Companiile din piața imobiliară locală nu prea s-au înghesuit pe piața de capital din România pentru o perioadă lungă de timp, dar se pare că a devenit din nou o alternativă prin care să atragă noi surse de finanțare prin listarea la Bursă.
Cu siguranță, cei care cunosc mai bine piața de capital din România pot spune că rulajele sunt relativ mici, mai ales dacă ne comparăm cu bursele mult mai dezvoltate din alte țări, și nu mă refer aici la bursele mari, cum ar fi cele din SUA, Marea Britanie sau Japonia, ci la cele mai apropiate geografic de România, bursa poloneză fiind cel mai bun exemplu, fără să facem comparații exagerate între Bursa de Valori București și NYSE sau London Stock Exchange.
Cu alte cuvinte, bursa de la noi nu a fost niciodată o sursă de finanțare chiar atât de mare, mai ales pentru un dezvoltator care are nevoie de zeci sau chiar sute de milioane de euro, pentru a-și demara proiectele.
Opțiunile actuale din domeniul imobiliar pe piața de capital românească nu sunt foarte multe. Investitorii de la bursă au de ales între One United Properties (ONE), listat recent la BVB, mai putem menționa Impact Developer & Contractor SA (IMP), pe indicele BET-BK, dar care este listat pe piața de capital de foarte, foarte mulți ani, deci nu era o noutate pentru investitori sub nicio formă și LCS Imobiliar SA Cluj Napoca (LCSI), care este listat la indicele AeRO. Alte opțiuni nu prea mai sunt.
Citeste si:
Mai avem câteva companii care au legături cu zona imobiliară, dar mai mult prin administrarea unor portofolii de investiții care includ și active imobiliare, cum ar fi SIF-urile sau chiar Fondul Proprietatea (FP), dar nu pot fi numiți jucători pe piața imobiliară, obiectivul lor principal de activitate fiind altul.
Totuși, faptul că în acest an am asistat la listarea unui dezvoltator imobiliar important, adică One United Properties (ONE), iar faptul că o companie de investiții în imobiliare, Meta Estate Trust a anunțat că vrea să se listeze la BVB în primăvara lui 2022, ne face să ne gândim că este un moment bun pentru piața imobiliară să-și facă și mai mult curaj către piața de capital.
Am invitat-o în studioul emisiunii constructIMO pe Raluca Drăgan (foto), CFO al Meta Estate Trust și fost CFO chiar în cadrul One United Properties să vorbim despre acest moment, care pare favorabil pentru jucătorii din imobiliari de a pătrunde mai mult și pe piața de capital.
Citeste si:
Ea ne-a spus că momentul este bun, iar principalele motive sunt perspectivele de evoluție a pieței imobiliare, dar și previziunile macroeconomice, care pot influența pe termen lung anumite aspecte.
„Momentul în piață este foarte bun, pentru că ne aflăm într-o zonă de creștere pentru piața imobiliară și considerăm că o să urmeze acest trend și în perioada următoare. Avem pe zona de tranzacții imobiliare o creștere de peste 30% la nivelul întregii țări, iar în București și împrejurimi de peste 60%. Vedem o creștere în ceea ce privește cererea. Coroborat cu partea de inflație, cu costuri crescute care se vor reflecta și în prețuri mai mari, considerăm că este un moment bun. Pe termen lung este un trend crescător”, ne-a explicat Raluca Drăgan.
Meta Estate și-a propus să se listeze la bursă în trimestrul doi al anului viitor, la doar un an de la înființare, compania devenind activă pe piață abia în primăvara lui 2021, dar reprezentanții ei consideră că este un moment bun să facă pasul către bursă.
Citeste si:
„Pot interveni corecții din factori externi, cum a fost pandemia de COVID-19, dar considerăm că sunt premise bune de creștere. Avem accesibilitate bună de achiziție apartamente, față de țările din jur și chiar față de cum eram și noi acum 10-15 ani. Pentru a-și permite un apartament, un român poate să-l plătească în 8 ani și jumătate, iar acum 15 ani valoarea asta era undeva la 30 de ani. Sunt multe aspecte care indică un timing bun”, ne-a mai spus Raluca Drăgan.
Totodată, CFO-ul Meta Estate subliniază și interesul jucătorilor de pe piața de capital de a-și diversifica portofoliile, iar Bursa de Valori București nu oferă prea multe oportunități în zona de imobiliare, așa cum menționam și mai sus.
„Nu prea aveam mulți jucători imobiliari la bursă. Și era nevoie, există cerere pentru zona asta. Sunt mulți investitori care își fac portofolii diversificate, iar o zonă a diversificării este și piața imobiliară, dar nu prea aveau multe opțiuni. Pe măsură ce se mărește numărul de jucători la bursă și pe acest domeniu, lucrurile nu au decât să devină mai bune.
Citeste si:
Este un moment bun pentru a investi și pentru că există potențial de creștere pe termen lung în imobiliare. Chiar dacă mai apar corecții în anumite perioade, pe termen lung vedem trendul acesta crescător, ceea ce-ți dă o siguranță mai mare în plasamentul tău”, ne-a mai explicat Raluca Drăgan.
Care ar fi avantajele unei investiții în imobiliare prin bursă
Principalul avantaj al investițiilor pe piața de capital, potrivit invitatei noastre, este acela că poți lichida mai ușor o parte din portofoliul de acțiuni, decât dacă ai fi nevoit să vinzi o proprietate, ceea ce oferă un plus la capitolul lichiditate.
„Ideea de a investi prin piața de capital în domeniul imobiliar este foarte bună, pentru că îți oferă o lichiditate suplimentară. Adică, dacă ai avea un apartament și, dacă ai nevoie de bani la un moment dat, nu poți să lichidezi doar o parte. Nu poți vinde jumătate de apartament”, ne-a mai spus Raluca Drăgan.
Citeste si:
Un avantaj pe care îl oferă investițiile în imobiliare prin piața de capital este acela că poți merge pe un portofoliu diversificat, care să includă mai multe tipuri de dezvoltări imobiliare, astfel încât să nu depinzi doar de evoluția unui singur segment.
Ca exemplu, gândindu-ne la ce s-a întâmplat în ultimul an și jumătate, segmentele rezidențial și logistic au dus-o foarte bine, în timp ce zonele de office și retail au avut de suferit. Totodată, unele proiecte se vând mai bine, în timp ce altele nu. Astfel, cu un portofoliu mixt, riscurile sunt mai reduse.
Cel puțin acesta este și argumentul celor de la Meta Estate Trust în ceea ce privește motivația companiei de a se lista: portofoliul de proprietăți cât mai divers.
„Acesta este și modul în care ne stabilim strategia de investiții. Ne propunem să facem investițiile într-un mod cât mai diversificat pentru a fi protejați chiar și în etape defavorabile ale ciclului economic. Avem expunere pe mai mulți dezvoltatori, pe mai multe orașe din țară, avem mai multe linii de business și investim în mai multe feluri în dezvoltatori”, ne-a mai explicat Raluca Drăgan.
Citeste si:
De ce crede Meta Estate că va atrage investitori la bursă
Compania activează pe piața imobiliară ca un investitor. Potrivit Ralucăi Drăgan, Meta Estate poate interveni în orice etapă a unui proiect, dacă acesta reprezintă potențial pentru companie.
Potrivit specialistului, fiecare dezvoltator analizează ce surse de finanțare are. În mixtul de finanțare ar trebui să fie o parte banii propriii, dar și o parte din surse bancare. De asemenea, o altă componentă importantă este reprezentată și de sumele pe care dezvoltatorul le încasează de la clienți ca parte a avansului pentru anumite proprietăți.
„Ce credem noi că este o parte importantă pentru dezvoltatori este zona de investitori. Un investitor este un pic mai mult decât un client obișnuit. De ce? Pentru că vine într-o etapă în care dezvoltarea proiectului este la început sau când nici nu a început construcția. Un investitor poate veni cu o sumă mai mare de bani și atunci ai de tratat cu mai puține contrapartide. Investitorul îți permite să-ți optimizezi randamentul capitalului. Meta Estate își propune să preia rolul de investitor și poate să contribuie cu o parte semnificativă în proiect”, ne-a explicat Raluca Drăgan.
Reprezentanta Meta Estate Trust confirmă că un astfel de investitor poate fi mai scump ca sursă de finanțare, dar că vine cu alte aspecte care îi atrage pe dezvoltatori.
„Am văzut deschidere din partea multor dezvoltatori. De ce? Pentru că sunt dezvoltatori care nu vor să apeleze la o banca pentru finanțare deoarece au fonduri proprii suficiente, însă vor o marjă de siguranță. O altă tipologie de dezvoltator care apelează la noi este cea a celor care vor să testeze acest tip de finanțare. Vin către noi, cumva pentru a-și confirma o parte din cerere pentru produsul lor. Alți dezvoltatori ne caută pentru expertiza pe care noi o aducem. Noi putem să-i ajutăm și cu expertiză, dar și cu fonduri, dacă este cazul, pentru a duce la bun sfârșit proiectele”, a mai spus ea.
Criteriile de selecție sunt și ele bine stabilite, compania investind în proiectele care să le protejeze investiția.
„Ne uităm la istoricul dezvoltatorului. Capacitatea de a duce la capăt proiectele. Tipologia proiectului și cererea pentru astfel de proiecte, ceea ce înseamnă că ai o piață bună. Principalul obiectiv pe care îl avem în vedere este să vedem cum putem proteja capitalul investit.
Evident, cerem și noi garanții, dar nicio bancă nu va oferi finanțare înainte de a demara un proiect. Băncile cer un anumit grad de pre-vânzări și se uită la calitatea celor care au cumpărat, dar noi putem investi mult mai devreme, pentru că vedem piața altfel și putem vedea potențialul unui proiect”, a mai spus Raluca Drăgan.
Dacă doriți să aflați mai multe detalii, puteți urmări înregistrarea integrală a interviului cu Raluca Drăgan, CFO Meta Estate Trust, din cadrul emisiunii constructIMO, în clipul de mai jos.
Sursa foto: Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
