aproape in toate colturile lumii inca de la inceputul carierei. Ceea ce spune el a fost extrem de sanatos pentru restul carierei sale, pentru ca si-a dat seama de diferentele care pot exista. A invatat sa se astepte si ca lucrurile sa mearga altfel decat a fost planificat si a invatat ce inseamna managementul timpului si al resurselor.

A ajuns in Romania chiar inainte de prabusirea pietei

Nissen povesteste ca si-a inceput cariera la inceputul anilor ’80 dupa ce si-a terminat studiile. A facut un doctorat despre legile betonului la Univesitatea din Munchen si isi aminteste ca se gandea sa devina inginer de poduri. De altfel ingineria este o traditie de familie, tatal sau a fost inginer civil, bunicul sau la fel. Asa a si ajuns de altfel inca din copilarie pe santiere. Chiar daca nu profeseaza ca inginer, Nissen spune ca anii de studiu intens ii sunt de ajutor in activitatea de management. “Asta m-a ajutat mult, niciun contractor nu ma poate pacali pentru ca regulile de baza sunt aceleasi ca atunci cand am studiat”, spune zambind Nissen.

A lucrat intial la o companie de inginerie, apoi la una de constructii. A urmat o firma de project management si abia apoi a lucrat pentru un dezvoltator imobiliar din Germania care in 2000 a fost cumparat de Sonae Sierra. “In 2000 am inceput sa lucrez pentru Sonae Sierra. Inainte am lucrat pentru un alt dezvoltator imobiliar, o companie subsidiara a unei banci, care a fost preluata de care Sonae Sierra. In acel moment aveam optiunea sa raman alaturi de noul management sau sa imi caut un alt loc de munca . Mi-am zis de ce nu? Am ramas si nu am regretat. Sonae Sierra este o companiei foarte buna cu valori etice puternice si o strategie clara, iar asta imi place”, povesteste Nissen, care a venit in Romania in februarie 2008, cand piata imobiliara era in momentul de varf.

A trebuit de la o varsta frageda sa inteleg ca managementul timpului si al resurselor este esential pentru a fi eficient

Ingo Nissen

“Dupa nici un an insa lumea imobiliara avea sa devina foarte diferita. Incepusem mallul din Craiova si am oprit lucrarile din cauza crizei. Toata Romania suferea, nu doar noi, erau vremuri dificile pe care cred ca le-am depasit. Nu am concediat pe nimeni, doar un om, dar nu a fost legat de criza, nu am taiat salarii. Totul a fost stabil si cred ca angajatii nostri pretuiesc asta. Facem un chestionar intern o data la 2-3 ani printre angajati si mi se pare interesant ca lucrul de care sunt cei mai multumiti angajatii este salariul, probabil pentru ca nu au fost taieri”, povesteste Nissen.

Nissen: La inceputul carierei supervizam lucrari in intreaga lume

Cum au fost inceputurile carierei lui Nissen? "La inceputul carierei am lucrat pentru o companie de constructii si supervizam lucrari in toata lumea. Puteam ajunge sa lucrez in cursul unei saptamani si in cateva tari diferite, cu culturi diferite. O altfel de experienta iti ofera o imagine de ansamblu si te face sa intelegi foarte bine ca Germania nu reprezinta normalitatea si ca in majoritatea lumii nivelul de trai este mult mai scazut", povesteste Nissen.

Nissen a inteles cu ajutorul tatalui sau de foarte tanar sa respecte munca si priveste cu recunostinta oportunitatile pe care le-a avut.

"Cand eram inca student, tatal meu, care avea la aceea data o firma de constructii care avea lucrari in Arabia Saudita, mi-a dat posibilitatea ca pentru o perioada sa lucrez acolo. Am lucrat de la o varsta frageda in Arabia Saudita, Marea Britanie, SUA, America Latina. Totul este atat de diferit, incat am inteles ca tanar inginer ca Germania reprezinta un rai in care sa traiesti si sa muncesti. Inca cred asta. Chiar si acum, dupa cei 6 ani petrecuti in Romania, vad Germania dintr-un unghi cu totul diferit diferit fata de perioada in care am lucrat in Germania. Cand vad problemele din Romania si le compar cu cele de acasa, ma gandesc ca noi nu prea stim ce inseamna de fapt probleme", spune Nissen.

Cum l-au ajutat pe el personal experientele “exotice” de la inceputul carierei? Nissen povesteste ca primele experiente de management le-a avut in Arabia Saudita, unde totul era foarte dezorganizat.

"Incurajez orice tanar inginer sa mearga intr-o tara straina, cu cat mai exotica cu atat mai bine, caci asa vezi care sunt diferentele”, a declarat Ingo Nissen.

Citeste si:

Ingo Nissen

“Venind din Germania esti obisnuit ca atunci cand stabilesti o intalnire, iar cel cu care te vezi intarzie sa iti dea un telefon sa te anunte - pentru ca este nepoliticos sa nu anunti. In Arabia Saudita nici nu veneau la intalniri. Asteptam cu orele si a doua zi cand ne intalneam imi spuneau foarte detasati ca au uitat si ca ne vedem maine. Astfel, a trebuit de la o varsta frageda sa inteleg ca managementul timpului si al resurselor este esential pentru a fi eficient. Am fost fortat sa invat sa privesc in viitor pentru o perioada mai lunga de timp, ca sa pot organiza eficient fluxurile de materiale de constructii, de resurse umane, astfel incat sa ai tot timpul oamenii potriviti la locul potrivit si a fost foarte sanatos pentru restul carierei mele. Aceasta prima experienta de management a fost foarte pozitiva”, a spus Nissen, care a mentionat ca aceasta experienta pe care a avut-o prin compania tatalui sau viza o dezvoltare pentru un sistem de canalizare care se intindea pe 4 kilometri.

“Dezvoltarea se intindea pe 4 km si erau undeva la 150 de muncitori, pe care, fiind o intindere atat de mare, era greu sa ii monitorizezi si trebuia sa implementez sisteme prin care sa pot controla ce fac si sa vad cine munceste si cine nu. Era destul de dificil si pentru ca la scoala nu afli de cat timp are nevoie un muncitor pentru a incheia o sarcina”, spune Nissen.

Gandindu-ma la multele intarzieri ale lucrarilor de infrastructura de la noi il intreb curioasa pe Nissen ce solutie a gasit pentru a monitoriza muncitorii. Imi spune zambind ca a fost simplu. “Le dai sarcini mici si pe urma pe maresti treptat, cat timp nu se plang inseamna ca task-ul este fezabil. Cand nu va mai fi fezabil vor veni sa iti spuna ca nu se poate”, spune Nissen. Legat de situatia din Romania, Nissen spune ca “vezi multe lucrari care nu sunt 100% finalizate. Sunt lucrari date in folosinta si de jumatate de an, dar ca nu sunt 100% finalizate. Cand am deschis centrul comercial Alexa nu era complet finalizat la inaugurare, dar clientii nu vedeau asta. Cand am facut al doilea proiect a fost gata integral, pentru ca am invatat din greseli. De la centru comercial, la centru comercial inveti”, spune Nissen, care a mentionat ca asteapta cu entuziasm si nucleul de experienta pe care ParkLake Plaza il va aduce.

Mezanin cu hipermarket si galerie comerciala in ParkLake Plaza

Ajungand la santierul ParkLake Plaza, il intreb pe Nissen de ce se sapa atat de mult sub pamant. “Planul urbanistic general si cel zonal nu permit sa construiesti mai mult deasupra, iar atunci cand te gandesti la un centru comercial te gandesti la masa critica, cand este mallul tau suficient de mare astfel incat sa atraga cat mai multi oameni, pentru ca un centru comercial este cu atat mai atractiv cu cat poti oferi oamenilor o oferta cat mai diversificata, cat mai multe elemente diferite, sa creezi practic un loc al confortului in care vizitatorul sa gaseasca tot ce are nevoie, tot ce isi doreste, iar pentru asta ai nevoie de marime”, spune Nissen, care a explicat ca mallul va avea un nivel similar unui mezanin unde va fi amplasat hipermarketul si o galerie comerciala cu servicii.

“Are sens sa amplasam hipermarketul asa pentru ca atunci cand vii la hipermarket cumperi cantitati mari si de obicei vii cu masina, astfel vei avea parcarea mult mai aproape de hipermarket”, spune Nissen.

Pa parterul Parklake Plaza vor exista deschideri si marcaje care vor ghida vizitatori spre supermarket, iar dezvoltatorul va castiga spatiu la parter pentru alte magazine.

De altfel, Sonae Sierra isi construieste de obicei centrele comerciale astfel incat oriunde te-ai afla in mall sa poti vedea magazinele de la nivelul urmator.

Compania, care are o certificare verde pentru centrul comercial din Ramnicu Valcea, tinteste sa obtina si pentru Parklake Plaza o certificare verde BREEAM. “Speram sa obtinem excelent, insa vom vedea daca reusim. Nivelul "good" este cel minim pe care ni-l propunem. Este si o chestiune de bani, sa fii clasificat ca excelent presupune o investitie destul de mare care ne-ar putea pune intr-un dezavantaj competitiv. Pana la un punct “verde” inseamna doar un design bun, cand vine vorba de tehnic insa se poate ajunge la un punct de la care incepe sa coste mult”, a explicat Nissen.

Cand iei o decizie de business nu trebuie sa tii cont de eventuale decizii legislative privind facilitatile pentru cladiri verzi pentru ca pot fi schimbate oricand

Cat de utila ar o legislatie mai prietenoasa pentru investitiile in cladiri verzi? “Aceasta este o decizie a guvernului. In multe orase europene taxa pe proprietate este raportata la nivelul “verde” al cladirii Este interesant si periculos in acelasi timp, pentru ca aceste legi pot fi schimbate oricand. Cand iti iei decizia de business nu trebuie sa contezi pe astfel de decizii legislative”, considera Nissen care adauga “in propunerea noastra de business nu luam in calcul astfel de beneficii pentru certificarile verzi pentru ca exista posibilitatea ca ceva sa se schimbe sau astfel de beneficii sa fie anulate. Ca dezvoltator prin astfel de investitii ai beneficiul service-charge-ul care scade”, spune Nissen.

Ingo Nissen

Despre competitie, Nissen spune ca nu poti incepe un business si sa te astepti sa nu ai competitori, trebuie insa sa fii mai inovativ decat competitia si aici este o intreaga gama de chestiuni, de la design, la reducerea service charge-ului. Nissen spune ca vrea un concept unic de entertainment in ParkLake, iar in prezent compania analizeaza diferite concepte din Europa.

Ingo Nissen: Managementul unui mall nu inseamna doar sa colectezi chiriile

“Managementul unui mall nu inseamna doar sa colectezi chiriile, ci sa urmaresti clientii, sa le stii parerile. De doua ori pe an facem mall tracking si interviuri cu oamenii. Un mall nu va arata niciodata dupa 10 ani cim arata la inaugurare, iar nevoile retailerilor se schimba constant asa ca trebuie sa vii in intampinarea lor. Conceptul de entertainment este important pentru ca atrage oamenii in centrul comercial, chiar daca nu cumpara nimic este foarte important ca vizitatorul sa se simta bine in mallul tau, pentru ca asa te va recomanda si undeva in lantul acesta cineva va cumpara”, spune Nissen.

Ingo Nissen, Sonae Sierra
Tot in zona de est si NEPI are in dezvoltare centrul comercial Mega Mall, a carui deschidere este programata inaintea mallului Parklake Plaza. Nissen priveste destul de relaxat competitia.

“Trebuie sa respecti ca intotdeauna competitia apare, cred insa ca suntem o companie puternica si nu vom face greseli de incepator, cum am vazut la alte dezvoltari”, spune Nissen, care considera ca este o catchment area destul de mare astfel incat ambele malluri sa functioneze bine.

Pasiunea pentru imobiliare a managerului Sonae Sierra se vede in fiecare cuvant spus despre centrele comerciale. Imi povesteste despre importanta evenimentelor, a zonelor de entertainment minute in sir, iar anii de experienta se simt in fiecare vorba.

"Pentru mine munca mea este foarte importanta. Nu imi pot imagina sa fac altceva. Creierul meu este la birou chiar inainte de a ajunge eu, ma trezec dimineata, imi beau cafeaua si deja din momentul in care incep sa ma pregatesc sa plec la birou creierul meu incepe sa lucreze", spune managerul Sonae Sierra. Pentru final il rog sa imi spuna cum s-ar descrie ca manager. Imi marturiseste ca este o intrebare de care se teme de obicei si imi raspunde ca este un organizator “decent” si ca este foarte rabdator. “Nu sunt genul de sef care tipa, petrec mult timp sa le explic colegilor de ce trebuie sa faca ceva si niciodata nu am avut probleme legate de indisciplina, cu o singura exceptie. Sunt mandru de asta. Chiar si atunci cand au fost perioada aglomerate, echipa a lucrat din proprie initiativa mai mult".

Nota de plata
Atricot de vita cu legume
Ton cu piure
Apa plata
Bere Ursus
Total: circa 200 lei