5. Fa o comparatie intre cladiri
Cea mai mare cerere in piata spatiilor de birouri provine din partea companiilor multinationale, ele au puterea de a fixa trenduri. Atunci cand vine vorba de inchirierea unei cladiri, multinationalele se impart in doua categorii: cele care folosesc servicii de reprezentare la nivel mondial sau regional si cele care aleg sa lucreze cu un consultant dorit in acea piata si pe acel sector.„Cred ca cel mai important lucru pentru o companie care vrea sa se mute este sa isi aleaga un agent care sa il reprezinte, indiferent de suprafata pe care vrea sa o inchirieze. Apoi, potentialul chirias, cu ajutorul agentului, ar trebui sa faca o comparatie intre cladiri, o comparatie care sa nu se rezume doar la numarul de metri patrati”, explica Horatiu Florescu (foto), presedinte & CEO al companiei de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank.
Astfel, daca o companie are de ales intre trei cladiri, printre cei mai importanti factori de decizie in matricea de comparatie ar trebui sa fie proprietarul/dezvoltatorul acelei cladiri, eficienta spatiului si specificatiile tehnice ale cladirii.
„Nu conteaza doar faptul ca un proprietar va cere 12 euro/mp/luna, in timp ce al doilea va cere 14 euro/mp/luna, iar al treilea va cere 18 euro/mp/luna. Ne sfatuim clientii sa aleaga cladiri cu o eficienta a spatiului cat mai buna”, spune Florescu.
4. Cum se masoara spatiul
O componenta importanta in alegerea unei cladiri pentru un chirias ar trebui sa fie cum se masoara spatiul, cat si ce spatii comune se platesc in proiectele care se compara, rolul agentului fiind acela de a-si sfatui clientul cu privire la toate aceste aspecte.In proiectele de clasa A din Bucuresti, spatiile comune variaza intre 3% si 20% din suprafata proiectului, insa majoritarea cladirilor de clasa A folosesc un coeficient pentru spatiile comune echivalent cu 5%.
„Orice companie trebuie sa se uite la cum se masoara spatiul si, mai ales, la cat de eficienta este cladirea respectiva. Nu conteaza neaparat chiria pe metru patrat, ci numarul de oameni care pot lucra in acel spatiu, cat platesti pentru acei oameni”, afirma Florescu.
El da exemplu o companie cu 100 de angajati. Intr-o cladire cu o eficienta sporita, chiriasul poate avea nevoie de o suprafata inchiriabila de 1.000 mp, dar pentru acelasi numar de oameni, intr-o alta cladire, poate avea nevoie de 1.200 mp.
"Chiar daca intre doua cladiri diferenta de chirie este de 1 euro/mp/luna, datorita eficientei unei cladiri, suprafata folosita de acelasi numar de oameni poate fi mai mica si astfel chiriile lunare devin similare”, explica oficialul The Advisers/Knight Frank.
3. Ce mai plateste pe langa chirie
Pe langa chiria lunara, o companie mai plateste si costul serviciilor, in care sunt incluse serviciile de paza, curatenie si receptie. Aceste costuri lunare sunt estimate la inceputul anului de catre proprietar, variaza intre 3,5 si 5 euro/mp/luna pentru cladirile de clasa A din Bucuresti, iar, la sfarsitul anului, cand proprietarul prezinta cheltuielile exacte, se poate face o recalculare.„Fiind un serviciu la cost, nu este negociabil, asa cum este chiria. In functie de suprafata folosita, sunt anumite servicii care pot fi influentate de chirias, cum ar fi costul pazei, al curateniei sau al receptiei”, precizeaza brokerul.
La costul chiriei si la cel al serviciilor, se mai adauga costul parcarii (n.r.: poate fi negociabil) si costul utilitatilor, care sunt contorizate separat si sunt singurele care nu se platesc in avans.
In zonele centrale ale Bucurestiului, costul unui loc de parcare subteran variaza intre 80 si 150 euro/luna, in timp ce in zonele secundare, o companie plateste intre 40 si 80 euro/loc de parcare/luna.
2. Clasa B nu inseamna neaparat o chirie mai mica
Cladirile cu suprafete mai mici de circa 3.000 mp, care nu indeplinesc specificatiile unei cladiri de clasa A, sau cladirile renovate sunt denumite cladiri de clasa B. O astfel de cladire nu inseamna in mod neaparat o chirie mai mica, mai ales daca proiectul este amplasat intr-o zona centrala.„Nu exista o limita maxima pentru chiria pe care un proprietar o poate cere pentru un anumit spatiu, chiar daca vorbim de spatii de clasa B. De exemplu, pentru o vila istorica din apropiere de Piata Victoriei, cu o suprafata medie, de 1.000-1.200 mp, un proprietar poate cere o chirie de 18-20 euro/mp/luna”, afirma presedintele The Advisers/Knight Frank.
In acelasi timp, ultimele tranzactii semnate in zona Floreasca-Barbu Vacarescu pentru cladirile de clasa A au reprezentat chirii de circa 16 euro/mp/luna.
1. Tipul de spatiu. Ce inseamna clasa A
O companie care inchiriaza un spatiu de birouri trebuie sa stie daca acel spatiu este de clasa A, B sau C, lucru luat in considerare in special de companiile multinationale, pentru care calitatea cladiri in care isi desfasoara activitatea este prima carte de vizita.„Standardele de clasificare a cladirilor nu sunt foarte bine definite in Romania, de aceea rolul unui agent este sa isi sfatuiasca clientul, respectiv potentialul chirias, asupra diferentelor dintre o cladire de clasa A si una de clasa B”, afirma presedintele The Advisers/Knight Frank.
Conform practicilor de piata din ultimii 15 ani, o cladire de clasa A trebui sa aiba: o suprafata inchiriabila de cel putin 3.000 mp, o suprafata pe etaj de cel putin 500 mp inchiriabili, o inaltime libera de cel putin 2,7 metri, o ratie de parcare de 1:50 daca este intr-o zona secundara a orasului si 1:80-1:100, daca este in zona centrala, accesibilitate usoara la mijloacele de transport in comun (ideal metrou), o cafenea sau un restaurant in incinta cladirii, o banca sau alte servicii folosite de catre angajati si, nu in ultimul rand, specificatiile tehnice impuse pentru o cladire de clasa A.
„In Bucuresti sunt cateva cladiri importante, precum Opera Center, Europe House, America House, Floreasca 169A, City Gate sau Calea Vitoriei 145, care vor ramane o lunga perioada de timp cladiri reprezentative pentru clasa A", incheie Florescu.
