5. Atentie la randamentul urmarit!
Cand vorbim de investitii, cel mai bun „instrument de masura” este yield-ul sau randamentul anual al investitiei.“In calculul randamentului, investitorii trebuie sa aiba in vedere sustenabilitatea chiriilor pe baza carora isi fac calculul venitului, durata contractelor si gradul de ocupare al proprietatii. In plus, daca urmaresc proprietati foarte bune, in zone centrale, trebuie sa inteleaga ca acestea nu vor fi disponibile in 2010 la randamente de peste 10%”, a declarat, pentru Wall-Street, Georgiana Anghelus (foto), consultant in cadrul departamentului de investitii al companiei de consultanta imobiliara Colliers International.
Anghelus afirma insa ca pentru proprietatile secundare, care ar putea fi disponibile la yield-uri de 10% si chiar mai mari, investitorii trebuie sa fie atenti la ce riscuri poarta acest tip de proprietati pe perioada investitiei.
O opinie asemanatoare impartasea si Bogdan Georgescu, presedintele Colliers, in toamna anului trecut, cand spunea ca dezvoltatorii trebuie sa accepte profituri mai mici, de 10-12%, si sa uite de profiturile de 30-40%.
4. Investitiile in spatii de birouri
Pentru orice investitie trebuie facuta inainte o analiza atenta a pietei, precum si a evolutiei indicatorilor din piata, sustin reprezentantii companiei Colliers.“In cazul investitiilor in spatii de birouri, o atentie deosebita trebuie acordata atat chiriilor incasate conform contractelor existente, precum si conditiilor in care s-au facut reducerile de chirii. Nu in ultimul rand, trebuie avuta in vedere evolutia pietei de birouri pe o perioada de cel putin trei ani”, a declarat Georgiana Anghelus.
Volumul mediu al unei tranzactii de inchiriere din piata spatiilor de birouri a scazut anul trecut cu 46% fata de 2008, ajungand la 1.220 de mp/companie, potrivit unui studiu recent al companiei DTZ Echinox.
3. Investitiile in terenuri
Alta data „vedetele” pietei imobiliare, tranzactiile cu terenuri au inghetat in 2009, pe masura ce preturile au continuat sa scada. Cei care vor decide sa investeasca in acest sector in 2010 trebuie sa fie foarte atenti la coeficientii urbanistici care se pot obtine pentru dezvoltare imobiliara planuita.“Odata cu intrarea in vigoare, de la data de 1 octombrie 2009, a noilor reglementari din Legea Urbanismului, regimul de constructie a fost limitat, de aceea investitorii ar trebui sa se asigure ca mai pot efectiv construi suprafata bruta planificata”, a explicat Sinziana Oprea, broker in cadrul diviziei de terenuri a Colliers.
In 2009, singura tranzactie din acest sector facuta publica a fost vanzarea unui teren de 4.000 mp, din zona Lacului Floreasca, in schimbul sumei de 2 milioane de euro, respectiv 500 euro/mp.
2. Investitiile in spatii comerciale
Pentru piata spatiilor comerciale, 2009 a fost un an al extremelor: cel mai mare mall deschis in Romania, cea mai mare tranzactie imobiliara, dar si primul centru comercial inchis. In 2010, investitorii care "se uita" la proiecte de retail trebuie sa fie foarte atenti la contractele existente, precum si la locatie, spune Georgiana Anghelus.
“Chiar daca se va plati un bonus pentru o locatie mai buna, acesta se poate recupera in viitor”, subliniaza consultantul Colliers.
1. Investitiile in proprietati rezidentiale
In ceea ce priveste investitiile in proprietatile rezidentiale, in acest an investitorii trebuie sa tina cont de doua lucruri: mixul de apartamente, care trebuie sa fie adaptat segmentului tinta pe care il adreseaza si due dilligence (n.r: audit juridic si financia) detaliat pentru proiectul vizat, sustine Stefania Baldovinescu, manager in cadrul departamentului de consultanta al Colliers International.Baldovinescu da exemplu un portofoliu de apartamente ce targeteaza populatia cu venituri medii, motiv pentru care ar trebui sa fie compus in majoritate de apartamente cu doua camere. Apartamentele cu trei camere si garsonierele ar trebui sa detina aproximativ aceeasi pondere in portofoliu, in timp ce apartamentele mai mari sunt mai putin potrivite pentru un astfel de portofoliu.
“Procesul de due dilligence al proiectului ar trebui sa tina cont de cerere specifica a cumparatorilor finali pentru locatia respectiva, calitatea proiectului, care este data de locatie si concept, precum si si facilitatile existente in zona sau in complex”, a incheiat consultantul Colliers.
Vezi cum vor evolua preturile apartamentelor noi in acest an.
