Vreți să-ți construiești o casă? Uite ce te așteaptă înainte să pui prima cărămidă!

S-au dus de mult vremurile în care pentru a construi ceva singurele lucruri de care aveai nevoie erau terenul, materialele de construcție și mâna de lucru. În timpurile moderne, un asemenea demers nu mai este deloc atât de simplu și începe cu obținerea unor autorizații și documente fără de care vei avea probleme cu autoritățile locale.

Pentru a putea construi ai nevoie de autorizație de construire, iar obținerea ei este un proces lung și anevoios care va necesita răbdare și determinare. În acest articol găsești informațiile care te pot scuti de drumuri în plus.

Dacă articolul de față vi se pare prea lung, să știți că nu-i vina autorului. Lista de obligații și documente necesare este lungă și nu puteți sări peste etapele de mai jos, iar obținerea autorizației este absolut necesară pentru a începe construcția efectivă, dacă nu vreți să vă treziți cu autoritățile bătându-vă la ușă pentru a vă cere socoteală.

Prin urmare, să trecem la treabă.

Obținerea certificatului de urbanism

Obținerea autorizației de construire începe cu obținerea certificatului de urbanism. Acesta este un act pe care-l obțineți de la primăria în raza cărei construiți și are ca scop informarea cu privirea la principalele caracteristici ale construcției, cum ar fi înălțimea maximă, procentul de ocupare a terenului pe care va fi construit imobilul, alinierea și așa mai departe.

Citeste si:
Daca nu iti cade blocul in cap si nu arde, pentru stat este suficient
Arhitect: Statul ii ajuta pe...

Totodată, în certificatul de urbanism vor fi enumerate actele ce vor fi depuse pentru obținerea autorizației de construire, inclusiv acele avize și acorduri care vor fi obligatorii pentru asigurarea utilităților urbane, a protecției mediului, de apărare civilă șamd.

Certificatul de urbanism conține și informații legate de situarea terenului în intravilan sau extravilan, destinația de construire și condițiile în care se pot efectua lucrările.

Cum eliberarea acestui certificat nu este nici ea ceva foarte simplu, solicitantul trebuie să aibă în vedere că va avea nevoie de:

  • Actul de proprietate
  • Cerere tip
  • Planuri topografice/cadastrale vizate de Oficiul de Cadastru la scară 1:500 și 1:2000. (Planurile le găsiți în documentația cadastrală a terenului, iar dacă nu aveți această documentație, puteți solicita planurile de la Oficiul de Cadastru teritorial. - aveți nevoie de 2 exemplare)
  • Copie după chitanța care atestă plata taxei de eliberare a Certificatului de Urbanism.

Un alt document solicitat de autorități este planul de situație realizat de proiectant, care se referă la geometria și poziționarea în plan a construcțiilor existente, a străzilor, trotuarelor (acolo unde este cazul), aleilor, căilor de acces și eventualele utilități.

Citeste si:
Incendiu la două case din județul Ilfov
Incendiu la două case din...

Este recomandat să consultați și reprezentanții primăriilor înainte de a solicita eliberarea Certificatului de Urbanism, deoarece în unele cazuri s-ar putea ca autoritățile din anumite localități să ceară și alte documente suplimentare, cum ar fi memoriu tehnic arhitectural, planuri desenate și așa mai departe.

După ce v-ați asigurat că aveți setul complet de acte obligatorii, puteți solicita eliberarea certificatului de urbanism, care ar trebui obținut în cel mult 30 de zile calendaristice de la data depunerii cererii.

Trebuie precizat faptul că lucrurile pot fi mai complicate, dacă imobilul pe care doriți să-l construiți va fi lipit de un alt imobil din vecinătate sau va interveni în configurația urbanistică locală. În acest caz se poate ajunge la întocmirea unui Plan Urbanistic Zonal, dar de aceste situații se lovesc cel mai adesea dezvoltatorii care au în plan proiecte imobiliare de anvergură.

Realizarea studiului geotehnic

Următoarea provocare este realizarea unui studiu geotehnic. Studiul geotehnic analizează stratificația terenului, adâncimea nivelului freatic, adâncimea optimă de fundare a construcție și capacitatea portantă a solului.

Citeste si:
Bulgaria şi România, cele mai scăzute costuri orare ale forţei de...
Bulgaria şi România, cele mai...

S-ar putea să auziți că nu este obligatoriu în toate cazurile. De exemplu, în cazul celor care vor să-și construiască o locuință care să aibă parter + 1 etaj, că nu există o obligație legală, dar majoritatea autorităților îl solicită în dosarul final pentru eliberarea autorizației de construire și o să pierdeți și mai mult timp, așa că nu săriți această etapă.

În plus vă va fi util și în alte etape. Acest studiu îi va fi util și inginerului care va proiecta structura de rezistență a casei, oferindu-i informațiile necesare pentru a proiecta fundația clădirii. Dacă solul suferă la capitolul portanță, adică este un sol mai moale, imobilul se poate scufunda mai mult, ceea ce necesită realizarea unei fundații mult mai înalte. Orice clădire se va afunda puțin, indiferent de tipul solului, variațiile putând fi destul de mari în cazul solurilor mai nisipoase.

Studiul geotehnic poate fi obținut de la institutele sau laboratoarele de specialitate. Dați o căutare pe Google cu ”studiu geotehnic” și veți găsi mai multe variante de unde puteți alege, după bunul plac.

Proiectului Tehnic al Construcției

Următorul pas este obținerea Proiectului Tehnic al Construcției fără de care nu puteți obține autorizația de construire, nici nu puteți începe executarea lucrărilor de construcție. Nu trebuie să așteptați după eliberarea certificatului de urbanism, putând fi obținut și înainte ca acesta să fie eliberat.

Proiectul tehnic și detaliile de execuție cuprind documentația scrisă și desenată care este eliberată la solicitarea proprietarului, în baza unui contract, de către cadrele tehnice de specialitate, cum sunt arhitectul, inginerul proiectant, inginerul de instalații. Informațiile din proiect vor fi necesare inclusiv pentru executarea lucrărilor de construcție.

Proiectul se face apelând la un institut de proiectare sau la un proiectant autorizat, care va trebui verificat de către specialiști atestați. Acest criteriu poate fi îndeplinit de proiectant, dar autorii nu-și pot verifica singuri proiectul.

Există și în acest caz excepții de la regulă. În cazul locuințelor unifamiliale este nevoie doar de întocmirea referatului de rezistență a clădirii, iar în cazul clădirilor care au maximum subsol, parter și un etaj, nu este obligatorie verificarea proiectului.

Întocmirea proiectului pentru autorizarea executărilor de construire

Următorul pas pe care trebuie să-l parcurgi înainte de a putea începe să construiești este întocmirea proiectului pentru autorizarea executării lucrărilor de construire (PAC), care este absolut necesar pentru obținerea autorizației de construire. Acesta este realizat pe baza unor părți din proiectul tehnic.

Acest proiect trebuie să cuprindă:

  • Părțile scrise – deviz general, memorii generale și specifice, date privind investiția, studiul geotehnic, referate pentru verificarea proiectului, fișele și documentațiile tehnice pentru obținerea avizelor.
  • Părțile desenate – adică, planuri generale și planșe specifice:
    • planurile tuturor nivelelor, plan acoperiș, fațade, secțiuni caracteristice
    • planuri și detalii legate de rezistența fundației, dar în cazul clădirilor sub 10 etaje, nu este nevoie de includerea întregului proiect de structură
    • planuri instalații, parametri principali, schemele funcționale
    • dotări și instalații tehnologice

Întocmirea proiectului de autorizare a executării lucrărilor de execuție poate fi realizat apelând la serviciile unui proiectant autorizat sau a unui institut de proiectare.

Urmează o etapă cu multe drumuri

Partea bună este că la acest moment veți avea deja certificatul de urbanism, care va juca și rolul de ghid pe mai departe, deoarece în el veți găsi cele mai utile informații legate de proiectul vostru. În el veți afla ce avize vă sunt cerute de autorități.

Lista va varia în funcție de proiectul fiecăruia, dar voi înșirui mai jos lista avizelor de care vă veți putea lovi. Va fi o etapă în care veți face multe drumuri pentru că va trebui să obțineți avizele și acordurile de amplasament.

Avizul de amplasament este luat de la operatorii de utilități (apă, gaz, canalizare, electricitate, salubritate șamd). Aveți șanse nule de a obține autorizația de construire fără să vă luați avizele trecute în certificatul de urbanism.

De la cine s-ar putea să fiți obligați să vă luați avizele:

  • Deținătorii de rețelelor de utilităților
  • Inspectoratul de Stat pentru Construcții
  • Mediu
  • Sănătatea populației
  • Protecție civilă
  • Combaterea și prevenirea incendiilor
  • Telefonie
  • Apele române

Veți avea nevoie și de câteva acte pe care să le aveți cu voi:

  • cerere
  • certificatul de urbanism
  • planul de situație – în cazul în care a fost cerut pentru certificatul de urbanism
  • fișa tehnică de mediu
  • acte doveditoare ale dreptului de folosință
  • planul de la încadrare în zonă sau o copie după planul cadastral
  • dovada plății tarifului inițial de avizare

Apar și situații în care pentru obținerea certificatului de urbanism este solicitată și obținerea unui acord unic, iar acesta este eliberat de Direcția Edilitară a primăriei din raza în căreia va fi construit imobilul. Acest acord va fi eliberat după ce au fost obținute toate avizele de amplasament solicitate în certificatul de amplasament.

Ultima etapă înainte de a putea începe lucrările

Mai avem doar un pas până la începerea efectivă a construiri, pentru că la acest moment ar trebui să avem toate actele necesare pentru a obține autorizația de construire.

Să sperăm că în certificatul de urbanism nu ni se cer autorizații speciale pentru în ceea ce privește branșamentele la utilități, pentru care va trebui obținute ale autorizații. Dar să presupunem că nu ne mai trebuie nimic în plus, pentru că deja nu mai avem nevoie de alte bătăi de cap.

Cu toate documentele necesare putem merge la primărie și să solicităm eliberarea autorizației de construire, cea care ne dă dreptul să începem lucrările efective.

În dosarul de obținere a autorizației trebuie să aveți:

  • Cererea tip pentru emiterea autorizației
  • Copie după certificatul de urbanism
  • O copie legalizată a titlului de proprietate a terenului
  • documentația tehnică pentru autorizarea lucrărilor de construcție, referatele de verificare, semnate și avizate (două exemplare)
  • Avizele și acordurile de amplasament pentru care aveați obligația să le obțineți, conform cerințelor din certificatul de urbanism
  • Evident, dovada plății taxelor legale

Eliberarea poate dura până la 30 de zile calendaristice de la data depunerii cererii, dar să sperăm că vom avea ceva mai mult noroc.

După ce primiți autorizația, țineți cont că aceasta este valabilă doar un an de la eliberare, așa că apucați-vă de treabă. Există posibilitatea prelungirii cu încă un an, dar dacă apar alte modificări legislative s-ar putea să nu mai corespundă.

Credeați că ați scăpat de obligații după ce ați luat autorizația? Nu! Dacă apar modificări în execuția lucrărilor, modificări în planurile tehnice, care contravin aprobărilor obținute, trebuie să le anunțați către autorități și să obțineți aprobări pentru ele. Nu este ceva opțional, este o obligație legală, pentru că, practic, va fi eliberată o nouă autorizație de construire care să fie în acord cu toate modificările aduse.

Taxe/costuri

Dacă mai aveți chef să citiți, vă lăsăm și câteva informații legate de costurile obținerii autorizației.

Potrivit Codului Fiscal, taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism se calculează în funcție de suprafața pe care construiți, așa că, dacă nu vrei să le faci concurență dezvoltatorilor imobiliari, suma va fi descurajantă.

Lista este diferită pentru mediul rural și mediul urban, în sensul că la sat taxa este cu 50% mai mică decât la oraș, așa că reduceți la jumătate sumele din lista de mai jos

  • până la 150 mp - între 5 și 6 lei
  • între 151 și 250 mp - 6-7 lei
  • între 251 și 500 mp - 7-9 lei
  • între 501 și 750mp - 9-12 lei
  • între 751 și 1.000 mp - 12-14 lei
  • peste 1.000 mp - 14 lei + 0,01 lei/metru pătrat pentru fiecare metru peste 1.000.

Valoarea taxei pentru eliberarea autorizației de construcție este egală cu 0,5% din valoarea autorizată a construcției. Dacă ai nevoie de prelungirea valabilități autorizației, va trebui să mai plătești 30% din valoarea inițială a taxei pentru eliberarea autorizației.

Sursa foto: Shutterstock
Despre autor
Adrian Ungureanu
Venit în Capitală în 2007, ca orice copil de provincie cu tolba plină de vise, primul fiind acela de a deveni comentator sportiv - următorul Cristian Țopescu - Adrian a ales să-și înceapă cariera de jurnalist scriind în presă. Deși era abia în al doilea an la Facultatea de Jurnalism , Adrian și-a găsit un loc de muncă la ziarul ” Curierul Național ”. A realizat abia la interviul de angajare că nu mai există departament de sport la ziar, dar asta...

Te-ar putea interesa și:


Mai multe articole din secțiunea Imobiliare și construcții »



Setari Cookie-uri