Anul 2022 a început cu optimism pentru piața imobiliară, unul bazat pe evoluția bună a pieței din 2021, în special pe zona rezidențială, an descris de mulți dezvoltatori ca fiind unul excepțional, dar evoluția ultimelor evenimente pot să schimbe sentimentul cu care piața trecuse în noul an.

Așteptările majorității dezvoltatorilor și a analiștilor indică o continuare a evoluțiilor pozitive și de creștere din 2021, chiar dacă la un ritm ceva mai moderat, dar există și motive de îngrijorare în ceea ce privește o posibilă schimbare radicală a situației de pe piața imobiliară.

Potrivit lui Valentin Morar, CEO-ul dezvoltatorului imobiliar Wallberg, care are în portofoliu mai multe proiecte finalizate sau în desfășurare în Cluj-Napoca, Arad, Timișoara și Brașov, perspectivele pieței rămân pozitive, dar contextul incert și scumpirea materialelor de construcție, pe fondul problemelor din regiune, pot da peste cap piața.

Compania are în derulare un proiect care include dezvoltarea a peste 1.000 de apartamente în Timișoara, XCity Towers, anunțat de câțiva ani, iar în acest interval, dezvoltatorul a putut vedea cât de mult pot evolua lucrurile.

Retail jobs

Au prins pandemia, impunerea unor limitări prin partea administrației locale pe parte de urbanism, scumpirea materialelor de construcție, care continuă și în 2022, iar acum și începerea războiului din Ucraina, toate influențând parcursul unei dezvoltări imobiliare.

Materialele de construcții s-au scumpit anul trecut, din primăvară și până în toamnă, cu circa 20%. Astfel de creșteri se resimt în costurile unei dezvoltări. La un proiect atât de mare precum cel din Timișoara nu te poți grăbi cu vânzările în avans, pentru că în 2-3 ani, cât durează perioada de dezvoltare a unui asemenea proiect, se pot întâmpla multe și nu te poți expune”, ne-a explicat Valentin Morar.

Cu alte cuvinte, deși vânzările în faza de proiect pot asigura un plus de bani pentru dezvoltator, nu poți grăbi ritmul vânzărilor, deoarece elemente precum scumpirea materialelor de construcție, a forței de muncă sau alte evenimente ar putea duce și mai mult la scumpirea costului de construcție, iar dacă alegi să vinzi la începutul etapei de dezvoltare la un anumit preț, nu le poți cere clienților mai mulți bani ulterior, pentru că au fost semnate deja contracte pe care nu le mai poți modifica. Iar dacă prețurile la care au fost vândute apartamentele sunt cu mult mai mici decât cele care să justifice costul de construcție, dezvoltatorul pierde din marja de profit.

Citeste si:
Autoritățile din regiunea Zaporojie pregătesc un referendum de...
Autoritățile din regiunea...

Valentin Morar spune că, pentru un dezvoltator, 25% este limita de jos a marjei de profit care să facă un astfel de business rentabil.

Mai pe românește, dacă din 100 de milioane investiți, un dezvoltator înregistrează un profit de 25 de milioane, consideră că are un business stabil, mai ales în condițiile în care o astfel de investiție se întinde pe 3 ani, 3 ani și jumătate. Așadar, vorbim de marje de profit pe proiect investițional și nu despre profitul anual.

„În 3 ani se pot întâmpla destule neprevăzute. Cum s-a întâmplat anul trecut, de exemplu, când prețurile materialelor au crescut cu 20% în doar șase luni. Ca să-ți păstrezi marja de profit, ar însemna că trebuie să crești prețurile de vânzare cu 30%. Iar cu ce ne confruntăm în momentul de față, cu războiul din Ucraina, este și mai grav, pentru că, deja, prețurile au început să crească semnificativ la fier, la beton și alte materiale, față de noiembrie anul trecut”, ne-a mai spus CEO-ul Wallberg.

Citeste si:
Prețul chiriilor stagnează: cât costă să închiriezi un apartament acum
Prețul chiriilor stagnează pe...

Valentin Morar

Acum 2 ani am spus că este o situație cu care nu ne-am mai confruntat, anul acesta am dat peste alta cu care nu ne-am mai confruntat în viața noastră.

Valentin Morar, CEO-ul dezvoltatorului imobiliar Wallberg

Problema scumpirii energiei nu se va rezolva pe termen scurt

Antreprenorul spune că situația s-a agravat pe fondul războiului, mai ales în condițiile în care și prețurile pentru energie și gaz au crescut, iar în cazul problemei energiei, care exista și înainte de război, nu par să fie soluții pe termen scurt.

Este o situație foarte complexă astăzi. Acum doi ani spuneam că a fost o situație cu care nu ne-am confruntat în viața noastră. Anul acesta am dat peste o altă situație cu care nu ne-am confruntat în viața noastră. Creșteri de prețuri erau deja pe fondul scumpirii energiei, a gazului, și nu cred că problema energiei poate fi soluționată pe termen scurt, iar de energie sunt legate cam toate produsele din lumea asta. Cred că se vor rezolva și problemele legate de scumpirea energiei și a materialelor de construcții, dar nu anul acesta”, este de părere Valentin Morar.

Citeste si:
Apartamente de vânzare Herăstrău
Apartamente de vânzare Herăstrău

În ceea ce privește soluțiile, antreprenorul crede că revenirea la o piață reglementată este cea mai bună variantă, în sensul că oferă o predictibilitate mult mai mare decât în cazul unei piețe libere, în care prețurile ar putea fluctua mult, mai ales în condițiile actuale, în care economia Europei este influențată de războiul din Ucraina.

Valentin Morar a subliniat faptul că accentuarea scumpirilor din cele mai multe sectoare este o urmare a scumpirii energiei, iar în ultima perioadă, efectele conflictului din Ucraina a avut urmări și pe piața energiei.

Evoluția pieței imobiliare din România ține de modul în care reacționează clientul

Legat de influența războiului din Ucraina asupra pieței imobiliare, antreprenorul spune că reacția consumatorilor, a potențialilor cumpărători contează foarte mult.

Citeste si:
Cum va influența scumpirea costului de construcție prețurile...
Prețul locuințelor va...

„De exemplu, în pandemiei, ne-am așteptat ca piața să se oprească, dar nu a fost așa. Mulți au stat și s-au gândit: «Ce fac cu banii? Risc să rămân cu cash sau să-mi iau un activ?» . Așa, mulți au intrat la cumpărare. Există o șansă ca mulți să gândească la fel și acum, mai ales în perioade cu risc inflaționist mare. Consider că investițiile imobiliare sunt cel mai bun «refugiu» pentru banii tăi. După șocul emoțional, cumpărătorul va lua decizia în mod rațional (așa cum s-a întâmplat în pandemie) de a-și proteja capitalul, investindu-l, achiziționând imobiliare”, ne-a mai explicat Valentin Morar, care ne dă totuși de înțeles că situația este destul de complicată și greu de anticipat.

Creșterea pieței în 2022 va depinde și ofertă

Ținând cont toate aceste aspecte, menținerea elanului pieței imobiliare de anul trecut și în 2022 depinde de nivelul cererii, care va rămâne la un nivel ridicat, spune Valentin Morar, dar depinde la fel de mult de oferta de locuințe noi, care ar putea fi afectată.

Citeste si:
FMI le spune guvernelor europene să lase populația să suporte greul...
FMI le spune guvernelor...

Nu vom vedea prețuri mai bune la apartamente decât în prezent.

Valentin Morar, CEO-ul dezvoltatorului imobiliar Wallberg

Nu trebuie să uităm că nu este important doar să vinzi, ci să faci și profit. Interesul unui dezvoltator este să facă business. Așa că nu te poți expune să construiești într-o perioadă de impredictibilitate. Și nu văd altă soluție decât aceea de a amâna proiecte”, este de părere CEO-ul de la Wallberg.

Cum oferta are mari șanse să scadă, Valentin Morar anticipează și el noi creșteri de prețuri pe piața rezidențială, evoluție care era deja pronunțată încă din 2021.

E posibilă creșterea prețurilor anul acesta cu un procent de două cifre. Am convingerea că nu vom vedea prețuri mai bune la apartamente decât în prezent. Este deja un minus de ofertă pe piață, iar până când va crește din nou oferta, pentru că trebuie să așteptăm până când se reiau proiectele, va mai dura ceva timp. După părerea mea, va fi o perioadă destul de lungă în care cererea va fi mult mai mare decât oferta. Diferența dintre cerere și ofertă a existat dintotdeauna, dar va fi și mai mare decât a fost până acum”, ne-a mai spus Valentin Morar.

Brașovul poate deveni noua vedetă a pieței imobiliare

În ceea ce privește potențialul de dezvoltare la nivel național, din punctul de vedere al unui dezvoltator activ în provincie, Valentin Morar anticipează că Brașovul are potențialul de a deveni un pol puternic în anii următori.

„Cred că Brașovul va fi următoarea Constanța. Dacă în ultimii ani Constanța a fost orașul care a surprins prin volumul de dezvoltări, unde s-a construit foarte mult, se construiește și se va construi în continuare foarte mult acolo, eu cred că Brașovul va urma. Problema Brașovului este că îi lipsesc conexiunile. Odată cu dezvoltarea aeroportului și, cândva, și cu construcția unei autostrăzi care să lege orașul de București, sper eu ca în maximum 7 ani să avem și această autostradă, atunci, Brașovul va deveni noul pol de dezvoltare”, spune CEO-ul Wallberg.

În ceea ce privește planurile proprii, Wallberg are în plan să înceapă construcția a două noi blocuri în Timișoara, doar că pentru unul dintre ele așteaptă autorizația de construire, iar pentru celălalt se află în expectativă din cauza contextului actual și a crizei din regiune.

„În primul rând, ne dorim o consolidare pe piețele unde dezvoltăm acum. În Timișoara încă suntem la începutul proiectului, dezvoltând în prezent a doua clădire din cele nouă pe care le prevedem. Totodată, studiem și intrarea pe piață industrială, dar ne uităm în continuare și la oportunități de investiție în Capitală”, ne-a mai dezvăluit antreprenorul.

Proiectul din Timișoara, presupune construcția a 3 turnuri de 16 etaje și 6 blocuri de 11 etaje, dar încă se află la început. Investiția în Timișoara era estimată la peste 100 de milioane de euro, dar după ultimele scumpiri de materiale este posibil ca valoarea proiectului să fie reevaluată. Investiția în proiectul din Brașov este evaluată la 40 milioane de euro, ansamblul Sunnyville cuprinzând peste 380 de apartamente, dintre care 180 de apartamente au fost deja finalizate.

Dezvoltatorul a avut în plan și intrarea pe piața din Capitală, încercând achiziția unui teren în zona de nord a Bucureștiul, dar asupra căruia s-a răzgândit în ultima clipă a renunțat la el. CEO-ul Wallberg ne-a mai spus că în 2021 compania a vândut 123 de apartamente, înregistrând o cifră de afaceri de 67 de milioane de lei.

Rămâneți alături de wall-street.ro și vom reveni cu partea a doua a interviului cu Valentin Morar, în care vorbim despre problemele legate de urbanism, autorizații de construire și care este soluția propusă de acesta, pentru a nu mai lăsa loc de interpretări ale legislației.

Sursa foto: Shutterstock

Abonează-te pe

Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »

Despre autor
Adrian Ungureanu
Venit în Capitală în 2007, ca orice copil de provincie cu tolba plină de vise, primul fiind acela de a deveni comentator sportiv - următorul Cristian Țopescu - Adrian a ales să-și înceapă cariera de jurnalist scriind în presă. Deși era abia în al doilea an la Facultatea de Jurnalism , Adrian și-a găsit un loc de muncă la ziarul ” Curierul Național ”. A realizat abia la interviul de angajare că nu mai există departament de sport la ziar, dar asta...

Te-ar putea interesa și:


Mai multe articole din secțiunea Imobiliare și construcții »


Setari Cookie-uri