Efectul de levier (leverage in engleza), daca este utilizat in mod corespunzator, poate spori in mod semnificativ rentabilitatea unei investitii si este usor de aplicat daca plasamentele sunt in investitii imobiliare generatoare de venituri, dar mult mai dificil, daca nu chiar imposibil, in cazul investitiilor in actiuni, obligatiuni sau fonduri mutuale, din cauza randamentelor scazute.

Sa presupunem ca dispui de o suma de 5.000 de euro, capital cu ajutorul caruia poti efectua mai multe variante de plasamente. Iti poti, bineinteles, depune la banca intr-un depozit, dar dobanda medie de 2% nu ar fi prea atractiva, ori poti cumpara un pachet e actiuni sau alte produse financiare printr-un intermediul unui broker specializat pe piata de capital.

Cu toate acestea, aceeasi suma de bani investita intr-o proprietate rezidentiala (garsoniera sau apartamente cu doua camere) - destinata inchirierii poate transforma acei 5.000 euro intr-un activ cu o valoare mult mai ridicata. Bineinteles, daca dispui de o suma initiala mai mare ai avantajul de a opta, eventual, pentru zone rezidentiale si locuinte mai bune sau mai multe.

Ce inseamna "efectul de levier" al investitiilor in piata rezidentiala

De exemplu, ai putea achizitiona o proprietate rezidentiala in valoare de pana la 35.000 euro (157.500 lei), printr-un credit ipotecar, utilizand cei 5.000 euro (22.500) drept avans, iar suma imprumutata de la banca de 135.000 ar urma sa fie amortizata pe o perioada de 30 de ani. Exista un efect de levier pozitiv atunci cand rata dobanzii aferente unei ipoteci (atentie insa la evolutia dobanzii variabile) este mai redusa decat rentabilitatea generala a proprietatii.

La o simulare de credit ipotecar cu avans de 15% realizata cu ajutorul unui calculator disponibil pe site-ul unei banci am obtinut pentru un imprumut de 157.500 lei, pe 360 de luni, la o dobanda variabila si DAE de 5,09% o valoare a ratei lunare de 828 lei si o suma totala de platit in valoare de 302.970 lei.

Citeste si:

Drept urmare, pentru evidentia efectul de levier pozitiv (leverage), sa presupunem ca proprietatea rezidentiala in valoare de 157.500 de lei are capacitatea de a genera un cash-flow de 13.500 lei in fiecare an, fara a tine cont de finantarea datoriei, ceea ce constituie un randament (yield) de 8,6% al investitiei, la chirie potentiala neta de 250 euro (1.125) pe luna (sunt rari proprietarii care accepta contract de inchiriere).

Acum, cunoastem ca noi am investit 22.500 de lei si am imprumutat 135.000 de lei, la o rata bancara de 828 de lei, pe o perioada de 30 de ani. Astfel, cash-flow-ul net al investitiei realizate iti ofera 3.564 lei pe an fara sa faci nimic, ceea ce majoreaza randamentul investitiei tale initiale la 15,8%.

Bineinteles, calculul de mai sus este unul de baza, pornind de la o suma de doar 5.000 de euro, pentru care am obtinut un activ de 35.000 euro si un randament anual de 15,8% la o chirie minima. Dar, ce alte active sau produse financiare existente in mod curent pe piata (depozite bancare, actiuni, obligatiun, fonduri mutuale s.a.m.d.) mai pot genera un astfel de yield la un risc scazut? Bancile considera astazi investitiile rezidentiale drept o optiune sigura. De fapt, in comparatie cu piata de capital este si mai profitabila.

Proprietatile imobiliare au o lichiditate redusa mai redusa decat actiunile

Exista, totusi, cateva aspecte de tinut cont legate de decizia de a investi in piata rezidentiala si de a utiliza efectul de levier (leverage). Tocmai s-a incheiat o perioada de recesiune globala generata de costul redus al imprumuturilor si supra-indatorare pentru cele mai proaste decizii de investitii. Asigura-te ca locuinta vizata pentru achizitie poate genera facil cash-flow si bugeteaza-ti eventualele perioade de neocupare.

Alege, de asemenea, o locuinta din orase universitare si de calitate cel putin medie sau intr-un cartier aflat in dezvoltare, astfel incat, chiar si daca cererea de inchiriere scade poti vinde cu usurinta proprietatea. Retine ca o proprietate imobiliara nu este atat de lichida precum actiunile, obligatiunile sau fondurile mutuale. Dar, o proprietate de calitate se vinde destul de facil. In utimul rand, tine cont de faptul ca orice investitie care aduce un randament cat de cat rezonabil implica si un anumit grad de risc. Intotdeauna.

Sursa foto: mukphoto / Shutterstock