Avem pe de o parte oportunitatile venite dinspre increderea in piata, cererea solvabila, preturile relativ stabile cu mici tendinte de crestere, rata de dobanzi scazute, masurile de stimulare fiscala de genul celor a reducerii impozitului pe dividente sau a compensarii TVA-ului, ridicarea plafonului de TVA de 5% pana la suma de 100.000 euro si cresterea veniturilor si prognozele economice optimiste.

In celalalt taler al balantei avem incertitudine politica si un an cu alegeri electorale, situatia economica incerta la nivel international, vestile saptamanale despre o alta criza date de burse, imprumuturi etc, modificarile legislative dese - vezi legea referitoare la darea in plata, modificarea codului fiscal, blocajul birocratic la nivelul autoritatilor si, paradoxal, optimismul prea mare din piata ( observ cu tristete ca au inceput sa intre in domeniu tot felul de oameni care nu au nici o legatura cu dezvoltarea imobiliara).

Au trecut demult vremurile in care piata imobiliara era analizata doar prin perspectiva factorilor interni. Traim intr-o lumea extrem de conectata si sensibila la orice zvon sau miscare mai serioasa interna sau internationala, fiscala sau legislativa. Este o piata in care in aceeasi zi poti fi Print sau Cersetor. In plus, ca sa avem tacamul complet, piata imobiliara din Romania este extrem de opaca - daca nu stii ce s-a intamplat ieri cum te poti uita la ziua de maine? Acum ca am stabilit ca suntem o industrie plina de optimisti haide sa vedem cum estimam ca va evolua piata in 2016:

Cererea: cererea solvabila va creste in 2016, in conditiile in care conditiile de creditare nu se vor schimba dramatic. Vedem anunturi de cresteri ale veniturilor salariale de la lanturile de mari magazine pana la companiile de IT. Avand mai multi bani si o perceptie pozitiva asupra viitorului vor fi din ce in ce mai multi potentiali cumparatori care vor dori sa achizitioneze o proprietate in 2016. Dupa cum spunea si doamna Anca Bidian, CEO Kiwi Finance, in cadrul unui eveniment desfasurat saptamana trecuta, "volumul creditarilor ipotecare a crescut cu 50% fata de 2014. Este o crestere mare pentru sectorul bancar, din mai multe motive: dobanzi foarte bine absorbite de catre piata, un nivel de lichiditate foare mare in piata rezidentiala, modificarea pragului de 5% TVA pe proiectele rezidentiale s.a.m.d. Cererea curenta este de trei pe un loc la locuintele nou finalizate".

Preturile: 2015 a fost un an stabil, cu mici tendinte de crestere, in functie de zona si segmentul de piata la care ne uitam. Pe segmentul apartamentelor noi sa nu uitam ca piata e dominata, din punct de vedere al numarului de unitati construite, de unitatile "low cost", mai nou denumite "mass - market" in studiile imobiliare, construite in zonele limitrofe ale Bucurestiului. Preturile acestor proprietati influenteaza orice statistica generala ai face la nivel de Bucuresti.

Numarul tranzactiilor efective, realizate anul trecut, este probabil un important secret de stat. ANCPI -ul nu a reusit (inca) sa centralizeze datele decat pana in luna mai (o intarziere mica de 8 luni), iar BNR - ul a comunicat prin 2009 centralizarea datelor referitoare la tranzactii si preturi de tranzactionare dar de atunci ... nu stim prea multe. In 2016 estimez o mica apreciere a preturilor, sub 3 % la nivel general pe Bucuresti, cu o crestere mai semnificativa pe zona centrala si de nord in marja de 3-5%.

Oferta: pentru 2015, conform studiilor facute de diverse companii, erau estimate a fi finalizate si disponibile la vanzare aproximativ 11000 de apartamente noi. La aceastra cifra ar trebui adaugate cele aproximativ 15000 de proprietati, dispuse in cladirile vechi, am ajunge astfel la un stoc de 26.000 de unitati disponibile la vanzare anul trecut.

Citeste si:

Daca ne uitam in schimb pe datele furnizate de Institutul National de Statistica ne mai piere din entuziasm. Conform INS in 2015 s-au eliberat la nivel national 39.112 autorizatii de constructie pentru cladiri rezidentiale, ceea ce reprezinta o crestere cu 3.8% comparativ cu 2014. Trei regiuni au inregistrat scaderi ale numarului de autorizatii eliberate. Bucuresti - Ilfov a fost liderul scaderilor cu "-180" autorizatii eliberate, comparativ cu 2014.

Dincolo de diferentele in numar absolut al autorizatiilor emise, este interesant de analizat si cresterea suprafetei utile autorizate de la 7.162.041 mpu in 2014 la 7.839.961 mpu in 2015, o diferenta de 9.47%. Cu alte cuvinte s-au autorizat proiecte mai mari sau unitati (apartamente/case) cu o suprafata utila mai mare comparativ cu 2014. Tot INS-ul ne anunta ca, desi piata lucrarilor de constructii a crescut per total cu 10.4%, la cladirile rezidentiale volumul lucrarilor de constructii a scazut cu 5.8%.

Cu alte cuvinte, la nivel national, avem o crestere a autorizatiilor, dar cu un volum al lucrarilor de constructii mai redus in 2015 vs 2014. In 2015 a exista o discrepanta destul de mare intre cerintele cumparatorilor si livrarile dezvoltatorilor. In timp ce cumparatorii devin din ce in ce mai sofisticati, din punct de vedere al asteptarilor de la viitoarea proprietate, dezvoltatorii nu au reusit sa vina cu imbunatatiri fundamentale ale proiectelor realizate. Vedem acelasi focus pe "optimizare", aceleasi fatade, aceeasi obsesie in a face apartamente cat mai mici ... cu alte cuvinte un focus exclusiv pe pret, discount, reducere. Prapastia intre cele doua categorii se va adanci si mai mult in 2016.

La primarii sunt probabil sute de proiecte in curs de aprobare. Mai nou, pana acum 2-3 saptamani, domeniu a devenit atractiv pentru oricine are ceva lichiditati puse de o parte. Daca s-ar pastra trendul in a doua jumatate a anului vom avea piata inundata de oferte, ceea ce va pune presiune atat pe preturile apartamentelor noi cat si pe cele aflate in constructii vechi. Daca anul trecut am vazut jucatori mari reintrand in piata rezidentiala sau anuntand primele proiecte, anul acesta avem potentialul de a atrage si mai multi din aceasta categorie.

In concluzie 2016 va fi un an complicat. Desi oportunitatile sunt mari si riscurile sunt pe masura. Sincer, nu as vrea sa fiu anul asta in pielea unui dezvoltator, cu un proiect in constructie. Dupa cum spuneam mai sus, este o piata in care in aceeasi zi poti fi Print sau Cersetor.

Avand in vedere discutiile care se poarta zilele astea in parlamentul Romaniei, referitoare la legea darii in plata, impactul aprobarii in forma actuala va fi semnificativ. Cel mai probabil vom asista la o perioada scurta de blocaj total al pietei, urmata de o perioada caracterizata de tranzactii putine si corectii de preturi semnificative. Cererea solvabila va scadea considerabil, iar potentialii cumparatori ce dispun de lichiditati sau se califica pentru un credit vor astepta sa vada cat se vor duce preturile in jos. Despre constructii noi nu va mai fi vorba pana cand piata nu se va reaseza. Instabilitatea politica, fiscala si legislativa este un semnal extrem de negativ pentru orice investitor serios, din orice domeniu.

Sursa foto: Vadim Georgiev / Shutterstock