Reducerea costurilor cu pana la 30%
In ultimul an, intreaga piata imobiliara a scazut, prin urmare si costurile de intretinere pentru spatiile de birouri au avut tendinta fireasca de scadere. Insa, aceasta scadere, explica Lucian Anghel (foto), managing parter al companiei Building Suport Services (BSS), nu a reflectat o ieftinire a materialelor si echipamentelor, ci masuri de eficientizare a operatiunilor specifice activitatilor de intretinere tip facility management (n.r: administrarea tehnica a cladirilor).„O parte din proprietari au facut pasul spre o gestionare restransa, asigurata cu mici furnizori sau chiar au internalizat serviciile de facility (n.r: intretinere). Nu este, poate, cea mai potrivita cale de a reduce costurile si aceste solutii nu se vor dovedi viabile. Ele sunt specifice pentru piete noi, emergente, fara experienta”, subliniaza Lucian Anghel, seful companiei BSS si presedintele Asociatiei Romane de Facility Management (ROFMA).
Anghel afirma ca un specialist in facility management va putea demonstra ca numai un furnizor specializat poate aduce alaturi de valoarea adaugata proprietatii si reducerea costurilor cu pana la 30%.
„Prin neglijarea mentenantei unei cladiri, pe moment se pot realiza anumite «economii» care pe termen mediu si lung se traduc in costuri importante cu reparatiile, inlocuirea prematura a echipamentelor si cu disfunctionalitatile in activitatea chiriasilor”, mai spune reprezentantul BSS.
Ce solutii de reducere a costurilor sunt
Din totalul contractelor care se refera la costurile de intretinere, se pot renegocia toate serviciile, mai putin cele cu utilitatile, afirma Lucian Anghel, de la BSS, adaugand ca si in acest caz se pot gasi solutii privind alegerea furnizorului, urmarirea corectitudinii facturarii si a limitarii consumurilor prin mijloace specifice. “Sunt importante masurile «green», precum: compactarea si sortarea reziduurilor care se colecteaza diferentiat, folosirea becurilor economice, instalarea de automatizari pentru eliminarea consumurilor inutile sau adoptarea de masuri pentru cresterea eficientiei termice a cladirii”, explica Anghel.
Brigitte Schmitt (foto), directorul departamentului de property management al companiei DTZ Echinox, face distinctia intre metode agresive si metode soft.
“O metoda agresiva ar fi renuntarea totala la unii furnizori care nu sunt vitali, dar metoda aceasta nu este recomandata. De exemplu, se poate renunta la furnizori specializati in intretinerea spatiilor verzi si a aranjamentelor florale, transferand acest serviciu catre firma de mentenanta sau curatenie”, explica specialistul DTZ Echinox.
Metodele soft sunt:
- analiza exacta si optimizarea electricitatii sau folosirea becurilor economice
- renegocierea tarifelor pentru fiecare tip de serviciu - reducerea frecventelor/vizitelor pentru anumite servicii (gardening)
- optimizarea numarului de persoane din echipa de curatenie, mentenanta si paza. Este important insa ca serviciile sa fie prestate in continuare la acelasi nivel de calitate si siguranta
- inlocuirea unor materiale consumabile scumpe cu unele cu un pret mai bun, care acum se gasesc pe piata.
Reducerea costurilor trebuie sa aiba o limita
Chiar daca orice proprietar de spatii de birouri si-ar dori sa taie cat mai mult din costurile de intretinere a cladirii, aceste reduceri trebuie facute cu o limita, altfel pot aparea riscuri, atat pentru proprietar, cat si pentru companiile chiriase, atrage atentia Marian Roman (foto), director general al Europolis Real Estate Asset Management. In Romania, Europolis detine cladirile de birouri Europe House, River Place si River View Place (n.r.: parte a proiectului Sema Parc).„Exista o limita sub care orice reduceri suplimentare genereaza o scadere substantiala a calitatii serviciilor de care beneficiaza chiriasii din cladirile respective. Consider ca orice proprietar trebuie sa fie interesat de mentinerea echilibrului calitate/pret in cazul serviciilor prestate, astfel incat, chiriasii sa se poata concentra la derularea si optimizarea activitatii proprii, de baza”, a declarat, pentru Wall-Street, Marian Roman.
Oficialul Europolis adauga faptul ca o componenta importanta a costurilor de intretinere o reprezinta impozitul pe cladiri, iar modul de calcul al acestui impozit face ca valoarea lui sa fie printre cele mai mari din zona centrala, de est si de sud-est a Europei.
In prezent, in Romania, pentru cladirile detinute de persoane juridice se aplica o cota de impozitare stabilita de consiliile locale, cuprinsa intre 0,25% si 1,5% din valoarea de inventar a cladirii aflate in patrimoniu.
In ceea ce priveste riscurile pe care reducerea costurilor de intretinere le implica, Gabriel Avasiloaei, executive manager in cadrul companiei MT & T Property Management, enumara:
- riscul de degradare accelerata si crestere a costului total
- riscul ca la nivelul chiriasilor sa fie afectate activitatile de baza si relatiile existente sa se deterioreze ireversibil
- afectarea imaginiii cladirii intr-o piata tot mai aglomerata si cu o rata de neocupare tot mai mare.
Piata de facility management, incotro?
Firmele specializate in servicii de facility management au simtit cu oarecare intarziere efectele crizei, dar la fel de intens, sub forma presiunilor privind diminuarea costurilor la un nivel minim posibil. „Interesant este ca asteptarile clientilor privind calitatea serviciilor au ramas aceleasi sau chiar au crescut, chiriasii asteptand servicii impecabile in schimbul tarifelor achitate”, subliniaza Lucian Anghel, de la BSS.In 2009, costurile au fost mentinute la nivelul anului precedent, afirma Brigitte Schmitt, de la DTZ Echinox. Trendul a fost dat de reviziile periodice amanuntite, pentru a se depista eventualele anomalii in circuitul de functionarea a echipamentelor si astfel fiind evitate reparatiile capitale sau chiar inlocuirea echipamentelor.
“In contextul «invechirii» stocului imobiliar, nivelul costurilor se va diferentia, iar in piata se vor regasi diferente clare intre imobilele noi si cele «consacrate». Clasificarea cladirilor dupa categoria constructiei va deveni un criteriu real de luat in seama de managementul companiilor care decid pentru o relocare”, considera Gabriel Avasiloaei, de la MT & T Property Management.
In ceea ce priveste estimarile pentru acest an, piata de facility management ar putea creste cu 30-40%, dupa ce in 2008 valoarea estimata a fost de 160 milioane de euro, potrivit ROFMA. Printre cele mai mari companii de facility management din Romania se numara BSS, MT & T, ISS si UTI-Facility Management.
